伴随中国经济的渐进式重启，办公楼市场也在经历不同以往的非典型性复苏。进入三季度后，面对宏观经济超预期的结构性失衡和未来可能出现的风险积累，办公楼需求放缓已成公式，市场情绪趋于理性。市场已然进入一个更为复杂的调整周期，调整的深度和广度与以往迥然不同，分化和变化时刻相伴，突显了当前市场环境的复杂性和市场稳定的重要性。
 

1. 办公楼市场需求在城市间分化，反映出经济的不均衡修复。需求端整体仍处修复通道，但增量需求不足带来各行业在不同城市的周期轮动中分化。例如，科技互联网在深圳、杭州、武汉等头部科技中心城市呈现租赁需求疲软的特征，而其中的电商和新媒体等细分行业则在青岛、佛山、南昌、长春、石家庄、哈尔滨和乌鲁木齐等城市释放出活跃的中小面积段需求。保险、银行等传统金融企业整合加快，在不同城市间升级、扩租和缩租的情况并存。第三方办公在自身产品迭代的同时，在不同城市表现差异，在武汉、重庆、济南等地，孵化器等中低端第三方办公形式仍有扩张趋势，而中高端办公形式在其他城市则有大面积退租现象。
    

2. 降本增效的主基调不变，但微观租赁行为日趋复杂。本轮经济复苏缓慢的原因之一在于微观市场主体发展动力不足，反映在办公楼市场上，则表现为企业对于续租的偏好更大，对于降本搬迁的要求更高，成本控制仍为企业房地产战略宏观层面的第一要务。然而，面对未来可能长期存在的不确定性风险，不同规模的企业在微观层面的租赁行为模式正趋于复杂。我们观察到在大面积租户的租赁行为中，尽管续租较为普遍，但不排除部分企业会将选址谈判的启动时间一再提前，以锁定最优价格；另有企业抓住目前市场下行的机会窗口，进行整合后升级至核心区甲级物业；对于部分城市的小面积租户，其决策周期在本季度有所加快，租赁模式更为灵活。
    

3. 在高位租金降幅陡峭化影响下，租金市场表现呈收敛趋势。 三季度，40个主要城市的办公楼市场均录得0.2%-3.4%不同程度的环比降幅，与上季度的跌幅程度相当。然而，在需求端的增量缺口和结构性压力持续作用下，高位租金降幅陡峭化趋势有所增强，具体表现在头部城市在本轮下行周期中感受到的短期阵痛更为强烈，而其他城市在低基数效应作用下，租金降幅表面收窄，例如佛山、南昌、哈尔滨、乌鲁木齐等城市的市场情绪在本季度均有小幅改观。这与我们在同一城市的时间序列中，观察到底线租金通常变化有限，市场表现主要受到高位租金大幅缩减影响。最终呈现收敛趋势。
   

指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行横向的城市间比较和纵向时间轴比较。

• 纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。

• 横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数值会在一季度基础上录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。

1. 排名前10的城市中，杭州升至第5位。杭州在亚运前夕迎来25.8万平方米的甲级新增供应，尽管空置率小幅推高，但仍维持在26%的健康水平，其排名位次上升至第5位，成为近两年来头部城市指数排名的首次变动。同时，杭州是三季度头部城市中唯一指数正增长的城市，市场韧性得以突显。深圳和成都本季度指数环比降幅均超过1%，其中深圳的市场需求总体稳定，空置率未现明显波动，但租金降幅走阔拖累指数表现；成都在市场需求端遇冷，租金承压延续，对指数构成显著压制。
    

2. 排名11-20的城市中，市场的稳定性成为指数上涨的主要拉动。三季度，半数城市指数环比微涨，支撑因素主要来自于空置率和租金指标的稳定性。其中，西安和天津在过去两年的租金环比降幅均在1%以内，且空置率稳定下降，本季度排名位次分别上升至第11位和第18位。
    

3. 排名21-40的城市中，指数变化主要受新增供应影响。三季度，指数上涨和下降的城市比例维持均衡。市场情绪和整体波动趋于平缓的情况下，指数上涨的城市主要受到新增供应量的拉动。其中，太原的排名上升至第29位。

主要城市群甲级办公楼租金变化

图表解读：从城市群的维度，对比主要城市甲级办公楼市场空置率的区间跨度。

租金趋势

在全国40个主要城市中，16个城市租金降幅较上季度放缓，19个城市降幅较上季度加快。分城市群来看，京津冀和长三角大部分城市处于租金降幅放缓区间，而大湾区和成渝城市群均处于租金降幅加快区间。长江中游城市群中，仅武汉处于租金降幅放缓区间。

空置率区间

京津冀城市群在空置率的区间跨度上仍是最大的，长三角和大湾区各城市的空置率区间跨度较为稳定，成渝和长江中游各城市的空置率区间略有提升。

净吸纳量

在三季度市场净吸纳量方面，长三角城市群的表现较为突出。上海甲级市场录得6.8万平方米；杭州整体市场录得11.6万平方米。在大湾区城市群中，深圳甲级市场录得约8万平方米，其中以银行业为代表的金融业相对活跃。在长江中游城市群中，武汉整体市场录得12.5万平方米，其中甲级市场约为2.5万平方米，主要由新项目的预租所贡献。