带你看中国丨2024年第四季度住宅市场概览

2024年，全国住宅市场持续筑底调整，商品住宅销售规模、房地产开发投资额及土地供求规模均仍处下行通道。2024年全年，为助力全国房地产市场止跌回稳，中央及地方政府持续围绕“促需求、防风险、去库存”三大维度加速落实优化各项房地产调控政策。

• 促需求方面，政府实施了“一揽子”支持性举措，从房贷利率、购房首付比例和交易税费等多方面着手，降低购房门槛和成本。同时，多地大幅优化限购、限贷政策，提高购房补贴和公积金贷款额度，以释放购房需求。截至日前，除北京、上海、深圳等核心城市仍保留了一定限制性政策外，全国多数城市的楼市限制性政策已全面放开。
  
  
• 防风险方面，自2024年年初城市房地产融资协调机制成立以来，各地持续稳步推进“白名单”项目扩围增效。截至2024年年末，商业银行房地产“白名单”项目贷款金额已达5.03万亿元，超过了原来的4万亿元的预期目标。截至2025年1月22日，房地产“白名单”项目的贷款金额已进一步上升至了5.6万亿元。
  
  
• 去库存方面，2024年推出了设立保障房再贷款、允许专项债用于收购存量房等多项政策，以加快去库存进程。

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2024年房企拿地策略更趋审慎，全国住宅开发投资额延续下行趋势

2024年，由于销售端及融资端尚未明显改善，房企拿地开发策略更趋审慎，全国整体住宅开发投资延续下行趋势。2024年全年，全国房地产累计开发投资录得10万亿元，同比下降10.6%；其中住宅开发投资录得7.6万亿元，同比下降10.5%。2024年全年，全国住宅累计新开工面积录得5.4亿平方米，同比下降23%；全国住宅累计施工面积录得51.3亿平方米，同比下降13.1%。同期，全国住宅累计竣工面积录得5.4亿平方米，高基数下同比下降27.4%。

2024年全国住宅销售市场持续深度调整，新政下四季度核心城市成交势头有所回升

在9月末以来出台的多项 “稳楼市” 政策的作用下，四季度核心城市新房成交活跃度有所回升。2024年全年，全国新建商品房销售面积录得9.7亿平方米，同比下降12.9%，其中新建商品住宅销售面积录得8.1亿平方米，同比下降14.1%。仲量联行跟踪的20个主要城市住宅成交数据显示，四季度，20个重点城市一手住宅成交面积共录得4148万平方米，环比上升78.5%。其中，4个一线城市一手住宅成交面积合计录得941万平方米，环比上升77%；16个二线城市一手住宅成交面积合计录得3207万平方米，环比上升79%。2024年全年，20个重点城市一手住宅成交面积录得1.1亿平方米，较2023年全年成交面积下滑19.9%，其中4个一线城市成交面积同比下滑9.8%， 16个二线城市成交面积同比下滑22.3%。

四季度各线城市新建商品住宅销售价格有所趋稳

国家统计局公布的数据显示，12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。其中，上海和深圳分别上涨0.5%和0.2%，北京和广州均下降0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅收窄0.1个百分点。二手商品住宅方面，12月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海和深圳分别上涨0.5%、0.9%和0.1%，广州下降0.3%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅收窄0.1个百分点。
 

土地市场成交规模仍在下探，城市及板块间土拍热度分化加剧

2024年，房企拿地策略依旧保守审慎，全国土地市场持续低温运行，成交规模持续承压下行。进入四季度，在9月末推出的一揽子增量政策的作用下，北京、上海、杭州、成都等核心城市内位处核心区域的优质地块土拍热度进一步升温，多幅地块竞拍出高溢价；但与此同时，多数二线及三四线城市房企拿地意愿依旧较弱，整体土拍热度延续低位。四季度，一线城市住宅用地平均溢价率达9.0%；二线城市住宅用地平均溢价率为4.0%；三、四线城市住宅用地平均溢价率为3.1%。

展望2025年，为抵御外部加征关税对中国出口市场及经济增长带来的潜在负面影响，12月召开的中央经济工作会议已明确定调要在未来一年实施“更加积极有为的宏观政策”、并要求“加强超常规逆周期调节”。预计2025年中央将加速出台更强效的逆周期政策，可能包括进一步抬升财政赤字、发行更大规模的特别国债、实施更大力度的降准降息等。房地产政策方面，此次召开的中央经济工作会议中同步强调了要 “持续用力推动房地产市场止跌回稳” ，释放了更加强而有力的稳楼市信号。一线城市有望继续优化住房限购政策，而其他城市或将通过加大购房补贴力度等鼓励性政策带动需求释放。此外，预计政府将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，以进一步推动增量住房需求释放。预计2025年整体新建商品住宅销售规模恢复依然面临挑战，但政策持续加力之下，部分核心一二线城市有望加快恢复节奏，或率先实现止跌回稳。

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