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教培机构收缩,中国办公楼市场大震荡?

教培行业退租对一线城市优质办公楼市场影响甚微,1.5线、二线城市表现分化。

2021年 10月 27日

2021年7月,全国发布《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》,即教育“双减”政策,对中小学及线上、线下的校外培训机构进行系统性规范和改革。在全面治理同时,北京、上海、广州、成都、郑州、沈阳、长治、威海、南通9个城市为重点“试点”地区。此后各省、市也发布了具有地方特色的细则,在严格规范治理校外培训机构的同时,也着力强化学校教育体系的“源头”建设,如北京将大面积、大比例推进干部教师轮岗,上海推行“5+2”模式升级工作日课后服务等。

由此可见,“双减”政策,并不仅仅是针对课外培训和辅导机构的行业整改性政策,更不是针对房地产行业的举措,它解决的是中国在结构转型过程中的社会资源配置问题。在2021年初“两会”期间,构建优质均衡的基本公共教育服务体系已列入政府工作的重点领域。此后,国家层面及各省市持续发布教育改革意见,重点关注校外培训机构无序发展和强化学校教育主阵地作用。因此,虽然7月“双减”政策的发布对教育、投资及房地产等行业都产生了显著冲击,但是教育生态的持续整改其实是过去一段时间政策方向的延续,也是“十四五”局之年打好“高质量发展”基础的必然结果。

“双减”政策将在短期内大幅缩减教育企业扩张规模

短期来看,本轮教育领域大规模整改政策,将显著限制教育培训行业的扩张步伐,将出现较大比例的缩租、退租。长期而言,教育行业的准入及壁垒将显著提高,行业将持续规范、整改,对于素质教育、成人教育、职业教育等非学科类培训,是未来政策支持扶持的教培方向,长期发展利好。

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具体而言,此次教培行业的规范管理主要针对义务教育阶段及高中阶段的学科类培训机构(即K12培训),学前教育也同样受到严格监管。而政策风向的转变也在一定程度上影响着投资机构的决策和方向,即使不在监管范围的细分教育赛道在短期内亦受波及,使得整体教育行业的市场活力迅速降温,扩张规模大幅缩减。

全国优质办公楼市场:一线城市影响有限,二线城市表现分化

疫情后,在线教育行业受到市场环境的利好及资本市场的青睐,在2020年实现爆发式增长,全国范围内快速布局,构成备受市场关注的一股增量需求,在部分1.5及二线城市甚至一度成为市场空置去化的最大需求来源。而在“双减”政策出台后,K12及相关学科类教育培训受到巨大冲击,而其他教育培训领域短期内也面临不确定性,过去1-2年内快速涌入市场的需求迎来集中退租、缩租的趋势。整体而言,本轮市场波动对一线城市优质办公楼市场影响相对较小,对1.5及二线城市影响分化,部分城市面临较大冲击,需求回暖和租金企稳曲线再次承压。

在一线城市中,在线教育行业的整体承租能力相对有限,在甲级办公楼中租赁占比较少,因此此轮大面积、大比例的退租和缩租对此类市场影响较小。

  • 北京在线教育行业在全市甲级及超甲级办公楼中的入驻占比仅为4%,因此,今年政策趋严带来的行业波动,对优质市场影响甚微。
  • 深圳仅有个别楼宇因教育行业规模收缩受到短期冲击,但TMT和金融行业持续扩张、需求旺盛,三季度净吸纳量超过60万平方米。

部分1.5线城市虽然短期面临一定冲击,但活跃的内资TMT、金融及专业服务业的租赁需求持续支撑市场,保持整体稳健回暖态势。

  • 成都,第三季度在线教育行业退租面积达到5.8万平方米,但其中甲级办公楼占比仅为15.6%。同时,教培机构本身也开始着手业务调整,部分企业转向素质教育、成人职业教育、留学辅导等领域,第三季度成都甲级市场录得此类新兴教育领域的新租面积超1万平方米。
  • 武汉办公楼市场虽然受到“双减”政策影响,在线教育企业需求下降,但TMT和服务业企业租赁成交仍保持活跃,成为稳定市场需求的驱动力。

在大部分1.5及二线城市,“双减”政策对教培行业影响快速发酵,在线教育行业原有的扩张计划暂停,并出现提前解约或退租的情况,对市场产生较大压力。

  • 西安第三季度头部在线教育企业退租面积逾8万平方米,其中甲级办公楼面积超3万平方米。
  • 重庆,在线教育企业集中退租,且这一趋势将延续至年底。部分业主承压下调经营预期,市场租金环比持续下跌。
  • 沈阳2020年录得数宗在线教育行业的大面积租赁成交,但“双减”政策后,在线教育行业迎来调整期,市场中的大面积需求显著减少,办公楼租赁问询及成交量下降。
  • 南京,“双减”政策影响下,一批带装修的低价办公空间进入市场,加剧了租赁办公市场的竞争,甲级项目业主对后市信心不足。
聚焦北京——年底前教育行业将有12万平方米退租,但对甲级市场影响甚微

仲量联行之前发布的《应势开新,重塑格局:2021中国办公楼市场白皮书》显示,北京办公楼租金水平位列世界第三、中国大陆第一,在此我们选择对北京市场进行深度透视以窥一线城市全貌。2016年以来,教育行业在办公楼市场上的扩张需求逐渐显现,特别是2017年“直播”形式的出现带动在线教育企业呈规模化发展。但从整体占比来看,教育行业的占比远不及金融、科技等主力需求行业,即使在2020年受疫情影响,在线教育企业因流量井喷而逆势扩张的情况下,教育行业在全年租赁成交中的占比也仅从2016年的0.4%增长至3.9%,对整体办公市场的影响较小。此外,教育企业在全市甲级及超甲级办公楼中的实际入驻占比仅为4%,因此,今年政策趋严带来的行业波动,对甲级及超甲级办公楼市场的影响甚微

如果将甲乙级及更低品质办公楼物业、底商、商住等各种类型的办公面积均考虑在内,“双减”政策落地之前,教育行业在北京的总办公租赁面积超60万平方米,中关村、上地和望京是主要的教育企业聚集地。在这60万平方米中,超过50%的面积并非作办公用途,而是用作教育培训的教室。其中,新东方、学而思、作业帮等头部10大企业约为27万平方米,占比超过45%。

根据仲量联行统计,“双减”政策落地之后,教育行业在全市至少有12万平方米的租赁面积将于年末前完成退租,其中主要以关闭线下课堂门店为主。退租面积最多的区域依次为上地、中关村和望京。其中,截至第三季度,作业帮已经关停了在上地区域的五家分店,共退租2.8万平方米。教育企业的单店退租面积集中在5,000-10,000平方米,受此影响较大的部分办公和产业园区项目,短期空置率将大幅提高,或将在年底前采取适度下调租金的策略。

但同时,北京办公楼市场需求在持续复苏,很大程度上冲抵了教育行业收缩所带来的影响。我们观察到,在中关村等TMT行业需求活跃的区域,部分教育企业清退遗留的面积,在2-3个月内已再次出租,空置面积得到快速填补。

仲量联行中国区研究部办公楼市场负责人暨华北区研究部总监米阳表示:“北京2021年前三季度市场需求回暖进度持续优于市场预期,第三季度可租赁净吸纳量*更是创下2018年以来单季度最高纪录。内资TMT和金融行业构成市场的主要需求驱动力,使得头部办公楼项目业主已经开始改变租赁策略、上调租金报价。因此,“双减”政策及教育行业波动对北京优质办公市场影响甚微,整体市场环境保持稳健向好。“

*可租赁净吸纳量:新租面积+扩租面积-退租面积(不包含业主自用面积)

教培机构整体收缩对于一线城市优质办公楼市场影响十分有限,1.5线、二线城市则表现不一。对于部分城市而言,在线教育企业的集中退租可能将延续至年底,三季度仍有不少退租谈判并未完全落地。尤其是未来将有大量新增供应的1.5线、二线城市,市场需要更长的周期来消化教培退租及新增供应,市场竞争将进一步加剧。业主应通过提升服务品质来提升楼宇自身软实力,同时也需要专业服务机构引入更多其他行业租户资源。

联系 米阳

仲量联行华北区研究部总监

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