仲量联行中国40城办公楼市场指数最新发布：三年来最大租金调整

指数解读方式：以2022年第一季度数据为基准数，可进行纵向的城市间比较和横向时间轴比较。
 

• 横向而言，随着各市办公楼体量增长、租金上涨或租赁去化，其指数较基数录得增长，体现市场表现提升；同样，各市办公楼租金下跌和空置扩大，将导致其指数较基数下滑。
• 纵向而言，尽管我们已从全国200余座城市中选取了政治经济综合影响力前40城市，但其办公楼市场仍然差距巨大，京沪较其他城市断崖式领先，银川、拉萨等西北省会城市则相对靠后。

指数解读：

头部城市震荡加剧，下沉城市韧性显现

排名前10的城市中，价格因素为扰动指数变化的主要原因。头部城市在本轮调整中受到的负向冲击明显更为强烈，指数降幅较去年均有所扩大,在北京，极限价格刷新引|发市场趋势变化，加速租金探底；上海、深圳、广州全年去化量可观，但租金下降风险存在。杭州因相对稳定的租金与市场需求，指数在前十城市中表现最稳。

排名11-20的城市中，需求修复能力是影响指数表现的底层逻辑。处在这一区间的城市，市场基本面稳定，租金同比降幅在5%-10%之间。对供需关系的改善能力成为影指数表现的主要因素。时隔两年，海口再次身前二十城市行列，其指数连续四个季度环比上涨。

排名21-40的城市中，全年指数上升的城市主要集中于这一区间。不仅如此，根据过去三年的累计数据，在波动中表现出更好向上弹性的城市主要集中于排名后二十区间，包括济南、合肥、太原、长春、乌鲁木齐等。尽管租金处于下行通道，稳定持久的总部自用需求加之政策驱动下的动能需求，使这些城市在过去三年表现出相对更好的跨周期调节能力。

主要城市群市场总结：

超八成城市租金加速探底，大湾区和长三角城市需求稳定释放

01 租金趋势：

2024年，在全国40个主要城市中，共有35个城市的租金同比降幅较上一年加快，平均降幅加快了3.3个百分点，同时也达到了近三年的最大年度降幅。

02 空置率区间：

2024年，全国40个主要城市的平均空置率向上平移了1.4个点。 京津冀、长三角和大湾区城市群的平均空置率与去年基本一致，维持在26%上下；成渝、长江中游城市群以及其余城市的平均空置率同比整体抬升2%，上移至33%上下。

03 净吸纳量：

全年来看，大湾区和长三角城市群的表现无出其右。大湾区三个主要城市甲级年均净吸纳量约为39万平方米，仅深圳就录得约88万平方米，较去年增长超80%；长三角七个主要城市甲级年均净吸纳量约为12万平方米，与去年持平，市场需求相对稳定。

2024年四季度：

低价策略成为全年办公楼市场的主基调

01 租金：

在全国20个重点城市中，北京、上海、成都、武汉的同比跌幅超过10%。在北京，有限的市场需求迫使业主方通过不断释放极限价格试探市场底线；在成都，下半年带看量大幅下降迫使业主下调租金报价与有效租金底线；另有13个城市的同比降幅在5%-10%之间，而2023年同比降幅超过5%的城市仅有9个。

02 空置率：

全国20个重点城市中，9个城市的甲级办公楼空置率同比下降，其中青岛降幅最大，同比下降3.5个百分点至36%。另有10个城市的甲级空置率同比上升，其中大连迎来17.5万平方米的新增供应，推高其甲级空置率同比上升10.9个百分点至34%。全国20个重点城市中有11个城市的甲级空置率水平高于30%，9个城市落在30%以内的区间。

2025年展望

2025年，预计供需双方结构性弱点的挑战依然严峻，市场仍需一段漫长的时间来弥合供需缺口，区域间的复苏节奏可能出现分化，整体市场将呈现弱复苏弱分化的局面。伴随扩张性财政及货币政策进一步发挥作用，流动性的改善将为办公楼市场提供有利的动能修复空间。

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