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谁抢了谁的C位?揭秘北京购物中心业态“咖位”大战!

北京零售市场逐步回暖,各方参与者如何抓住市场机遇?

2021年 03月 30日

历经疫情,回归商场,各个业态的生存战场如今已是另一番景象,餐饮向来是带头大哥的“资源咖”,稳居中流砥柱之位,在政策支持下,新能源汽车成为备受资本青睐的新生力量,还有“颜值咖”、“时尚咖”、“运动咖”,他们的境遇又如何?

2021年的春节,北京城一改空城模样,在京人数比往年增加700余万,不仅街道车水马龙,多个商圈也熙熙攘攘,迎来销售额和客流的双增长。日前,仲量联行研究部收集了北京全市范围内近50个重点优质购物中心今年第一季度最新的市场数据,解析活跃的租赁需求,揭秘各业态的新生“流量王”。

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餐饮品牌

今年第一季度,餐饮品牌在整体优质零售物业市场的新开店面积占比超35%,其中约85%为正式餐厅品类。100-250平方米的面积为餐饮业态中主力需求,租户多为具有特色的连锁餐饮品牌,其中火锅、烤肉类品牌最为活跃。随着餐饮零售商重新回到市场,当前购物中心餐饮门店的招商压力已大大缓解。

高端餐饮品牌

高端餐饮品牌纷纷进入北京市场,如近期在国贸商城开设的全国首家Vogue Café,三里屯太古里开设的北京首家Gaga Garden。此类品牌多需求大面积铺位,同时对环境要求较高,开店首选多为中高端购物中心。目前市场中较大餐饮面积的租赁需求主要也来自于此类高端品牌。

咖啡茶饮品牌

咖啡茶饮品牌,在资本的推动下继续迅速扩张,加速布局北京市场。据报道,Tim Hortons中国在年初刚完成新一轮融资,计划2021年在全国开设200家新店。同时热门茶饮品牌奈雪的茶已率先上市,预计未来两年全国开设650家门店。当前此类品牌的主力消费群体为90后和00后年轻消费者,购物中心在首层引进热门咖啡茶饮类品牌,能够在吸引年轻消费的同时也提高购物中心整体品牌档次。

“资本咖”新能源汽车晋升主位
填补大面积空缺

自北京市场2020年6月份新增两万个新能源牌照后,新能源汽车行业开始强势增长。与特斯拉的开店策略类似,新能源车企最初开店的首选都是形象较好,定位相对高端的购物中心和商场。不同于4S店的售卖方式,新能源汽车品牌多在购物中心开设展厅或体验店,面积多在100-300平方米,也有上千平方米的旗舰门店。在快时尚品牌大量撤铺缩减线下门店的背景下,新能源汽车展厅成为购物中心的新晋主力店,为购物中心的日常运营带来新的活力:

  1. 可以提高购物中心的整体形象;

  2. “新能源”概念能够吸引更多顾客,提高购物中心整体客流;

  3. 承租能力较高,同类铺位的租金收益更大;

  4. 展厅需求面积较大,可以迅速填补购物中心首层的大面积空铺。

在开店的区域分布上,行业领跑品牌,如国产品牌蔚来、小鹏、国外品牌特斯拉,更偏爱位于市区的热门商圈。郊区市场则多为更加大众化的品牌,如哪吒、零跑等,租金水平相对较低,所需面积多在50-100平米之间。随着新能源行业不断扩张,知名新能源汽车品牌也在逐步扩大市场占有率,呈现向郊区市场扩张的趋势。

新能源汽车近几个季度在北京的门店分布图

“颜值咖”美妆品牌线下扩张
00后群体展现消费力

美妆集合店在资本的推动下已经在北京全市购物中心中布局,其中Wow Colour, The Colorist更是在今年第一季度新开多家门店,包括位于悠唐购物中心的The Colorist和位于北京APM的Wow Colour。此类品牌多开设在人气火爆的购物中心或商圈,其沉浸式的店面设计,丰富的商品陈列和较低的定价迅速地吸引了大批的00后年轻消费者。美妆集合店面积需求大,可在短时间内为业主去化空置面积,稳定项目表现。

在疫情后,很多购物中心进行升级调改,引入国际一线美妆护肤品牌,如北京APM在疫情之后引入多家美妆品牌包括Gucci美妆,和亚洲首家兰蔻旗舰店。同时,位于大兴区的荟聚中心也在调改中引入多个美妆品牌如Pola,Clarins等。购物中心通过这类行为提升商场首层的整体形象,同时美妆类租户承租能力较高,也可提高整体租金收益。

冬奥带火健身热
“运动咖”趁势而上

目前距离北京冬奥会正式开幕已不到一年时间,全民运动热情日益高涨,这也带动了运动品牌尤其是户外运动类品牌的发展。安踏旗下的运动品牌迪桑特、始祖鸟、科隆等户外运动品牌陆续开设多家门店,滑雪Phenix于去年11月亮相三里屯太古里,运动品牌ON也将在这里开设旗舰店。

另一方面,运动品牌也在积极拓展旗下儿童线,安踏集团已于2020年开设多家儿童线门店,如Fila Kids、Anta Kids等,成为当前儿童业态主要的租赁需求。

“时尚咖”多渠道发力
再寻战场

疫情给快时尚行业带来严重冲击,整体行业租赁需求锐减。随着2021年初整体市场逐步回暖,快时尚品牌也纷纷调整开店策略,重新布局线下市场。

疫情的冲击导致运营困难加剧,已有多家快时尚品牌宣布退出中国市场或者大幅削减线下门店。这类品牌通常为购物中心的主力店,需求面积较大,品牌的退租撤铺已给业主带来不小空置压力和招商难度。

一些时尚度较高的品牌也正在进一步拓展电商渠道,同时线下关闭经营表现不佳的门店,加大对重点门店翻新升级来提升购物体验,展示品牌形象。同时,性价比较高的品牌则集中开设在一二线城市定位中低档或社区型购物中心,加速向三四线城市下沉。

仲量联行华北区研究部总监米阳表示:“由于疫情影响,2020年市场承压下行,市场参与者都形成底线思维,表现趋于谨慎。而如今,2021年仅过去三个月,我们已看到各类品牌租赁需求活跃度显著提升,市场情绪向好,各方也都需要更为准确地把握市场趋势,积极为疫后全面复苏做好准备,解锁未来机遇。”

联系 米阳

华北区研究部总监

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