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公募REITs系列(二):点“石”成“金”,物流仓储市场价值几何?

本文具体阐述物流仓储地产的市场、物流仓储REITs的回报率及其价值影响因素。

2020年 12月 25日

近二十年来,在经济发展、贸易大幅度增长以及物流行业综合环境发展的驱动下,中国物流仓储市场持续高速发展。就需求而言,目前市场上已经形成了以电商、第三方物流、传统零售、制造业这四类为主的物流仓储需求。就供给而言,能够满足供应链需求产生稳定收益的优质物流仓储,正持续受到市场追捧。在此背景下,投资人如何顺利的搭上这趟快车,物流仓储资产持有方如何便捷的打通退出环节——REITs正是解决方案之一。REITs能够将这些投资门槛较高、流动性较弱的物流仓储地产转化为流动性较强的、公开上市交易的标准化金融产品,可谓是点“石“成”金”。

2020年4月份出台的有关基础设施公募REITs的一系列“指引”和“通知”中,将物流仓储列为优先鼓励和支持的行业,有望为物流仓储的发展带来更广阔的资本以及更先进的管理经验。作为仲量联行评估咨询服务部公募REITs系列的第二篇,我们将在下文中具体阐述物流仓储地产的市场、物流仓储REITs的回报率及其价值影响因素。

快速增长致其面临更复杂市场格局

近年来中国经济快速发展、加入世界贸易组织拉动进出口贸易额大幅增长、政府部门制定政策规划促进物流行业发展,在这样的综合环境下,中国物流行业营业总收入持续保持增长趋势,于2019年达到10.3万亿元,同比增长9.0%,2015-2019年复合增长率为6.4%。

中国物流行业总收入(2015-2019)

资料来源:Wind数据,仲量联行整理

中国快速成长的消费群体是推动物流仓储市场高速发展的主要驱动力。随着人均消费支出的不断增长、消费习惯的变迁,中国的零售商品消费市场,特别是电子商务等网络消费市场发展迅速。传统零售商以及迅猛崛起的电子商务等网络消费平台,都成为仓储空间的重要需求者。智能制造推动的制造业转型升级,叠加一带一路战略推进和中西部营商环境改善带来的制造业内迁,使得制造业和第三方物流成为另一个对仓储空间的重要需求。此外,冷链物流、生鲜电商以及医药制造对于物流仓储的需求在不断增加。在未来,物流仓储地产也将迎来更加复杂的需求竞争格局。

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从政策层面看,2014年以来,中国相继出台一系列助力物流仓储行业良性发展的政策,物流仓储的发展,特别是高标仓等优质仓储空间的发展进而如虎添翼。究其内核,这些政策条例主要是从规划选址、供应链、税收等各个层面引导物流仓储资产向高质量发展,吸引各类主体参与物流仓储地产开发;与此同时,推动物流仓储行业降本增效,促进产业结构调整和区域协调发展,鼓励和推动物流仓储的科技赋能,有效提升高标库的空间利用率和作业效率,推动非高标库的升级改造。这些使得未来的物流仓储地产也面临着更加复杂的供给竞争格局。

物流仓储REITs回报几何

从全球来看,主要的物流仓储REITs集中在新加坡、日本以及美国这三个国家,其中新加坡的物流仓储市场最为活跃。在过去的10年间,新加坡的优质物流仓储REITs的平均NPI Yield(物业净收益率=物业净收入/资产价值)为6.24%,与同期10年期国债的差额平均值为4.39%。

鉴于目前我国的公募REITs尚未开始发行,参照上述同样的计算逻辑,目前中国的10年国债收益率为3.08%,以国际上该类REITs的NPI Yield与10年期国债的差额计算,可以大致预测出中国物流仓储REITs的NPI Yield将均在6.34%以上。

根据“指引”,中国物流仓储公募基金的主要收入应为项目租金、收费等稳定现金流,所以Cap Rate(资本化率=年净经营收入/物业价格)与NPI Yield大致相同。

目前从中国物流仓储市场的Cap Rate来看,高标仓的Cap Rate在4.4%-6.46%的范围内。同一城市或地区非高标仓的Cap Rate与高标仓的相比低1%-1.5%,甚至有些地区Cap rate的差额超过2%。依据我们的上述分析,公募REITs需要满足一定的收益率要求,所以综合来看,高标仓(特别是优质的高标仓)是发行时底层资产的首选。

物流仓储地产价值影响因素

物流仓储地产拥有更高的投资门槛,其投资金额较高,投资回收期在10年以上,资产持有方在网络建设期需沉淀大量资金。除了研究投资的城市以及投资品类以外,底层资产的筛选才是重中之重。仲量联行评估咨询团队通过对理论及数据的研究,将影响物流仓储地产价值的因素主要分成了城市、微观指标以及品类三个维度

1、城市选择

相较于一般的商业地产,物流仓储地产作为基础设施行业,最重要的就是铺设一个四通八达的网络,抢占核心关键位置,构造网络壁垒,所以城市的选择尤为重要。

仲量联行评估咨询团队使用理论研究、数理统计及大数据分析等手段,结合定量与定性的分析方法,对影响高标仓现金流的因素进行分析。搭建出了拥有超过70个指标的高标仓城市竞争力评价体系,从宏观以及行业两个角度评估一个城市高标仓的市场竞争力:

我们对全国超过47个高标仓集中的城市进行了分析计分,得出了物流投资指数。物流投资指数不仅能够在一定程度上反映市场热度及发展潜力,同时可以体现出不同城市间物流生态系统的格局分布。城市得分越高意味着市场竞争力越强、投资潜力越大。广州、上海、北京位列前三,与其经济地位相匹配。而苏州和东莞作为长三角和大湾区的主要制造业基地,且具有紧邻中心城市的地理优势和完善的交通基础设施,得分紧随其后。同时,强大的市场竞争力也是稳定现金流的保证和基础,因此这些城市不仅是目前中国物流仓储行业最具活力的城市,也备受公募REITs市场的关注。

2、微观指标怎么看?

物流仓储作为特殊的房地产资源,仍然具有地产的基本属性和特征。同一城市同一品类下,微观指标对于租金水平的影响依然存在,在选择、评价、评估单一物流仓储项目时,微观因素也需要仔细考量。仲量联行评估咨询团队通过大数据分析,得出了对于物流仓储项目租金以及现金流稳定性影响最大的16个指标:

通过对上述16个指标的选择和判断,可以精准的衡量和评价一个物流仓储物业的租金水平、收益情况以及资产价值,为判断和选择底层资产提供有力的数据支持。同时也可以依据上述分析结论对物流仓储物业的租金预测、更新改造预测等项目提供支持理论。

3、品类选择

在某个城市内,选择和判断物流仓储首先要看品类,按照不同的标准,分类方法也不同:

不同的投资人或者运营方,有不同的经营目标和角色,决定了其选择的物流仓储品类有所不同。此外,仓库的控温情况、防火等级、卸货平台数量、地坪质量、是否有月台、是否有坡道等因素对于物流仓储来讲,也是十分重要的物理指标。仲量联行在分析了各品类物流仓储物业的运营成果以及现金流稳定性之后,发现在租金水平以及盈利能力这两项指标上,高标的坡道冷库明显高于普通的无坡道常温平房仓库,平均租金相差甚至超多150%。

总体来讲,高标仓的坡道冷库与同一城市其他品类的物流仓储物业相比,租金水平以及现金流稳定性最高。所以这也是目前很多物流仓储的改造需求是朝高标仓或者冷库方向升级的原因之一。

对于希望持有和运营物流仓储物业的投资者来说,高标仓仍然是具有较强韧性的投资产品。对于具体的物业而言,可以优化或者升级供应链的仓储物业更具有韧性,按需适当提升月台、坡道等具体的物理指标是保持仓储资产竞争力、不断提升租金水平和收益能力的重要要素。

发展展望

通过上述分析不难看出,物流仓储地产仍然具有资金投入大、投资周期长的特征。且影响物流仓储的因素众多,相互之间的关系以及其与供应链之间的关系密切,我们始终建议投资者充分了解国内以及国际物流仓储行业的特点以及收益情况,了解物流行业的变动以及物流仓储与供应链之间的相互作用和影响,同时也需要关注底层资产本身的品类以及微观指标,可适度减少投资者的风险。

从物流仓储行业的历史进程中可以看出,物流仓储的发展需要经历人工仓储、机械化仓储、自动化仓储、集成自动化仓储、智能自动化仓储五个阶段。目前我国正处于自动化和集成自动化阶段,随着5G技术等的发展,物流仓储行业将进一步发展。在未来,除了上述因素外,资本化率会受到产权性质、租约以及租户组合等影响而显著变化,因此投资者应对资产进行多维度的综合判断。

我们有理由预测,中国对交通网络和基础设施的重大投资也将助力企业扩大分销网络。供应链的不断扩大、供应链变化的趋势及其与物流仓储的结合、投资闭环的逐渐形成和完善、更理性的资产选择以及投资表现或将成为公募REITs物流仓储部分的发展趋势。

联系 熊建平

中国区评估咨询服务部执行董事

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