八年数据累积 三次行业梳理 – 求索长租公寓市场前程方向 温故知新

验之以事，一语中的

仲量联行自2015年起开始关注并研究中国长租公寓市场，并在2018年、2021年及今年发布了三版中国长租公寓市场白皮书。在八年间，中国长租公寓市场历经千帆任具韧性，政府、投资方、运营方、租住人群都对其关注热度不减。仲量联行对长租公寓市场发展的预测也一语中的，市场果然从2015年的“引入期”高速成长进入“快速成长期”，但从宏观市场、投资要素回顾发展，也存在许多值得探究的新规律与趋势。本文就从三个关键维度来回顾中国长租公寓发展，让回顾历史为未来投资提供有力洞察。

维度一：宏观市场发展看下一周期风向

2018年，仲量联行在第一版《中国长租公寓市场白皮书》中提出中国长租公寓市场的发展可分为四个不同的周期阶段，并预测中国长租公寓市场将在多重驱动力的助推下高速发展，不出所料，短短几年时间中国长租公寓市场已经蜕变进入 “快速成长期”。

此阶段，市场迎来更多参与者并呈现多元化的产品及租赁客群，布局长租公寓赛道的资本类型更为多元，投资交易量及透明度都有显著提升，市场发展进程加速。

租赁客群更趋多元，租房需求逐步聚焦

发展期（2018年起）客群特征：以单身白领青年为，鲜有其他类型的租客群体
快速成长期（2022年起）客群特征：初入职场的青年白领人群虽依是主力军，但整体需求来源的构成更趋多元，租户关注因素也逐步聚焦

参阅下图了解2023长租公寓租户最关注因素排名

产品品质加速提升，独栋逐变规模化社区

第一阶段（2018年）：

类型:普遍大众化、同质化
户型：90%为＜40㎡ 单间
配套设施：相对匮乏，仅以快递柜，共享厨房为主
体量：存量物业改建为主力，项目单体 ≤200套

第二阶段（2021年）：

类型：品牌中高端产品入市
户型：一房一厅/两室产品涌现
配套设施：逐渐完善，会客休闲区、健身房等公共配套设开始普及。
体量：新建的大型租赁社区面市，社区化的特点显现，新项目体量介于300-500套

第三阶段（2023年）：

类型：加速迭代更新，产品线与户型多元化
户型：2-3室中大户型增加
配套设施：内外部设施更加完善，共享社交空间及社区服务提供品质生活
体量：多个千套以上项目入市，产品形成规模化、社区化雏形。
 

头部品牌始终保持稳步增长，市场发展动力不减

据仲量联行统计，截至2023年年中，全国长租公寓管理规模前十的品牌管理总规模已高达89.1万套，较2018年末的35.6万套的存量套数翻了约2.5倍。
 

三大一线城市存量快速增长，租赁需求彰显韧性

截至2023年第二季度，三个长租公寓市场热点城的项目存量较2018年同期皆翻了三倍以上。2018至2023年间，三大城市长租公寓的平均出租率基本维持在90%以上，租赁需求彰显韧性。

迈入“成熟期”所需五大要素正逐步成型

随着过去几年政策红利的持续释放和市场的加速发展，可以看到，2018年仲量联行在第一版白皮书中提出的长租公寓市场迈入“成熟期”所需五大要素，正在逐步成型。

年轻一代在大城市中的居住习惯已出现明显转变，对租房的接受度显著提高；随着四只保障性租赁住房公募REITs的成功上市，长租公寓市场形成“投、融、管、退”闭环的速度快于市场预期。此外，在对市场放开租赁用地供给、形成品质供应、为市场参与者拓宽融资渠道等方面，当前的中国长租公寓市场也都已取得了明显的成效和突破。

维度二：投资要素变化看市场价值

重资产收购仍是投资人主要发展模式

在重资产收购模式中，90%以上投资人选择收购存量资产；随着租赁住宅用地的陆续释出，更多投资人考虑新建开发租赁住宅社区，以实现其长租公寓业务发展战略。

独立投资主导已成过去时

随着长租公寓市场步入快速成长期，长租公寓投资趋向专业化和规模化，要求投资机构同时具备资金实力和运营能力，因此联合投资成为目前长租公寓的主要投资方式。虽然仍有超半数的投资人选择独立投资，但是相较于2023年，比例已大幅下降。

投资人理性入场眼光犀利

多数投资人对长租公寓稳定期回报率的预期集中在4.5%-5.5%之间。与2018年和2021年的调查问卷结果相比，投资人对长租公寓投资回报率的预期更加统一，对资产价格的判断更加理性。

上海、北京等一线车城市依旧稳居投资热点

经济发展水平高、流动人口多、租赁基数大是长租公寓在上海、北京等一线城市迅速发展的重要条件，吸引投资人持续关注一线城市长租公寓投资市场。

维度三：聚焦热点城 投资趋势划重点
 

上海长租公寓市场进入投资交易活跃期

自2022年起截至目前，上海长租公寓投资交易额已破百亿元人民币。仅2022年全年投资交易额已超过值前三年的总交易额，2023年全年成交额有望突破80亿元人民币。

多样化投资人进入赛道

相对稳定的收益率，较强的抗经济周期能力吸引各类投资人进入长租公寓赛道。相较于2022年，2023年国企背景的投资机构、民营企业和高净值人士/家族办公室交易更为活跃。

具有改造潜力的增值型物业更投资人关注

由于市场上已有稳定现金流且回报率稳定的核心型投资机会相对有限，目前存量改造和新建开发仍然是主要投资模式，因此市场整体投资策略更偏向于增值型。

下图为公寓投资策略（按交易额）

投资人对于区位的偏好趋于多样化

相较于内、中环核心区位，外环外大体量存量项目相对较多，且资产性价比较高。与此同时，中环内商圈和企业聚集，租赁需求大，租户承租能力强，因此依旧有近五成投资人持续关注中环内项目。

“纳保”或“特行证”是投资人必须要做的选择题

在保障性租赁住房政策出台后，“纳保”项目的物业产权性质不局限于商业和旅（宾）馆产权，还可享受租赁住房税收优惠，许多投资人在收购项目后“纳保”或者将“纳保”作为交易先决条件，但对租金定价和租赁期限有一定的限制。“特行证”极大地保留了运营的灵活性，部分投资人更关注已持有“特行证”的项目。

随着市场的稳步持续增长，迈入“快速成长期“后的长租公寓将高速走向“成熟期”。

仲量联行投资及资本市场团队拥有一支专注于长租公寓投资交易的分队，深耕中国长租公寓市场，解读行业政策和市场趋势，洞察投资人的思维模式和投资逻辑，协助各类市场参与者综合分析与判断国内长租公寓市场的投资趋势，旨在顺利完成交易。

持续关注，对话仲量联行资本市场投资专家，把握时代风向，探索中国长租公寓市场新未来。

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