碳迹引导，价值挖掘：从价值观投资到价值投资

绿色建筑认证

我们发现，评分较高的企业中有70%至少拥有一栋获得绿色建筑认证的物业，其中评级最高企业77%的建筑都获得了绿色建筑认证。当然，ESG不仅仅包括绿色建筑，还包括企业对于环保理念的构想以及在管理架构中架设了相关的委员会，把可持续发展理念植根到企业的管理当中。

我们可以从三个方面入手来解读ESG对企业或物业资产价值的提升：

1． 收入端

仲量联行调研了典型的一线和二线城市，分别从具备和尚未具备绿色认证楼宇的租金和售价的层面分别进行了对比。具备绿色认证楼宇的租金溢价百分比为10%-13.3%，售价溢价百分比为8.9%-14.4%。可观的盈利和稳定的现金流使得绿色建筑在收入表现上有良好的体现。

2． 支出端

绿色建筑从能源消耗、水资源消耗以及温室气体消耗的层面起到了三减的作用，能源使用整体的减少幅度相当可观。

通过跟踪国内及国际绿色建筑在运营成本上的变化，我们还发现绿色建筑运营时间越久，运营成本降低的效果越大。

3． 融资端

一般情况下，房地产行业特别是房地产开发企业在融资时都或多或少会遭遇瓶颈，但绿色建筑可以拓展绿色债券的融资渠道。从已经发行的碳中和CMBS看，能够降低融资成本，发行的票面利率低60个基点。最近发行的《2022中国房地产行业发展白皮书》也表示，绿色债券发行利率平均比普通债券低1.5%。整体来看，收入端的增加，现金流的稳定，都可以使绿色建筑的价值得到一定的提升。

绿色建筑的持有量在过去的数年呈逐步上升趋势。目前在亚太区，有42%的甲级写字楼为绿色建筑。收益的增加和成本的减少所带来的绿色溢价，是绿色建筑投资的关注点。

全球碳交易市场活跃

减低碳排放除了可以提升物业和企业价值外，碳资产本身也已成为一种新兴的投资品。

目前，全球46个国家和地区设立了超过59个碳交易市场，中国有一个全国碳市场及八个试点市场正在运营中。八大试点碳交易市场分别位于广东、湖北、天津、北京、上海、重庆、深圳、福建，试点交易市场为2021年成立的全国碳市场积累了宝贵的经验。

减碳以及碳中和在技术层面上跟节能减排思路是一致的，但碳的概念可以把价值观转化到实际，变成企业关注的可以量化到最终财务和投资指标的工具，碳本身就是一个把存在于宏观中的概念进行实践落地转化的“度量衡”。目前，我国的九个并行的碳交易市场都处于较低的价格空间水平，未来还有很大的价格增长空间，很多的投资机会尚待挖掘。

习近平主席在联合国大会提出了“双碳”目标之后，中国在过去的短短的三年之间一跃成为全球碳覆盖最大的市场。因以电力行业为主的强制节能减排和减碳政策的推出，从2022年的数据看，全国碳市场已覆盖了45亿吨的碳容量，未来更多的行业也将会参与到减碳的覆盖范围中来。依据预测，碳市场覆盖量预计将达到78亿吨，实实在在地成为全球最大的碳覆盖市场，在这个市场容量下，可以被交易定量的碳资产价值之大可想而知。

未来应该关注的碳资产类型

实现碳中和的三种渠道：政策驱动、经济刺激、劝说鼓励。

能够真正推动碳资产交易的是经济刺激，其中：

两个重点：碳税和碳排放权的交易

碳排放权：分为碳配额和碳信用

从宏观层面来看，中国选择了经济与生态双平衡的碳排放交易，通过市场价格的调节手段逐渐形成碳中和。

仲量联行整理了碳资产管理的框架和思路，对管理机制、数据管理、履约管理、资产开发、交易管理等整个资产持有环节都进行了新一轮梳理与更新。在新的管理架构下，不仅仅要关注整体体系的建设，数据的检测考核，更要做到从被动履约到主动管理，使整个管理体系变得更加多元，力求覆盖整个开发和资产交易及持有的全过程。

ESG现今已经变成一个至关重要的投资理念，可持续发展的有望成为房地产行业重要驱动力。在内外双重驱动下，企业不仅仅可以实现自己的内在可持续循环，更可以由此诞生出一些新的投融资渠道，为投资者提供了新的投资机会。

仲量联行愿和大家携手碳路同行，共同挖掘碳资产价值。

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