2024上海物流地产市场回顾

自2023年起，上海物流地产市场进入供应高峰期，2024年保持此态势，年度新竣工项目超130万平方米，创历史新高。此外，上海周边物流地产市场同样迎来供应高峰：2023年至2024年，包括上海在内的7个主要物流地产市场平均年新增供应369万平方米，为十年均值的1.8倍。

在上海周边物流地产市场中，绝大多数市场新增供应在2023或2024年达到历史高峰。具体而言，苏州、太仓、昆山市场2023年新增供应为历史最高水平，分别达到其十年平均水平的5倍、4倍和2倍。嘉兴市场在2024年有107万平方米的新项目竣工入市，创历史新高，为十年均值的近3倍。鉴于区域内市场间的车程较近，可相互吸纳需求，在2024年整体需求较弱的背景下，供应端压力进一步加剧市场竞争。

在大部分城市内部，承接新增供应的子市场正发生变化，供应压力扩散。以上海为例，2023年至2024年上半年，金山、青浦、松江子市场共承接近89%的新增供应；2024年下半年起，奉贤、嘉定等子市场亦迎来新项目竣工。因当前市场需求端复苏缓慢，增量需求不足，各子市场均面临更显著的供应端竞争压力。

展望2025年，大上海区域物流地产市场的新增供应压力预计将有所缓和；但去化现阶段的供应体量仍需时日，且一定程度上依赖于国家消费支持性政策的力度和效应。短期内供应端因素所致的竞争压力预计仍将持续。
 

大上海区域内所有城市均已进入租户方市场，租户的议价能力明显增强。为维持现有租户的稳定性、吸引新竣工项目的主力租户，业主方普遍采取了较为激进的定价策略，提供更大的租金协商空间。据仲量联行对大上海区域内40个子市场的追踪数据显示，截至2024年第四季度，所有子市场租金均呈现环比下降趋势。激烈的价格竞争促进了部分需求的释放，常熟、太仓、嘉兴等市场在租金大幅下调后，其净吸纳量在大上海区域物流地产市场中位居前列。

第三方物流业仍是大上海区域物流地产的主要需求驱动力。凭借其服务型属性，众多消费零售及制造企业亦委托第三方物流公司租赁高标仓，以提升供应链效率。当前，市场竞争的白热化导致物流地产租金持续走低，多数第三方物流企业借此契机整合高标仓资源，如某家电供应链物流公司在常熟租赁超10万平米面积，旨在优化长三角地区仓储布局。制造业企业为保证供应链时效，链上企业多数在价格之外有更加明确的区位选择，除自行寻租外，也常委托第三方物流企业为其租赁、整合仓库面积。与此同时，本地第三方物流企业因租金持续下行，加之其对当地物流地产市场的深耕，扩展业务，租赁活动较为活跃。但仍需注意的是，来自第三方物流企业的租赁需求主要以配合终端用户的业务规划为主。如果终端要求的服务区域和业务模式没有主要调整，则第三方物流企业通常会在租赁合同到期前，优先选择和原业主进行续租谈判，源自物流企业本身业务扩张而产生的新租赁需求相对有限。

短期内，大上海区域的物流地产需求预计仍以整合为主，第三方物流服务商为主要需求来源。同时，刺激消费与拉动内需仍为经济工作重点，政策对消费的支持力度也将持续增加。例如，2025年，国家发改委加大“两新”政策力度，扩大补贴范围，电子产品及多类家用电器等消费有望进一步增长。而在潜在系列财政政策刺激下，如食品等基础消费或也将迎来增长。消费市场的逐步改善有望进而带动相关企业对物流地产的增量需求。此外，制造业对经济支撑作用明显，2024年前三季度，其增加值对GDP的贡献达26.1%。其中，汽车、电子信息、电器装备等制造行业的工业地产活跃度较高，相关企业在近两年持续投资建厂，其中较多新增厂房坐落于长三角区域内。以汽车制造业为例，长三角地区作为新能源车的重要生产基地，上海作为其中核心，在区域协同效应的作用下，如智能座舱、内饰、核心零部件等汽配相关企业亦在当地和周边区域投资设厂，供应链上相关企业也或将在区域内寻求物流地产租赁机会。

在我国“碳达峰、碳中和”战略目标的推动下，物流地产行业正加速向绿色、低碳转型。遵循ESG理念，物流地产开发商采用节能材料、优化建筑设计并提升能效水平。在绿色建筑方面，以LEED认证为例，大上海区域内LEED物流仓储项目注册数量在过去六年中快速增长，从2018年的35个增至2024年的351个。

此外，国家政府对分布式光伏的政策力度持续加大，出台多项措施助力高标仓光伏项目发展。2021年，国家发改委等九部门联合印发《“十四五”可再生能源发展规划》，明确将全面推进分布式光伏的开发与应用，并倡导在新建厂房与公共设施中深度融合光伏建筑一体化开发。上海、江苏及浙江省均积极响应，发布相应规划或行动计划，快速推动区域内光伏建筑一体化发展。至2024年上半年，江苏、浙江在分布式光伏累计并网容量上分居全国第二、第四位，上海位居第16位（直辖市首位）。

物流仓储设施因其屋顶面积较大，具备屋顶资源的优势，便于光伏组件安装；且该系统可以协助满足高标仓日常用电，或借助购电协议出售电力以获取额外收益，是目前各物流地产开发商推动物流行业低碳可持续发展主要措施之一。