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基础设施REITs所涉及的上述各大行业虽然都被泛称为基建领域，然而对应的底层资产类别却有很大差异。具体来说，各类底层资产由于受到营收模式与行业特点的影响，其运营生命周期内所产生现金流的总体趋势、稳定性、可增长性亦可能完全不同。因此，是否某些行业更加适合基础设施REITs的发行，而某些行业的底层资产在发行REITs需要突破的阻力更大，是广大原始权益人、券商与公募基金管理人所必须关注的问题。

为此，我们就各类底层资产在满足上述发行条件的符合度上进行了行业层面的研判，并希望与大家进行进一步的深入探讨。

基础设施REITs是固收类还是股权类产品？

粗略来说，根据底层资产对应的权益与运营模式，可以分为偏重于经营能力与偏向于投资性房地产的两个资产类型。其中，收费公路、机场港口、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等行业更偏向于经营性资产，而这类资产又可细分为有限生命期的特许经营类资产与无限运营周期的永续经营类资产。产业园区（包括国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区行业）、仓储物流则更偏向于投资性房地产的属性。而剩余的数据中心，则介于两者之间。

然而，无论哪种资产作为底层资产用于发行基础设施公募REITs，由于底层基建类资产所具备不同的特性，使得上层REITs产品有些偏向于固收类产品，有些则偏向于股权类投资。而大部分基础设施公募REITs产品则处在“债性-股性”这一光普中间，同时具有一部分债性与股性。具体的区别要根据其收入和成本的特性而定。

基础设施资产中，水电、风电、光伏、供水、污水处理、固废处理这类资产由于受到自然资源限制或者发电消纳指标/保底处理量指标的保护，其收入往往较为稳定且不具备太多增长性。而这类资产的主要运营成本又大多为折旧摊销，导致其总体营收较为平滑。以这类资产作为底层资产所发行的REITs产品则更偏向于固收类产品。

火电、高速公路这类资产在收入端具有一定的平缓自然增长能力，但这类资产的营收状况往往取决于管理层具备较高的成本（燃料成本、维护成本等）管控能力。以这类资产作为底层资产所发行的REITs产品的收益与风险特性更介于债权与股权之间。

其他一些经营类资产，则对管理层的创收与成本管理能力有着严苛的考验。以供热项目为例，由于受到季节性限制，项目公司只能在供暖季创造绝大部分供暖收入，因此管理层在控制燃料成本的同时，还需要开辟季节性较弱的商业供热、供蒸汽、热电联产等收入来源。同样的，对于数据中心管理层来说，在管理好能耗成本的同时，如何在租金收入之上开辟更多的增值服务收入渠道才是资产增值的关键。对于港口运营公司的管理层来说，确保货物在装卸、边防检查、港内运输、腹地运输等各环节的流畅运转以保证港口的年吞吐量。同时，港口运营公司管理层往往需要面对同区域港口的竞争与市场化定价，如何获取船运公司客源同样是重点问题。这类经营性资产所蕴含的风险与一般的企业无异，其所作为底层资产所发行的REITs产品的收益与风险特性基本属于股权类投资。