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睿见生机|中国成为2023亚太区生命科学产业投资热门市场

公募REITs为投资者提供退出渠道;AI驱动的药物研发或带来新机遇

2024年 01月 09日

2023年,中国生命科学产业投资金额位居亚太区第一,侧面反映了政府对该产业的有效支持,也彰显了市场对潜在机遇的信心。

仲量联行数据显示,2023年前九个月,亚太地区的生命科学领域的投资金额已经超过2022年全年;以市场划分,中国占主导地位,前九个月的投资金额超过70亿元。值得一提的是,啟城旗下的Concora康达源收购了位于张江医谷的生命科学产业园,收购金额达8.5亿元;该产业园由先声药业自主开发,作为其上海的研发总部;收购后,先声药业仍在园区内聚焦创新药物研发。>> 点此回顾《仲量联行协助康达源收购张江医谷生命医学产业园》

华东区研究部董事丁婷:“2023年,自用型生命科学企业通过出售物业,剥离非核心资产以达到回笼资金的目的,继而专注于研发生产等核心业务。因此,售后返租这种模式愈发吸引投资者。在这种模式下,收购方负责运营和管理产业园区,包括研发实验室和办公空间;而出售方则成为主力租户,能够提供稳定的租金收入,并确保园区的出租率。”

生命科学产业集群的打造离不开国家和地方多年的政策规划与相应支持:

  • 在国家层面,2016年,《健康中国2030规划纲要》正式颁布,旨在通过改革立法和机构重组来改善医疗服务和金融覆盖面;
  • 在地方层面,生物医药是上海的三大先导产业之一,在最新的五年发展规划中,上海也将产业增长作为优先发展事项;
  • 此外,2022年上海生命科学产业规模已达到8,537亿元,预计2025年将突破万亿元。

中国的生命科学产业集群效应明显,对于希望在该行业发展的人来说极具吸引力。以上海为例,区别于班加罗尔等亚太区其他城市,上海的优势之一是拥有庞大的生命科学人才储备:丰富的高校及研发机构资源为技术创新持续注入人才活力,与生命科学企业、全市各临床医院形成“产学研医”相结合的良性互动,助力上海成为全国首屈一指的生命科学产业高地。截至2022年,上海生命科学从业人员达到27.8万人,其中国家级人才超过1,000位,院士、长江学者等高水平人才占全国的1/5。>> 点此回顾《上海产业园区市场发展与展望白皮书2023》

“中国大多数公立医院都隶属于顶尖大学,这些大学培养了源源不断的生命科学人才,”丁婷分享道,“于大学而言,与医院的密切合作为教授和专业人员提供了进行新专利和新药临床试验的直接资源。此类合作可以有效地将研究成果转化为实际应用,实现学术界和医疗行业的双赢。”

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睿见“生”机:投资时机成熟,AI驱动的药物研发或带来新机遇

2020年以来,产业园区投资继续成为关注焦点,其中,生命科学房地产对环评、物业硬件条件等要求的特殊性和稀缺性加之租赁表现的韧性,使之成为最受追捧的热门标的之一。

公募REITs市场的快速发展是吸引投资者的另一个主要因素。中国公募REITs于2021年首次推出,其中主要包括产业园区、仓储物流和保障性租赁住房等底层资产。截至2023年底,全国已上市的29只公募REITs中,有九单产业园区基础设施REITs成功发行和扩募。

华东区投资及资本市场部负责人孙翎:“去年成功发行和扩募的产业园区基础设施REITs中,其中多个底层资产为上海产业园区优质项目,未来通过公募REITs退出将成为产业园区物业重要退出机制之一,退出时也将具备更强的产业属性。随着公募REITs市场逐渐扩大,更多产业园区物业投资者将考虑长远稳定布局。”

必须承认的是,2023年中国生命科学领域的投融资金额依旧偏低,进而抑制了该行业内企业的租赁需求,但值得注意的是,这一产业在政策端的扶持力度不减:到2025年,仅上海就已划拨了约900万方的土地用于发展生命科学产业,便于项目落地。

丁婷坦承,一级市场投融资活动的回暖将带动生命科学产业的租赁需求,否则未来生命科学房地产市场或将出现供过于求的局面。然而,行业内新机遇正在涌现,“例如,科技公司涉足人工智能驱动的药物研发等生命科学领域的趋势可能会带来新的机遇。”丁婷指出,“生命科学项目所提供的可持续现金流及稳定的回报率,仍将收获投资者的青睐,对保险和金融机构及其他采用核心型或核心增益型投资策略的机构尤其如此。”

在全球范围内,仲量联行为逾360家领先的生物制药、 生物科技和医疗器械等生命科学企业提供房地产相关服 务,专业知识覆盖研发中心、实验室、工厂、办公场所和物流设施等多种生命科学资产类别。在北美市场,我们有超过2400名专业人士为该行业的客户提供服务,完成了超过2300项租赁交易以及近9.6亿美元的投资交易顾问,管理设施面积超过830万平方米;在中国市场, 年度租赁项目超60个,管理设施面积超60万平方米。

仲量联行为生命科学企业和投资者提供定制化的房地产策略洞见和解决方案,包括市场调研、物流及供应链咨询和设计、选址咨询与交易、投资咨询与交易、建造和项目管理、物业和设施管理、资产剥离和售后返租等。

联系 丁婷

华东区研究部董事

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