仲量联行自2015年起开始关注并研究中国长租公寓市场，并在2018年、2021年及今年发布了三版中国长租公寓市场白皮书。在八年间，中国长租公寓市场历经千帆任具韧性，政府、投资方、运营方、租住人群都对其关注热度不减。仲量联行对长租公寓市场发展的预测也一语中的，市场果然从2015年的“引入期”高速成长进入“快速成长期”，但从宏观市场、投资要素回顾发展，也存在许多值得探究的新规律与趋势。本文就从三个关键维度来回顾中国长租公寓发展，让回顾历史为未来投资提供有力洞察。

此阶段，市场迎来更多参与者并呈现多元化的产品及租赁客群，布局长租公寓赛道的资本类型更为多元，投资交易量及透明度都有显著提升，市场发展进程加速。

第一阶段（2018年）：

类型:普遍大众化、同质化
户型：90%为＜40㎡ 单间
配套设施：相对匮乏，仅以快递柜，共享厨房为主
体量：存量物业改建为主力，项目单体 ≤200套

第二阶段（2021年）：

类型：品牌中高端产品入市
户型：一房一厅/两室产品涌现
配套设施：逐渐完善，会客休闲区、健身房等公共配套设开始普及。
体量：新建的大型租赁社区面市，社区化的特点显现，新项目体量介于300-500套

第三阶段（2023年）：

类型：加速迭代更新，产品线与户型多元化
户型：2-3室中大户型增加
配套设施：内外部设施更加完善，共享社交空间及社区服务提供品质生活
体量：多个千套以上项目入市，产品形成规模化、社区化雏形。
 

随着过去几年政策红利的持续释放和市场的加速发展，可以看到，2018年仲量联行在第一版白皮书中提出的长租公寓市场迈入“成熟期”所需五大要素，正在逐步成型。

重资产收购仍是投资人主要发展模式

在重资产收购模式中，90%以上投资人选择收购存量资产；随着租赁住宅用地的陆续释出，更多投资人考虑新建开发租赁住宅社区，以实现其长租公寓业务发展战略。

相较于内、中环核心区位，外环外大体量存量项目相对较多，且资产性价比较高。与此同时，中环内商圈和企业聚集，租赁需求大，租户承租能力强，因此依旧有近五成投资人持续关注中环内项目。