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阳和启蛰 向光笃行:中国物流地产市场近期趋势及展望

预计供需两端期望扭转,投资市场信心将得到巩固

2024年 02月 06日

仲量联行重磅推出《阳和启蛰 向光笃行|中国物流地产市场近期趋势及展望》白皮书,通过剖析当下中国重点物流地产市场预期和内生动力的变化趋势,理性研判复苏路径,助力行业各方挖掘关键价值、掌握决策先机。

物流地产市场承压复苏
  • 2023年,仲量联行监测的24个主要物流地产市场新增供应共计1,179万平方米,同比上升22%。

  • 多重压力因素导致监测的近一半的市场空置率同比上升。

  • 各市场租金出现不同程度的调整。截至2023年末,仅三分之一的市场的租金较去年同期上涨或持平。
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随着中国经济持续向好,消费市场潜力将进一步释放。政府预计将继续推出更多政策提高居民收入、激发消费潜能。仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示:“传统电商正在转型以适应消费模式变化,商家通过灵活经营策略推动实体零售市场复苏回暖,服务型消费的潜力也将得到进一步挖掘,成为零售消费的重要引擎。线上线下消费潜力释放,为物流市场需求恢复提供有力支持。”

消费模式转变,催生经济新业态新模式。短视频、直播电商和跨境电商等业态重塑电商物流市场面貌,传统电商和新兴电商仓储需求出现分化。短视频和直播平台通过云仓和供应链管理服务支持中小商家,提高销售规模。全球经济逆风、消费降级的大趋势下,中国跨境电商将依靠中国商品的竞争力继续保持增长。

新旧动能接续转换,孕育新质生产力。战略性新兴产业如新能源汽车,在形成新质生产力过程中,正在加速物流仓储需求的整合和重构。多地加大对战略性新兴产业工业用地供给,下拉物流仓储用地供应比重。中长期来看,物流仓储市场供求关系有望逐渐重回均衡。

传统租赁需求托举市场基本面

第三方物流、电商及制造业等传统租赁需求预计将保持平稳增长态势。新增供应较为集中的市场由于成本优势的显著提升,传统需求将被进一步释放。

非传统租赁需求贡献力度加大

以新兴电商平台(包括跨境电商平台)及高端制造业为代表的非传统租赁需求将作为市场中不可忽视的新兴力量,带动需求端的结构性升级和持续回暖。

中短期内供需平衡有望进一步改善

2024年,全国24个主要物流地产市场合计新增供应预计将达到944万,较2023年全年新增同比减少20%。城市层面而言,预计超过七成的市场2024年空置率将会处于下行区间。2025年及此后全国范围内新增供应量将进一步降低。

综合考量,中国物流地产租赁市场综合表现将稳步提升,仲量联行中国区研究部总监姚耀表示:“预计2024年全国24个主要物流地产市场中将有超过三分之一的市场的租金保持正增长。空置压力较小的核心城市仍将引领租金的企稳回升。尽管短期内供应量集中的城市去化仍需时间、量价轮换或将持续,但空置表现的显著好转将带动市场租金降幅收窄。”

仲量联行中国区产业与物流服务部总监尹鸿表示:“物流市场投资迎来深耕机遇。随着地方政府发力‘工业立市’从而更倾向提供较多面向生产型制造业的工业用地,合规化和市场化的仓储市场供应将保持稳定;且由于仓储作为消费及工业必不可少的供应链环节,需求将会随社会经济发展持久增长,入驻率、去化周期及租金走势等资产表现基本面必将向好。”

仲量联行中国区投资及资本市场物流工业地产负责人韩蕾进一步指出:“对于部分投资者而言,短期受到风险溢出影响的核心资产或将成为入局物流投资市场的理想标的;同时,重点市场的开发型项目将得到内外资投资者重点关注。秉持长期主义的投资者以及均衡的投资结构,也将推动物流投资市场稳步迈入新一轮扩容,促进市场活跃度、改善资产流动性。”

阳和启蛰,品物皆春。随着中国物流地产市场进入加速复苏的新阶段,我们期望通过全面、宏观且前瞻的视角,为市场参与方厘清物流地产的核心驱动力,研判长期趋势,共创行业价值。

联系 黄晖

华东区产业与物流资深董事

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