带你看中国丨2025年第一季度零售地产市场概览

一季度，中国社会消费品零售总额达到124,671亿元，同比增长4.6%，增速较2024年全年加快1.1个百分点。城镇消费增长4.5%，略低于乡村4.9%的增速。商品零售增长4.6%，餐饮收入增长4.7%，两者相当。从业态看，体育娱乐用品类商品零售额高达25.4%，对实体商业中的运动类业态具有较大的拉动作用，带动相关品牌持续线下扩张。消费品“以旧换新”政策继续显效，限额以上单位通讯器材类、文化办公用品类、家用电器和音像器材类、家具类商品零售额分别增长26.9%、21.7%、19.3%、18.1%，同样对标品牌也在购物中心保持更加积极的扩张态势。全国网上零售额增速达7.9%，仍高于社零平均水平。实物商品网上零售额占社零总额的比重已达到24.0%。聚焦节后的3月份，社零总额增速较1-2月有所加快，达到5.9%，消费宏观基本面呈现出回稳走势。

一季度新增供应放缓，存量市场迎来调整期

供应端，一季度市场供应相对平静，少量项目推迟入市。供应放缓的背后，暗藏的是开发商对市场阶段性饱和所带给及开发运营压力的前景担忧。因此，市场基调由增量开发转向存量调整。在新增放缓的背景下，存量项目开启密集调整。一季度成都、南京等城市部分项目运营发生改变，例如成都武侯万达广场于年初完成业主方自营转型并更名为“尚品奥莱广场”，并已重启招商；东三环外的成都伊藤广场由光大安石接手，新挂牌“成都锦江大融城”；南京桥北万象汇停业。当下零售竞争环境愈发激烈，对项目运营和盘活能力提出更高要求。

全国空置率上涨，租金持续下跌

在项目调改和租赁需求不足的背景下，中国优质零售地产市场平均空置率在一季度出现反弹。据仲量联行统计，一季度末中国21城优质零售地产市场平均空置率收至10.4%，较2024年底上涨0.2个百分点。分城市来看，A类城市平均空置率报7.9%，环比上涨0.6个百分点，连续两个季度空置率上浮，凸显出当下一线城市商业挑战；B类城市的平均空置环比上涨0.1个百分点，主要由于多个城市项目调改导致；C类城市的平均空置率保持平稳。

政策发力，增量需求结构性转向

2025开年之际，居民消费支出仍然承压，这也进一步削弱了零售商业地产市场的扩张动能，市场信心修复尚未形成趋势性拐点，但结构性的增量爆发点已然触发。首先，“以旧换新”政策扩围补贴品类，6000元单价以下的手机、平板、智能穿戴等电子产品以及智能家居、绿色建材等商品都成为补贴对象。如宏观数据走势，商业地产同样见证更多3C品牌、家电品牌更加稳健在购物中心扩张。蛇年春节期间，众多补贴品牌的销售额均同比实现不同程度的增长，有的增长甚至超过一倍。尽管政策引导下，家电等耐用消费品呈现回暖迹象，但购物中心主力业态中，时尚零售、轻奢珠宝及餐饮服务等品类仍面临需求收缩压力。

在时尚业态中，运动类品牌相对于其他业态而言，更加稳健。中产青睐的垂类运动品牌、专业赛道品牌仍积极布局中国主要一二线城市，进驻当地的优质、地标商业综合体，构建网络体系。而传统的综合性头部运动品牌，也在积极综合自营及渠道资源，不断开设专业度更高、体验性更好的高能级门店，同样青睐优质运营商的购物中心项目。

此外，“非遗”（非物质文化遗产）成为今年春节元宵晚会的重点推介。如仲量联行在《时尚消费力洞察报告2025》的结论，文化已成为年轻人消费的“魂”。00后的消费者用于“非遗”的消费支出高于90后、80后等年龄大的世代。而“非遗”传承的日用品、餐饮、艺术品、文创商品等都成为实现全新的消费引流方式。越来越多的商场在引入“非遗”商家的同时，也积极在重要节假日黄金时段，开展形式多样的“非遗”活动，在引流商业的同时，宣扬中华文化。

总体而言，零售商业增量需求仍略显动能不足，尤其在存量较高的高线城市。受此影响，零售地产的租金水平延续下滑行情，一方面，品牌开始跟业主在底租乃至收租模式上反复拉锯，以转嫁运营风险；另一方面，服饰等时尚业态销售额的下滑，也会导致商场的实际扣点收益进一步降低。仲量联行监测数据最终显示，中国21城优质零售地产市场商业项目首层租金同比下跌3.9%，跌幅有所扩大。
 

未来展望：全年供应压力仍存，空置率或将继续上升

仲量联行预测，2025年21城预计有望迎来共计900万平方米的新增供应，但当下商业环境的挑战也给供应带来不确定性，料将有10-20%的项目延期至明年开业。商业投资仍将回归高线城市，一线城市新增供应高企，京沪两市均有望实现城均80-100万平方米的新增供应。在密集供应的预期下，市场情绪仍将延续现有的审慎态势，新项目的招商去化压力料攀升。总体而言，我们预计2025年零售地产市场的总体空置率仍将持续上扬，租金仍将继续承压。

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