回顾2022年，疫情的黑天鹅效应不断，中国主要城市受疫情封控影响，社会秩序与经济活动的正常开展面临多重压力。在此复杂困难的经济环境下，人流、商流都受到极大限制，国内重点城市零售消费市场活跃度大不如前。从宏观零售数据来看，2022年中国实现社会消费品零售总额约44万亿，虽然消费总量可观，但消费市场受到疫情冲击较大，特别是聚集性、接触性消费受限，对消费市场造成较大压力。另外，消费端的“收入效应”显现：消费者的收入预期下降挤出居民当期消费。全年社会消费品零售总额同比下降0.2%。除此之外，线上零售则面临流量增长瓶颈和物流配送稳定性的双重挑战。2022 年”618”“双十一”等购物节期间，多个主力综合电商平台销售额几乎与 2021 年持平甚至出现下滑。同时疫情也正在改变消费者行为，消费者更加关注商品的性价比，以中等收入人群为代表的消费群体，出现消费降级，预防性储蓄动机增加。经济活力的短暂下滑，让运营商举步维艰，全年中国消费及零售物业市场整体表现不及预期。

置身商业地产市场，客流触底、开发周期延长也成为零售商业市场2022年的现实困境。全国购物中心开业量严重受挫，商业项目开发与建设受疫情和经济形势影响，多个项目出现延迟交付的情况。据仲量联行统计，2022年21个主要城市优质零售物业新增供应共计756.6万平方米，较2021年减少约三分之一。

分城市来看，A类（一线）城市中，由于疫情导致项目交付延期，总供应为163.8万平方米，仅占总全国总供应的21.9%，从绝对值和占比来看都处于历史上的低谷。B类（长江经济带六大1.5线）城市中，武汉和成都自2021年以来消费市场一直保持着快速发展，两个城市分别以超过120万和90万平方米的新增供应位列全年供应前二。其中武汉存量超过重庆位列全国存量第四。C类（其他1.5及2线）城市中，青岛表现活跃，其非核心区商业发展迅速，2022年来录得5个项目，且多为头部开发商打造，共计82.5万平方米的新增供应，位列全国第三。

从开发端来看，2022年零售开发依旧有亮点，高端和地标型项目频频入市，托底市场信心。例如成都SKP、武汉万象城、上海张园西区等高端项目的入市，成为当地高端消费新地标。头部开发商也保持了开发强度，华润旗下万象系商业开发今年保持活跃，年内多个项目开业。龙湖除了深耕重庆大本营外，也在全国范围内建成多个天街项目，如武汉白沙天街和沈阳浑南天街等。资金流收紧和经济下行的背景下，头部优质开发商凭借优质现金流和良好抗风险能力成为优质零售物业项目开发的主力。
 

2022年，实体商业举步维艰，疫情下各重点城市客运量、人流减少，经济活动的不断暂停，更是将商业带入困局。全国主要城市优质零售地产市场平均空置率同比上升1.9个百分点，年末收至11.1%。分城市能级来看，A类城市中，上海、北京市场空置率连续四个季度上升，反复的疫情加剧了市场不确定性，品牌扩张减缓，退租增加。B类城市中成都、重庆2022年面对疫情和高温的双重压力，其中9月上旬成都全市原则居家，重庆年末遭遇封控，对零售消费市场造成不小冲击。市场消极情绪也在C类城市蔓延，多城市录得空置率历史新高。
 

面对不断降低的租金预期，为更好留住现有优质品牌，运营商在续租谈判更愿意提供灵活的租约条件，从而吸引租户和缓解租户压力。据仲量联行统计，2022年全国主要城市购物中心首层平均租金同比下跌2.9%。市场压力最终传导在租金表现上，全国整体租金全年保持下探趋势。
 

2023年1月8日开始，中国将新型冠状病毒从“乙类甲管”调整为“乙类乙管”，防疫政策的重大调整，国家的放开，为23年市场供应端注入信心。据仲量联行统计预测， 2023年全国21城共计近1,400万平方米的优质零售供应有望入市。分城市看，A类城市供应将显著提升，北京、深圳、上海分别将供应超120万、90万、80万平方米，其中不少为去年延期项目。B类城市中，南京以超百万的未来供应，位列第三。中西部城市将继续2022年供应势头，其中武汉23年供应超140万平方米，位列各城市首位；成都、重庆也都将供应超过80万平方米的优质零售物业。从项目层面来看，地标级、高端将成为2023年市场供应的热点，例如武汉SKP、杭州中心、深圳万象城三期等。

伴随疫情防控措施调整，社会经济恢复正常，这构建起市场信心复苏的基础。“消费复苏”是2023年的主线，1月消费客流在元旦和春节的带动下加速复苏，市场有望在年中阶段大体恢复至疫情前水平。在此基调下，仲量联行从前端消费行为到后端商业开发，对中国消费市场做出五大趋势预测：

首先，疫情重塑中国消费者长期消费观。疫情三年催生出不同的消费需求，消费者更重视健康、绿色的生活方式，户外运动、露营等业态受到欢迎。此类消费表达出人们对美好生活的向往，消费习惯具有惯性和延续性，在疫情后也将长期影响消费趋势。

其次，世代更迭，新消费群体崭露头角。以Z世代为首的年轻消费群体已逐步发展成为消费市场的主力。拥有高学历和互联网基因，他们更容易接受新兴消费潮流。绿色、可持续发展、强圈层、元宇宙等新兴消费趋势，有望在年轻客群的拥簇下，进一步发展。消费的社群意识更加强烈，消费本身社交的属性越来越浓。

首先，国家层面：以消费为抓点来扩大内需是2023年的重点任务。国家正加速顶层设计，激发消费活力。从经济根本出发，提高居民收入水平，优化财富分配，改善宏观经济基本面等方面提振消费者信心。

其次，城市层面：头部城市将成为消费复苏的桥头堡，并深入到全球消费资源的竞争中，更多城市也将加快进入国际消费中心城市的试点名单。

最后，微观市场层面：更多利好商业地产的政策有望落地，例如更多城市免税店的建设，消费券的发放、消费节日的打造以及夜经济等娱乐文化方面的发展。

首先，拿地难让商业开发头部化。从投资端来看，土拍已由头部地产商、国资、地方平台公司主导。商业运营能力是企业拿地能力建设的重要环节。头部零售开发企业将具有国际标准的物业和优质品牌引入当地，推动本土商业市场焕新与提档升级，成为城市实现商业能级跃升的关键所在。此外，头部商业企业在消费场景营造和商业空间探索方面更具前瞻性，紧跟消费者不断迭代、提升的消费诉求，通过营造调性、塑造品牌差异、打造社群等方式网罗目标客群。更多新生代非标商业应运而生，如：百联ZX创趣场、西单更新场等。

其次，轻资产输出加码，成为零售商业标准化产品。头部零售运营企业的“轻资产”输出产品日臻成熟，通过多种合作模式与“轻资产”甲方建立共同利益的绑定，实现地产企业盈利模式由“重”到“轻”转型。由于商业资源流向头部运营商，未来商业竞争将逐渐走向寡头化。

第三，回归商业本质，百货的货品优势和坪效优势不应被忽略。不断演变的消费新场景严重挤压老旧百货的生存空间，但自始至终商业还是会回归投资回报。百货凭借联营扣点模式、会员黏性强、品牌集中度高、坪效高的优势，仍令各大品牌愿意与百货深度绑定。至今，全国营业额最高的商业项目仍是北京SKP，其百货运营模式值得市场深思。

总体而言，中国经济依旧面临挑战，人口老龄化问题凸显，房地产行业下行，这都将给经济增长蒙上一层阴影。国际形势风卷云涌，俄乌冲突、美元流动性收紧、全球通胀压力也将给中国经济复苏带来外部压力。值得庆幸的是，随着疫情走向下一个历史阶段，我们相信政府将集中精力化解上述的各类风险，并将扩大内循环、激发消费活力视为中国经济复苏的引擎，在政策上给予重点支持。长期来看，我们对中国消费市场始终保持信心。