REITs底层资产系列之物流仓储篇

从中国主要城市物流仓储总量上来看，中国物流仓储总面积超过10亿平方米。其中，非保税高标仓储面积约6,900万平方米，仅占物流仓储总面积的6.5%，优质的物流仓储地产较为稀缺。非保税高标仓储主要集中在长三角、京津冀、珠三角及成渝地区，具体分布情况如下图所示：

现金流驱动因素 – 收入

（物流仓储REITs底层资产层面）

由于物流仓储地产包括可租赁仓库和自用仓库，两者收入模式有所不同，以下针对收入的讨论仅限于可租赁仓库。对可租赁仓库而言，其收入主要来源于物业出租产生的收入，包括租金收入及物业管理费，其中租金收入受到多种因素影响。根据仲量联行评估咨询服务部的研究，有28项因素对可租赁仓库租金收入的影响较为显著，这些因素可大致划分成宏观、行业及微观因素三个维度。

宏观因素是影响位于不同城市的仓库整体收入水平的重要因素，反映了城市经济体量及消费市场体量等方面。仓库租金收入的在宏观层面上主要受到仓库所在城市的GDP、常住人口数量、社会消费品零售总额等六项子因素的正向影响。

行业因素主要反映了一个城市的交通运输行业的发达程度和仓储总量等方面，涵盖了机场货邮吞吐量、全国性综合交通枢纽数量和运输通道途径次数等六项子因素。这些因素与城市中仓库整体租金收入密切正相关。

微观因素主要体现了某一仓库的物理属性及租赁情况等方面，包括控温情况、地坪材质、防火等级、卸货平台数量和租赁期限等16个因素，可衡量位于同一城市的仓库自身差异导致的租金收入差异。总体而言，高标仓的坡道冷库租金水平和现金流稳定性最高——以租金收入进行衡量，同一城市的高标坡道冷库明显高于非高标无坡道常温平房仓库，平均租金相差甚至可以超过150%。

结合以上各项收入端的因素的来看，在中短期内，一个城市的宏观因素及行业因素一般保持相对稳定，不同可租赁仓库租金收入受到微观因素影响较为明显。而对仓库的主动运营可以影响微观因素的子因素，如在仓库建设标准、租户结构、运营策略等方面，运营方可以根据当地物流仓储市场情况对仓库进行改造升级来提升其租金上限，或者运营方依靠其品牌效应、对市场需求的了解等达成更好的租赁协议，从而提升租金收入等。

在本系列的下一篇文章里，我们将举出实例说明仓储类公募REITs的运营特征，以及对REITs产品市场表现的影响。

现金流驱动因素 –支出

（物流仓储REITs底层资产层面）

对于可租赁仓库而言，其支出一般包含管理费、税费、保险费及资本性支出。其中，税费及保险费部分比例固定，资本性支出和管理费相对稳定，因此运营成本一般保持稳定。

总结

从物流仓储REITs底层资产角度来看，可租赁仓库收入包括租金收入和物业管理费，其中租金收入由租金水平及出租率决定，受到宏观因素、行业因素、微观因素的影响，而主动运营策略将会通过微观因素渠道对租金收入产生影响；其支出包括管理费、资本性支出、其他支出、税费和保险费，会因为不同运营成本控制策略而产生一定差异。

物流仓储REITs底层资产层面的运营净现金流（NOI）是资产毛收入（主要来源于物业出租产生的收入）扣减管理费、税费及保险费和资本性支出后所得。