带你看中国丨2025年第一季度办公楼市场概览

2025年一季度，国内各项经济数据稳中有升，政策措施加力扩围，存量政策和增量政策共同显效，推动一季度经济良好开局。然而，外部环境的快速变化影响企业的决策和预期，市场仍需更多刺激性政策发力，加速培育经济增长新动能。一季度，中国主要城市的甲级办公楼市场需求呈现谨慎修复态势，外部环境的不确定性增强使增量需求有所延后。市场供需矛盾较为凸显，业主进一步下调租金以撬动搬迁升级需求。

整体需求仍以成本驱动型为主，增量需求回升仍显缓慢

在2025年一季度，全国主要城市甲级办公楼市场整体净吸纳量录得36.9万平方米。以价换量的策略继续推动市场需求，成本驱动型升级仍是大部分城市的主要需求来源。宏观经济上的刺激性政策提振市场信心，部分城市租赁活跃度上升。然而面对复杂多变的外部环境，企业在租赁决策上仍保持谨慎，整体市场需求回暖速度仍显缓慢。

一线城市净吸纳量环比有所下降，共计26.4万平方米。在北京，总体租赁需求小幅回升，反映出租金的持续大幅下调对市场成交量带来的有效刺激；租赁需求主要源自于现有租户的升级与搬迁，当前新增需求仍十分有限。在上海，本季度市场净吸纳量录得9.12万平方米，租金下降以及业主方提供的更多优惠政策继续带动搬迁和升级需求，吸引不同行业的租户调整优化其租赁策略，甲乙级项目之间的租金价差逐渐缩小，更多的乙级办公楼和郊区的租户考虑搬迁升级至甲级办公楼。一季度广州净吸纳量接近6.5万平方米，新兴产业发展势头良好，逐步转化为办公租赁需求；现代服务业与先进制造业的深度融合，促进办公楼市场需求结构性调整。深圳甲级办公楼租赁活动主要集中在续租和搬迁置换上，反映企业选址时更侧重运营成本的管控，市场新增需求仍显乏力，但国央企与头部民企的自用型需求展现强劲的韧性，成为稳定市场需求的压舱石。

一季度，1.5线及二线城市甲级办公楼市场共录得净吸纳量10.5万平方米。南京甲级办公楼净吸纳量约为3.4万平方米，得益于租金下行窗口期，甲级办公内的扩租或升级贡献超过九成的成交。杭州净吸纳量环比小幅上升，科技互联网行业保持韧性，教育培训、律所等需求有所回暖。成都新租需求小幅修复，然而大面积退租拉低市场净吸纳量，一季度甲级办公楼市场净吸纳量仅录得0.8万平方米。西安办公楼市场本季度需求温和修复，净吸纳量录得1.6万平方米。

科技、金融和专业服务保持韧性，新质生产力释放需求动能

一季度，科技互联网、金融服务与专业服务业持续作为全国甲级公楼租赁市场的三大需求支柱行业。科技互联网行业在多个城市表现活跃，深圳的科技互联网行业贡献了约四分之一的成交面积，跨境电商及相关服务商表现尤为突出。北京的科技互联网行业租赁需求主要来自互联网大厂的人工智能板块，以及中关村和奥林匹克区域的部分游戏公司。金融行业方面，内资金融服务企业抓住上海租金下行的窗口期优化其租赁策略，同时云计算及AI技术的赋能帮助金融行业提升企业效率，部分量化基金展露办公需求。成都新租需求中，金融行业位居首位，小额贷款等细分赛道持续展现稳健发展态势。专业服务业方面，南京录得部分律所品牌在本季度进行扩租。杭州市场的律所搬迁和新设立需求活跃，教育培训机构大面积成交需求回暖。

产业结构升级转型为多个市场培育需求新引擎。在北京，以人工智能、生命科学为代表的新质生产力企业商业化进程加快、企业规模持续扩大，带动其对优质办公空间扩张的刚性需求，成交数量显着增长。广州凭借数字经济和制造业基础的综合优势，持续推动现代服务业与先进制造业的深度融合，促进办公楼市场需求结构性调整。成都数字文创产业的高质量增长，带动产业链上企业包括游戏、动漫、新媒体企业等新租需求持续上扬。此外，杭州“六小龙”的崛起带动相关的创新科技产业在杭租赁需求不断攀升。

新增供应叠加现有空置，市场竞争持续

一季度，全国主要城市的甲级办公楼市场新增供应总计75.7万平方米，其中一线城市新入市总量共计50.8万平方米。深圳一季度共有三个甲级办公楼项目、约27.8万平方米竣工入市，分布于前海和罗湖两个子市场；同时，受企业业务调整影响，存量市场多个项目出现了不同面积段的退租案例，推高平均空置率抬升0.8个百分点到25.2%。上海新入市三个项目共录得18.0万平方米，进一步加剧市场竞争；其中，中央商务区内迎来两个新项目入市，总建筑面积为8.6万平方米，使其整体空置率上升至16.7%；非中央商务区的大体量项目竣工加剧供应压力，使其空置率环比上涨0.2个百分点达到29.2%。

1.5线及二线城市新增供应体量共计录得24.8万平方米。位于南京鼓楼板块的华贸中心于一季度入市，带来约8.4万平方米的新增供应。成都甲级办公楼新增项目集中于新兴区域，新交付项目包括西博城子市场泰和泰中心以及怡心湖区域空港怡心湖一期T3，标志成都甲级办公楼存量突破500万平方米。武汉武昌滨江子市场迎来阿里中心T2入市，为武汉甲级办公楼市场增加约7.3万平方米的供应面积。
 

整体租金仍处下行通道，更多租户关注租约条款的灵活性

在一季度，全国主要城市的甲级办公楼市场租金保持下跌趋势，整体市场持续利好租户方，大部分城市业主采用“以价换量”的策略，寻找市场新的平衡点。此外，业主采用了更多更灵活的策略，以吸引租户并保持现有出租率。

一线城市，北京第一季度甲级办公楼平均租金延续了此前趋势，环比下降4.7%，在优化租金策略的同时，业主在提供附加服务等方面也展开激烈竞争。上海甲级办公楼一季度整体市场租金环比下降2.4%，除租金折让外，更多租户关注租约的灵活性，希望以此应对环境变化；为满足租户的需求、提升项目出租率，多数业主在租约条件上展现出更大的议价空间。广州甲级办公楼市场竞争依然激烈，全市租金水平环比下降3.0%。深圳甲级办公楼市场在第一季度的租金水平继续呈现下降趋势，全市平均租金环比下降约2.7%。业主方积极构建弹性灵活的租约策略，包括延长免租期、前置续约谈判窗口期、主动提供租约重组解决方案等。

1.5线与二线城市的甲级办公楼市场中，空置率高企及租户降本增效的诉求，使得市场租金表现持续承压。武汉甲级办公楼市场仍处于租金下调的阶段，租金下跌至72.8元每平方米每月。成都甲级办公楼空置率持续攀升，租金继续下跌，环比跌幅达1.7%。杭州甲级办公楼平均租金为127.9元每平方米每月，环比下降1.5%，受需求端走弱和租户成本控制等因素的影响，市场保持灵活的租赁政策。南京及西安租金跌幅收窄，南京环比下降0.7%至98.6元每平方米每月，西安租金录得87.4元每平方米每月，环比下降0.9%，跌幅收窄1.3个百分点。

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