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重磅献礼:关于基建REITs你需要的知识点,我们为您打包送上!

本文对满足REITs发行条件的各类底层资产符合度上进行了行业层面的研判阐释。

2021年 01月 12日

2020年4月30日,中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》),并出台配套指引。根据《通知》,基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域;在以上七大行业中,国家“优先支持”仓储物流、收费公路、机场港口、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理行业发展,同时“鼓励”信息网络、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区行业发展。

不同基建行业存在先天发行优劣势?

根据《通知》和中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》,作为中国公募REITs进行出售的底层资产建议满足下列发行条件:

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基础设施REITs所涉及的上述各大行业虽然都被泛称为基建领域,然而对应的底层资产类别却有很大差异。具体来说,各类底层资产由于受到营收模式与行业特点的影响,其运营生命周期内所产生现金流的总体趋势、稳定性、可增长性亦可能完全不同。因此,是否某些行业更加适合基础设施REITs的发行,而某些行业的底层资产在发行REITs需要突破的阻力更大,是广大原始权益人、券商与公募基金管理人所必须关注的问题。

为此,我们就各类底层资产在满足上述发行条件的符合度上进行了行业层面的研判,并希望与大家进行进一步的深入探讨。

基础设施REITs是固收类还是股权类产品?

粗略来说,根据底层资产对应的权益与运营模式,可以分为偏重于经营能力与偏向于投资性房地产的两个资产类型。其中,收费公路、机场港口、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等行业更偏向于经营性资产,而这类资产又可细分为有限生命期的特许经营类资产与无限运营周期的永续经营类资产。产业园区(包括国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区行业)、仓储物流则更偏向于投资性房地产的属性。而剩余的数据中心,则介于两者之间。

然而,无论哪种资产作为底层资产用于发行基础设施公募REITs,由于底层基建类资产所具备不同的特性,使得上层REITs产品有些偏向于固收类产品,有些则偏向于股权类投资。而大部分基础设施公募REITs产品则处在“债性-股性”这一光普中间,同时具有一部分债性与股性。具体的区别要根据其收入和成本的特性而定。

基础设施资产中,水电、风电、光伏、供水、污水处理、固废处理这类资产由于受到自然资源限制或者发电消纳指标/保底处理量指标的保护,其收入往往较为稳定且不具备太多增长性。而这类资产的主要运营成本又大多为折旧摊销,导致其总体营收较为平滑。以这类资产作为底层资产所发行的REITs产品则更偏向于固收类产品。

火电、高速公路这类资产在收入端具有一定的平缓自然增长能力,但这类资产的营收状况往往取决于管理层具备较高的成本(燃料成本、维护成本等)管控能力。以这类资产作为底层资产所发行的REITs产品的收益与风险特性更介于债权与股权之间。

其他一些经营类资产,则对管理层的创收与成本管理能力有着严苛的考验。以供热项目为例,由于受到季节性限制,项目公司只能在供暖季创造绝大部分供暖收入,因此管理层在控制燃料成本的同时,还需要开辟季节性较弱的商业供热、供蒸汽、热电联产等收入来源。同样的,对于数据中心管理层来说,在管理好能耗成本的同时,如何在租金收入之上开辟更多的增值服务收入渠道才是资产增值的关键。对于港口运营公司的管理层来说,确保货物在装卸、边防检查、港内运输、腹地运输等各环节的流畅运转以保证港口的年吞吐量。同时,港口运营公司管理层往往需要面对同区域港口的竞争与市场化定价,如何获取船运公司客源同样是重点问题。这类经营性资产所蕴含的风险与一般的企业无异,其所作为底层资产所发行的REITs产品的收益与风险特性基本属于股权类投资。

影响底层资产现金流趋势的关键因素有?

作为基础设施REITs的参与者,无论投资人抑或是公募基金管理人,都应对影响基础设施资产所产生现金流的最底层因素有着深入的理解,才能对REITs产品未来表现做出较精准的预判。这里的最底层因素,并非泛指一项资产的收入或成本构成,而是真正影响该项资产可分配现金流的各项细节因素。

以高速公路为例,交通流量是直接影响收费公路资产收入的关键因素。而造成公路资产在运营期内交通流量变化的具体因素又有哪些?投资人更应该关注在公路资产所在路网的建设规划、周边产业发展趋势、客货运输政策变化、公路大修计划等方面,对这些因素所带来的车流量的诱增与分流进行深入的调查。同样的,对于供热类资产,投资人对项目公司未来供暖面积规划、供暖费收取周期、管网替换计划、煤炭与天然气未来价格走势等重大影响因素都应有着深入的调查,才能对该项自然未来可分配现金流的趋势与波动做出判断。其他类底层资产如发电、运输、仓储物流等皆如此。

哪个行业的底层资产更受关注?

因此,投资人需要对底层资产也有更充分的理解,才能够判断其上层公募基金产品对应的投资收益与风险特性,以确保做出正确的投资决策。不同底层资产现金流的特性对于公募基金管理人在选择底层资产、资产价值评估、构建投资组合等方面等都有着巨大的影响,同样需要公募基金管理人对不同底层资产具备深入的理解。

联系 熊建平

中国区评估咨询服务部执行董事

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