带你看中国丨2025年第一季度物流地产市场概览

2025年一季度，受消费信心不足及部分需求未充分释放的影响，叠加外部环境不确定性增加，中国物流仓储市场整体需求延续弱复苏态势，同时仓储需求市场呈现显著地域分化特征。新增供应保持相对稳定，但不同城市间的新增供应存在差异，导致不同城市间的空置率表现也呈现分化。受供应持续保持高位叠加空置率高企等因素影响，大部分城市租金呈下滑趋势。预计在2025年年内，市场去化压力将进一步上升，业主将继续调整价格策略。

仓储市场整体需求偏弱，处于缓慢复苏态势

2025年一季度，中国物流仓储市场整体需求延续弱势复苏态势。在仲量联行定期追踪的主要物流市场中，2025年一季度的净吸纳量为108万平方米，低于去年同期水平，且与本季度新增供应的124万平方米相比存在一定缺口。受消费信心不足及部分消费细分需求未充分释放的影响，国内电商与第三方物流企业的仓储需求增长乏力。此外，由于外部环境的不确定性增加，跨境电商扩张趋于谨慎，导致华南地区跨境电商仓储租赁需求有所回落。制造业处于调整恢复阶段，新能源汽车产业链的整合推动仓储需求在不同城市间出现结构性调整。

仓储需求市场呈现显著地域分化特征。在华北地区，部分北京市场的大面积租户被吸引至租金更低的津冀区域，另外部分高标仓价格明显低于市场平均租金，有效刺激一些低标仓租户升级搬迁。华东地区凭借稳定的第三方物流需求维持韧性。华西地区在政府促消费政策带动下，大宗商品及升级消费品仓储需求成为主力。在华南地区，国内电商和第三方物流企业开始采取短租模式以应对市场波动，某新能源汽车企业则在惠州租赁两个大型仓库且总面积可观（含预租）。

新增供应市场表现分化，多个市场空置率仍处较高水平

2025年第一季度，全国物流地产市场的新增供应保持相对稳定，约124万平方米，但区域市场呈现明显分化。上海、北京两个城市集中了六成以上的新增供应，受集中入市影响，两地空置率环比攀升至较高水平，部分业主通过分期交付、延迟入市等策略缓解空置压力；与此同时，廊坊因承接北京外溢需求，空置率显著改善，环比下降约8个百分点；供应节奏相对平稳的华西及华南部分城市则继续保持较低的空置率水平。

预计短期内，新增供应仍将保持较高水平，其中北京库存压力持续累积，2025年全年预计新增供应约113万平方米；上海多个子市场年内将陆续有新项目竣工入市，2025年全年预计新增供应约100万平方米；华南地区将在2025年迎来供应历史新高，全年新增供应超过420万平方米；成都高标仓市场新增供应也将在2025-2026年迎来小幅回升。由于整体需求难以及时吸纳这些新增面积，预计市场空置率仍有上行趋势。

租金下行压力凸显，业主普遍采取更具竞争力的定价策略

2025年第一季度，受供应持续保持高位叠加空置率高企等因素影响，大部分城市的平均租金同比录得负增长。随着项目间竞争不断加剧，为维持现有租户的稳定性，并吸引新的主力租户，业主普遍采取了更具竞争力的定价策略以提升出租率，包括加大租金优惠和提供更长的免租期等方式。

预计由于短期需求走弱，叠加新增供应放量，市场去化压力进一步上升，租金或加速下行。上海、北京等长期高供应城市，租金预计将加速下跌；在华南地区，随着承租能力较强的跨境电商扩张趋于谨慎，租金跌幅预期将进一步扩大；成都因未来供应预期回升，业主信心不足，租金预计持续下跌；西安市场因高标仓稀缺与西北线上消费高增长，面向快递快运企业的多边仓库有望在未来较快实现租金触底回升。

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