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再筑伟大丨仲量联行2022亚太区房地产市场展望

尽管不确定性依然存在,预计明年的投资额将攀升15%以上

2022年 01月 03日

仲量联行亚太区首席执行官顾东尼表示:“2022年,对于优质资产的竞争将日趋激烈,市场参与各方的房地产策略也将更具创新性。世界正在巨变,变化却又貌似微乎其微;因疫情而中断的市场发展趋势重新步入正轨。资本不断沉淀,投资者正寻求更加多元化的配置,并将视线转向另类投资。企业租户正积极推动建筑朝更可持续和科技赋能转型。”

仲量联行《2022年亚太区房地产市场展望》报告显示2022年的投资活跃度将持续升温。2021年前三个季度大宗交易量同比增长30%,并有望在近期恢复至疫情前水平。

关于2022年亚太区房地产投资市场的5大猜想

1、预计交易量上涨15%,2022年有望再攀新高

物流地产交易额将达500亿美元,较2019年翻一番;亚太区跨境投资市场有望恢复至疫情前水平,并持续向多元化发展。

2、中国、日本将引领机会型投资增长

随着2021年投资市场强势复苏,财务韧性和核心资产成为亚太区各区域经济体财政和货币政策的关注重点。然而,在经历严峻的运营困境后,越来越多企业开始重新规划资产负债表,预计2022年将涌现更多机会型投资。

3、办公楼的增值型投资将迎来增长,能够抵御通胀的资产类别更受青睐

随着经济复苏,旅行限制放宽以及更多员工回归办公室,预计2022年办公楼和酒店投资将增长20%至30%。

疫情使人们提高了对办公楼质量、健康和安全以及可持续发展理念的关注,在多数亚洲城市中,现代甲级办公楼供不应求,因此会有更多投资者将采用价值增值型策略——重新开发或改造老旧物业。

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对于未来通货膨胀的预期已经在全球范围内达成共识,预计2022年多数亚太区经济体通胀率将上升至1.5%-2.5%之间。因此,那些具备抵御通胀能力(租金能与CPI、通胀指数挂钩)的零售地产、酒店、住宅以及办公楼等资产会受到越来越多投资者青睐。

4、特定物业类别收益持续压缩

在过去两年里,办公楼和物流地产的收益率大幅压缩,降幅分别为50和150个基点。亚洲地区投资者对于优质资产的竞争趋于激烈,租金增长前景乐观,预计包括物流地产、长租公寓在内的部分资产类别其收益率将继续下降。

5、2025年中国、印度以及韩国的REITs市场规模将翻番

在过去两年中,中国、印度及韩国房地产投资信托基金开始“起飞”,新增投资接近200亿美元。预计未来三年新的REITs产品入市将进一步提升这些市场的流动性。

自2021年6月以来,中国已有11只REITs产品上市,底层资产包括基础设施、物流地产、产业园区等等;未来,保障性租赁住房也将加入试点项目中——这将在短期内迅速扩大中国REITs市场规模。

各细分市场展望

办公楼市场:

1、亚太区迎来创纪录新增供应

预计2022年新增供应量将达690万平方米,同比增长13%。供应热潮将在2023年达到顶峰,并在2024年恢复到近五年平均水平。

2、金融业与科技业租户将推动租赁复苏

疫苗接种持续推进,将成为商业信心恢复的支撑点。随之而来的将是企业租户活跃度的提升,并做出最终租赁决策。预计2022年净吸纳量将恢复至正常水平,同比2021年上涨20%,达450万平方米。此外,无论是企业租户还是业主,都将对灵活办公空间持有更积极、开放态度。

3、企业和员工对于可持续发展以及健康的诉求日益迫切,并持续推动办公空间向绿色、可持续转型。

物流地产市场:

1、市场需求日益增长,科技将成为重要抓手

2021年至2022年间,优质物流地产总存量将增长17%,打破年增速记录,预计将为市场带来2080万平方米新增供应。大量开发商正在扩展开发渠道,以满足新经济形态下租户日益增长的需求。

2022年之后,对于高标库的需求将尤为旺盛。物流地产业主/运营商不仅要最大限度地提高运营能力,更要提升设施灵活度以及完成设施设备更新迭代,以实现租户对于可持续发展更高的要求;技术将是实现这一目标的重要抓手。即将入市的新增供应中高标准设施也将迎来充足需求。

2、城市物流和冷链物流将2022成为两大重要赛道

城市物流

城市化、电商的发展、最后一公里物流的重要性、围绕可持续发展和空气质量的挑战、以及在密集发展地区对有限土地的激烈竞争,共同推动了对城市物流解决方案的需求。这些趋势将持续至2022年,最终转化为对城市小型设施的更大需求。根据仲量联行调查,最受欢迎的城市物流设施规模在1000平方米到5000平方米之间。

冷链物流

冷链物流日益受到青睐。此前,冷链物流市场高度分散。预计2022年会有越来越多投资者驶入该赛道,届时市场将会出现更进一步的业务整合。越来越多的投资者开始关注这一细分市场,通过多元化配置另类资产,实现整个投资组合的风险调整后收益的提高。

零售地产市场:

各地区持续以差异化增速在复苏。随着零售商信心重振,加之空置率的稳定,这些都为2022年租金回暖奠定了基础。疫情推动了整个零售行业的转型,能够将O2O全方位体验打通的企业将脱颖而出。对于投资者而言,当潜在机遇出现时,他们会更加审慎地考量不断变化的零售大环境。

 

酒店市场

投资者重拾信心,2022年投资额增幅预计达30%。亚洲主要城市和国家,特别是中国大陆、香港、日本及澳大利亚等市场,在疫情之初就受到关注,并可能在2022年继续受到瞩目。

同时,预计投资者将对服务式公寓更感兴趣——尽管公务出行频次可能会减少,但预计单次出差时间更长。在过去九个月里,在中国、韩国及澳大利亚这些国家的主要大城市中,将酒店改造成长租公寓和租赁住房十分常见。因此,具备改造潜力的老旧酒店将继续获得投资者青睐。

另类资产市场

数据中心

数据中心迅速成为主流投资类别,2022年亚太区投资者和企业租户对数据中心的需求可能会继续猛增。除了传统成熟市场,中国、印度及印度尼西亚作为世界上人口数量前四名国家,数据中心增长的潜力值得期待。普华永道的一份报告显示,中国在2020年使用了1.81亿TB,比2015年上涨500%。亚太区的超大规模云数据中心收益预计将从2021年的约370亿美元增长至2026年的1790亿美元,在五年内上涨近400%。

生命科学地产

生命科学的发展势头多年来一直保持增长,新冠疫情后对于该领域的关注继续升温。由于该行业中的制药、生物制药以及医疗保健等不同行业对于房地产有着不同需求,因此也给房地产带来了多元化的机遇。该领域企业注重创新,尤其关注人才的聚集。中国、印度人口基数大、高素质人群聚集,这两大关键竞争力使得它们在生命科学行业有着更为长远的发展前景;越来越多的企业愿意在以上两个国家及亚太地区投资研发设施、医疗办公楼及制造厂房等 。

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