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2022年第三季度零售物业市场报告

2022年 11月 22日

三季度疫情依然反复,对中国消费市场产生的负面影响仍在延续。疫情导致居民出行受限、供应链不畅;因此影响,国内重点城市零售物业市场活跃度显著下降。据国家统计局,9月全国社零总额3.8万亿元,同比提升2.5%,1-9月全国社零总额32.0万亿元,同比增长0.7%,增速远低于疫情前水平。但9月消费市场呈现复苏迹象,增速有所回升。疫情也对居民的消费行为所产生的影响开始“常态化”。一方面,消费者的收入预期、就业预期开始出现下滑,进而影响消费总支出,即消费支出的“收入效应”。另一方面,消费者更加关注商品的性价比,“省吃俭用”下的消费降级潮凸显消费支出的“替代效应”。二者因素叠加,中国消费及零售物业市场虽然仍具有一定韧性,但整体市场表现仍不及预期。

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一线城市发力,三季度新增供应创当年新高

三季度,全国优质零售物业市场新增供应总体水平有所恢复。上半年因疫情延期开业的项目在三季度陆续入市,再加上零售项目赶国庆黄金周,三季度市场迎来年内供应小高峰。仲量联行统计,2022年第三季度21个主要城市优质零售物业新增供应共计192.6万平方米,较上半年单季供应水平明显回升。A类(一线)城市中,北京以4个项目总量41.4万平方米位列首位,深圳24.4万平方米的供应位列第三,上海多个延期项目在本季度开业,A类城市新增供应在全国中占比超过43%,成为本季度供应的绝对主力。B类(长江经济带六大1.5线)城市中,华西城市受疫情和高温影响本季度均未录得新增项目,南京以23.2万平方米的供应排名所有城市中列。C类(其他1.5及2线)城市中,青岛和沈阳分别录得34.5万和24.1万平方米的新增供应,排列第二和第四。从开发端视角分析,华润旗下万象系商业开发今年保持活跃,季内旗下多个项目开业,包括上海苏河湾万象天地、南京万象天地、青岛崂山万象汇、深圳万象食家等。在资金流收紧的背景下,头部优质开发商已成为优质零售物业项目开发的主力,对未来消费市场格局塑造起着重要作用。除此之外,本季度录得多个城市更新项目,例如北京北投购物公园和上海锦沧文华,北京预计将有多个改造类项目在未来入市,城市更新步伐在重点城市加速。

消费及需求端三季度亮点

疫情反复和宏观经济的调整让市场需求恢复不及预期,从消费端来看,消费降级潮使中端品牌承压严重,其中大众时尚男女装品牌受创严重。从资本市场来看,1-8月零售消费领域共发生440起融资,同比去年减少了38%,资本放缓,融资渠道的减少也促使品牌采取“降本增效”的策略,优化布局,暂缓拓店计划。同时头部一线城市疫情影响依旧持续,消费复苏仍需时日。在下行市场环境中,优质开发商吸引热门品牌的的能力凸显,强强联合成为市场主旋律。

追求生活品质,高化香氛品牌扩张:随着新生代消费者的崛起,对品质追求成为消费者常态,高端化妆品牌在本季积极扩张。近年来高端品牌逐步下沉,以及国产品牌的高端化给不同商场带来调改机会。同时疫情下,年轻人越来越注重情绪价值,而嗅觉与情绪密不可分,“嗅觉经济”快速发展。例如Trudon在上海新天地时尚II开出全国首店,Aveda在前滩太古里开出中国首家旗舰店,Prada 首家香水美妆店入驻上海芮欧百货,成都IFS引入PENHALIGON'S、BURBERRY、mtm labo、闻献等品牌,沙龙香氛及高端美妆护肤品牌更青睐头部一二线城市,并成为核心购物中心冷区大规模调改的主力军。

疫情下近郊游成主流,精致露营受欢迎:今年十一黄金周期间,受多地疫情散发、鼓励就地过节等影响,本地消费和近郊旅游成为主流,并且出现重品质和体验消费等新趋势。在此背景下,精致露营受到欢迎,帐篷、天幕、星星灯、投影仪、咖啡壶、卡式炉、折叠椅等露营装备逐渐成为刚需,预计将带动相关业态在购物中心的发展,例如成都首家Niko and ... 旗舰店以“游”为主题设定,引进了旗下主营户外家居&工具的品牌CITY CREEK。在疫情下,影城停滞、百货落寞,当购物中心受制于主力店流量,购物中心作为大平台可以通过场景+内容去发力,打造露营市集等场景,提升流量吸引力。

小店餐饮活跃,高效是关键词:热门咖啡茶饮、面包甜点、中式炒货等小店餐饮是购物中心吸引人流的重要业态,同时凭借较低成本、高敏捷度的扩张优势保持热度。热门头部持续推出流量新品,不断带给消费者新鲜感、增加消费频次、并维持和强化品牌势能。同时背靠资本,凭借较强的承租能力和灵活的租赁面积,成为商场招商宠儿。如茅台冰淇淋、茶颜悦色、M Stand、虎头局渣打饼行、KUMO KUMO等品牌在本季度保持扩张势头。小店模型不仅是面积小,更需要品牌势能。有好的品牌背书、好的供应链、稳定的物流体系和强大的数字化能力,让小店实现高人效、高坪效。

下行周期,市场观望为主,租金弹性增加

在市场下行周期中,品牌拓店谨慎,同时疫情反复下,品牌销售额不及预期,一些品牌扩店计划搁置,现有店铺被优化。全国平均空置率较二季度上升0.8个百分点,报10.6%。分城市能级来看,A类城市中,上海、北京市场空置率继续攀升,上半年疫情后,三季度市场并未出现明显好转,同时8月份疫情反复也加剧了市场不确定性,更多品牌转向防守型策略,优化店铺保障现金流。B类城市中成都、重庆今夏面对疫情和高温的双重压力,其中9月上旬成都全市原则居家,对零售消费市场造成不小冲击,高温限电也挤压了商场营业时间,空置率录得较大幅度提升。头部城市品牌退租的外溢效应在C类城市有所体现,全国疫情的多点爆发为市场带来极大不确定性,头部品牌也都放缓拓店计划,同时游客群体的消费减少也使得本地品牌退租增加。

本季度租金依旧处于下探区间。租赁需求恢复不及预期,为稳定自身项目,商场更愿意提供灵活的租约条件,从而吸引租户和缓解租户压力。另外,随着品牌问询量的下滑,业主对于租金优惠条款的谈判持更开放的态度。据仲量联行统计,全国购物中心首层平均租金三季度环比下跌1.3%,环比跌幅扩大。

“轻资产”输出模式持续迭代,多元经营模式加码市场

“轻资产”持续外拓,存量项目成试金石: 本季度“轻资产”模式活跃,华润万象生活与重庆解放碑新华时尚城签约,万达在各地成立商管子公司,其中本季度在成都接管红唐购物中心和奥克斯广场。随着商管运营服务逐渐从地产开发剥离出来,越来越多有经验的运营商加入对“轻资产”市场份额的争夺。由于大多数商管公司是作为独立上市平台,所以做大管理规模、做优财务表现是核心诉求,故除管理母公司项目外,外拓亦是“轻资产”发展的重要方式。对于商管公司来说,外拓新项目运营难度相对低,因为能够及时把握项目初始的设计和定位,降低项目后续环节的经营难度,但随着存量时代到来,更多管理存量项目是商管公司扩大市场份额的重要一步。虽然存量项目相比增量通常在区位上有优势,但其通常面临如装修和设施老化、内部品牌商家过时、空铺率较高等问题,对商管公司的品牌力和经营能力需求更高,龙头企业竞争优势或进一步凸显。

市场快速发展,多元经营模式抢占市场:随着“轻资产”模式快速发展,业主对项目的参与程度、业主资金实力、激励措施等多种非标准化的需求催生了多种合作模式。其中包租、委托管理、品牌输出成为现阶段市场主流三种管理模式。三种主流模式商管公司的参与度和资源投放依次由多到少,承担的经营风险也相应由高到低,对应出不同的风险收益。除了主流三种方式外,还有更多从细分领域参与管理的方式,例如金科针对于商业定位策划的顾问输出,随着未来零售物业项目的退出机制和金融市场的完善,融合资产投资与管理的基金模式,如REITs,将为商业管理带来更多发展潜力。

年末迎来集中供应,经济复苏或将带动市场回暖

前三季度疫情致使多个项目延期开业,预计年末延期项目有望大规模集体入市。据仲量联行统计预测,全国21城共计超过700万平方米的优质零售供应有望于四季度入市。分城市看,武汉年末将有多个大体量项目将入市,新增供应排名第一,北京和深圳预计分别还有超过68和59万平方米新增供应入市,紧随其后,成都由于三季度疫情高温影响,成都SKP等项目延期到四季度入市,供应量排名第四。A、B类城市在未来供应总量排名上位列前茅。从项目层面来看,地标级、高端、改造型项目将成为年末市场供应的重点。从宏观经济来看,今年第三季度我国国内生产总值(GDP)同比增长3.9%,增速较二季度加快3.5个百分点,增速好于预期,长期恢复势头较好,经济回暖预计将对消费预期进一步修复,叠加促消费政策持续发力以及防疫逐渐优化的背景下,四季度消费有望继续恢复。

联系 朱建辉

仲量联行上海零售地产研究负责人

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