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韧性前行，长租公寓市场“投融管退”闭环迎来新突破

刚需稳定、抗风险能力强，长租公寓赛道持续升温

2022年 11月 08日

需求稳定，韧性前行

截至2022年上半年，排名前十的全国市场化运营的头部长租公寓品牌总套数达84.7万套，部分头部品牌开业六个月以上的成熟期项目市场平均入住率维持在85%至96%之间。

考虑到2022年上半年多地疫情反复，长租公寓品牌能维持较高的市场出租率，实属不易。这一方面得益于长租公寓的产品特性：居住是刚性需求，因此该产品在市场波动时期抗风险能力相对较强；另一方面，疫情反复改变了人们的生活习惯和消费行为，随着居家时间大大增加，人们对于居住空间有了新的思考，在年轻租赁群体中这一改变尤为明显：与疫情前相比，他们现在更渴望独立的居住空间、更宽敞的住所和拥有更优质物业管理的社区。

大宗交易市场逐渐活跃

良好的抗风险能力，使投资者对长租市场青睐有加。虽然2022年的疫情反复、全球通货膨胀及美国加息等各类外部因素导致整体投资市场不明朗，也让投资机构对于项目收购更为谨慎，但长租公寓作为另类投资的一个重要赛道，以其较强的抗周期能力赢得了越来越多投资者的关注。

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据仲量联行统计，2022年前十个月，上海便已有12笔左右大宗交易涉及长租公寓，较往年增势明显；考虑到目前在进行和即将完成的交易，4季度的长租公寓交易预计将打破记录。其中，外资投资机构以投资增值型存量资产为主，普遍收购办公及酒店类资产，并计划改建为长租公寓投入市场。近期，某外资机构收购了位于杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目。该收购标的面积约4.2万平方米，包含三座高质量新建楼宇，计划提供约560间客房。

此外，由于长租公寓产品能满足保险资金追求长期稳定收益的投资需求，今年以来，一些内资保险资金也正积极加码长租公寓市场。而不久前，建设银行刚刚宣布拟出资设立住房租赁基金，募集规模为300亿元，通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给。随着长租公寓市场的逐步成熟，交易类型及买家类型也更具多元化，我们相信未来长租公寓市场的交易会更趋于活跃。

保租房公募REITs取得重大进展

保租房公募REITs先试先行，为未来更广阔的租赁住房市场完成“投融管退”闭环提供宝贵经验。2022年，保租房公募REITs取得了重大突破，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT以及华夏北京保障房中心租赁REIT三支保租房公募REITs成功上市，并在资本市场上受到了投资者持续追捧，上市首日皆触及30%涨停。而距离首批保租房REITs上市仅一个月，华润有巢基础设施公募REITs亦于近日正式获批，并预计在11月启动发行。由于前三支保障性租赁住房REITs的原始权益人，都是地方住房保障机构，华润通过本次申报，将成为首家试水租赁住房REITs市场的典型房企。

为何保租房公募REITs的发行对租赁市场意义重大？

对企业来说，保租房公募REITs的发行，一方面可以盘活资产回收资金，增强企业营运能力，同时也可以开辟一条新的融资路径。保障性租赁住房REITs为相关企业搭建了资产上市平台，能有效提升企业融资及运管能力，助力房企打造新发展模式。

对租赁市场而言，租赁住房市场实现“投融管退”的闭环，也将大大增加开发商投入到租赁住房市场的动力，增加租赁市场供给，以建立起健康可持续的住房长效机制。因此，推动租赁住房公募REITs的快速发展对整体房地产行业来说都将极具战略意义。

未来，预计租购并举的住房制度建设将全面提速，政府将大力推动住房租赁市场发展，进一步完善住房体系。随着政策红利继续释放，住房租赁需求的稳定及逐步扩大，住房租赁市场也将迎来快速发展期，长租公寓赛道将持续引发市场关注。这将为开发企业、运营企业、装饰装修企业、金融机构等提供新的发展机遇。我们期待中国长租公寓市场韧性前行、行稳致远。