文章

睿见全球,启航新章 全球房地产与投资市场速览

ESG成为投资者与租户的价值驱动因素;另类资产受投资者青睐

2024年 01月 23日

日前,仲量联行“睿见2024”首场线上分享会“睿见全球启航新章”顺利结束。在本次研讨会上,仲量联行亚太区首席研究官Roddy Allan、亚太区资本市场研究负责人Pamela Ambler以仲量联行在全球各个主要城市开展的调研及收集的数据、信息为基础,对全球宏观经济、房地产市场供需情况和未来趋势、投资市场变化等议题进行了回顾与深入分析,并对2024年全球市场经济增长、利率对房地产以及投资市场的影响、热门赛道投资机遇和策略做出了前瞻研判与建议。

全球房地产市场回顾与前瞻速览

亚太区市场预期相对乐观
在逾300名的亚太区受访者中,近半数认为未来半年内,房地产市场环境和条件将得到改善;这一数据高于美洲市场(22%)和欧洲、中东以及非洲市场(29%)的相应预期;

大踏步回归办公室,追求高品质成重要诉求
上海、北京、香港、首尔等亚太区主要城市“回归办公室”的比率显著高于其他城市,“追求高品质的办公空间”成为新常态的一大诉求;社交赋能、科技加持且能触发灵感、促进协作的空间是吸引员工“回归办公室”的三大关键因素;

亚太区租赁市场显韧性
截至2023年第四季度,亚太区办公楼租赁市场展现出了强劲的韧性:租赁交易量比三季度增长7%;高于同期欧洲(-28%)、美国(-33%)以及全球市场(-24%)。

供应承压,租金指数下探
办公楼市场供应峰值尚未到来。由于疫情导致工期、开发等决策暂缓,2023年第四季度,除印度德里北区、孟买及韩国首尔外,亚太区各主要城市空置率均高于2019年同期;其中,北京录得12%空置率,与2019年同期约持平,上海则录得23%空置率;2023年第四季度,亚太地区办公楼市场租金指数水平与2019年第四季度的峰值相比略有下探(-7%)。

资产表现分化显著
市场对高品质资产如超甲级办公楼的需求攀升,对非高品质的、老旧资产的需求加速下滑,二者在需求指数上的分化自2020年起愈发显著;乙级及以下的办公楼资产有可能面临因过时而被市场淘汰的风险。

仲量联行亚太区首席研究官Roddy Allan: “ESG已经成为影响投资者与租户决策的关键考量因素和价值驱动因素。仲量联行调研的亚太区8个主要城市的数据显示,优质资产——如超甲级办公楼——在空置率和租金表现上持续优于甲级办公楼,且自2019年起两者分化加剧,市场对非高质量的资产的需求持续下滑。这一趋势提醒投资者需优化投资策略、提供差异化的空间,以确保持有的资产与时俱进,满足当下和未来租户的需求,才有望取得长远的资产回报和升值空间。”

订阅

获取更多行业洞察?绝不错过任何更新

您将收到全球商业房地产市场的最新新闻、行业洞察和投资机会。

全球投资市场回顾与前瞻速览:

利率走势将影响房地产交易和资产价值的复苏
利率是影响房地产投资和资产估值的关键因素。从2022年3月开始,美联储开始提高关键利率以抑制通货膨胀。其他央行也纷纷效仿,导致整个房地产资本市场承续承压。到2023年底,各国央行在遏制通胀方面取得显著进展,许多投资者认为利率可能已达到顶峰;但考虑到全球许多经济体的韧性,预计利率将在2024年大部分时间内保持高位。

大中华区将引领2024年投资市场复苏
2023年,全球直接投资总金额约4,000亿美元,同比下降50%;其中,亚太区下降24%,下滑幅度小于美洲(-55%)和欧洲、中东及非洲市场(-51%);预计2024年亚太区直接投资总金额将达到300亿美元,其中大中华区将有望成为投资活动复苏的主要引擎。2023年上半年,中国内地的房地产领域直接投资金额达120亿美元,位居全球第五,亚太区第二。

短期内,高收益策略将得到优先部署
房地产正进入无风险利率高企的新常态,根据资产类别和市场差异,无风险利率可能会比2022年之前的周期低点高出150-250个基点。获取资本的成本更高,因此提供具有竞争力的回报率将是房地产资本部署时的战略重点。

工业与物流投资热度兴起,办公楼仍是主导
尽管与2019年相比,亚太区市场对办公楼这一资产类别的热度有所冷却,办公楼仍在投资组合内占主导地位(40%);同时,工业与物流板块热度推高,达到27%,约为2019年比重的两倍;在中国内地市场中,办公楼、零售地产以及工业与物流地产是投资者重点部署的三大资产类别,占比分别为54%、19%和15%。此外,在全球范围内,数据中心、生命科学房地产等另类资产未来也有望得到投资者的持续关注;39%的受访者表示,相信在未来五年内,数据中心这一资产类别在资本增值上的表现将最为突出。

仲量联行亚太区资本市场研究负责人Pamela Ambler: “在资本价值看起来正触底企稳的市场中,对回报的更高期待将促使资本先行部署,部分增长型的市场有可能在2024年初反映出资本的这一动态;鉴于可供投资资金的规模和数量庞大,因此能够高效部署的基金将具有先发优势,这一优势在那些对租金预期更乐观的市场中将体现得尤为明显。中期的资本价值增长很可能被低估,对收入增长有把握的策略将得到资本的青睐。”

联系 庞溟

大中华区首席经济学家 研究部总监

订阅仲量联行“趋势与洞察”

立即订阅仲量联行全球房地产新闻及洞察周报,了解最新趋势。

您的投资愿景是什么?

发现全球投资机会和资金来源。了解我们如何帮助客户实现投资目标。