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2022年第一季度零售物业市场报告

2022年 05月 10日

2022年1-2月中国消费市场迎来开门红,但随着三月疫情在中国主要城市多点爆发,消费内需市场承压放缓。从数据上看,一季度全国社会消费品零售总额实现10.9万亿元,同比增长3.3%;但三月份开始,受疫情影响,社零总额同比下跌3.5%,其中餐饮行业受创严重。疫情管控下,居民外出消费受限,且对经济基本面的担忧上升,进而导致消费者心态也开始转变。国内重点城市零售物业市场活跃度出现结构性下滑,零售市场进入短暂“倒春寒”调整期。为提振消费,国家与地方政府出台拉动消费的政策。累积三年“抗疫”经验的零售商业项目也积极开展“自救”,内需消费市场长期来看仍具韧性。

疫情叠加上年末高供应, 季度供应环比放缓

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疫情反复,导致原定于一季度开业的部分项目延期,同时年初为零售商业项目入市的传统淡季,加上年末大量供应后,本季新增供应放缓。

一季度新增供应共计64.9万平方米,截至季度末,21个主要城市的优质零售物业总存量升至1.29亿平方米。一线城市除去北京外,其余三城均未录得新增供应,其中上海由于疫情影响,新项目延期开业。二线城市中,苏州录得28.3万平方米新增供应,位列各城市首位,长江中游重点城市武汉季内录得13.6万平方米,位列第二。从单个项目来看,一季度代表性项目包括苏州东方之门、苏州大悦春风里等大体量地标性项目,以及北京东安市场、重庆泽科空港星泽汇等老旧焕新或中小体量社区商业项目。

疫情加剧行业演化迭代

三年疫情,几乎已改变中国商业的基本格局,商业发展更加多元。购物中心与品牌商户即使经历前两年的疫情磨练后,面对今年突如其来的疫情反弹,仍承受不小的经营压力。部分企业转向精细化运营,有的企业以稳健策略为本,也有企业逆势扩张,行业优胜劣汰的进程开始加快,马太效应显现。

消费主力军 新能源汽车逆势扩张

一季度服务消费受创严重,然而新能源消费却逆势上扬,成为拉动消费的中坚力量。据中汽协统计,新能源汽车一季度累计产销同比均增长1.4倍,超过了2019年的全年水平,市场渗透率已经达到了19.3%,其中国内品牌销量居多。政府也通过取消新增汽车限购措施、支持充电桩建设等举措来鼓励新能源汽车消费。基于此,更多品牌布局购物中心线下门店。1.5线城市,如成都、武汉等凭借私家车保有率高且商业地产市场发达,成为新能源汽车品牌线下扩张的重要市场。品牌方面,更多二线新势力和国资品牌加速扩张,其中比亚迪宣布停止燃油汽车生产,成为全球第一家正式宣布停产燃油车的车企,其新能源展厅也在一季度中扩张明显。

咖啡市场持续扩张 呈现多元化趋势

咖啡市场在中国不断壮大,近两年来本土咖啡品牌迅速崛起,涌现出Manner、Seesaw、三顿半等一系列国产品牌,如今咖啡赛道中新品牌纷纷涌现,创新层出不穷。疫情下,年初喜茶等茶饮开启降价潮,性价比成为消费的关键因素,瑞幸、Manner等平价咖啡品牌受欢迎。同时随着消费者基数的增加和对品质追求的提升,咖啡市场涌现品质化消费阶层——精品咖啡品牌,包括Blue bottle、%Arabica、M Stand等布局重点城市,整个行业竞争呈现多元化态势。

潮流破圈 竞争格局百花齐放

随着泡泡玛特推动潮流玩具在消费者市场及资本市场引发破圈讨论,资本开始推动游戏、手办、潮玩IP盲盒等业态积极扩张,泡泡玛特、Top Toy、X11等头部潮玩品牌在全国布局加速。随着潮流玩具行业从小众走向大众,我们观察到头部的潮玩品牌积极推动旗下潮玩IP出圈,从潮玩走向更广泛的消费品牌,资本市场的关注重心从盲盒模式转向更广泛的潮玩行业全产业链,产品形态和商业模式更加多元,IP的重要性进一步凸显。包括腾讯这样的互联网品牌也入驻潮玩市场,其品牌QQfamily在重庆、深圳等地均有扩店。

疫情影响租赁放缓, 租金进入下行区间

一季度商业地产需求放缓,疫情叠加影响,整体市场空置率小幅上升。

一线城市中深圳和北京空置率小幅上升,上海、广州空置率都有一定下调,其中上海零售市场在疫情前保持活跃,由于疫情在季度末发生,数据体现有一定滞后性。1.5线和二线城市中,全国疫情的多点爆发为市场带来极大不确定性,空置率情况也都涨多跌少。租金层面,整体租金进入下行区间,虽然年初节假日带动一批新兴租赁需求,但近期的疫情爆发和防疫措施将继续影响零售业务,零售品牌的扩张速度短期内将放缓,今年市场将面临空置率和租金方面的双重压力。

轻资产运营扩军, 统一市场提升消费质量

轻资产扩军

高端购物中心闻名的K11集团将透过轻资产管理的合作模式,把K11旗下专为新世代打造的轻资产项目K11 Select引入上海,加入轻资产模式的大军。自此,轻资产市场格局已经基本形成了中高端、中端、大众化的覆盖。同时入局者增加,意味着竞争之势更加激烈。在存量时代,地产的盈利模式发生了改变,传统的快周转模式在严密资金政策下寸步难行,手握核心资产的同时以轻资产模式拓展商业规模是大势所趋。

全国统一大市场建立

《中共中央国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》(简称意见)正式发布,标志我国“大内需”时代的来临。简单来说政策目标是打破地方保护和市场分割、打通制约经济循环的关键堵点、促进商品要素资源在更大范围内畅通流动,同时建全建立高效规范、公平竞争、充分开放的全国统一大市场。意见其中一条举措为“推进商品和服务市场高水平统一”,这将显著提升行业集中度,有助于消费者服务质量的提升。同时市场的流通和地方保护主义的废除,有助于品牌走出始源地,开拓国内市场。

供应增量后半年集中入市, 优质项目和政策加码刺激消费回升

预计超过1100万平方米的优质零售供应将在后半年陆续进入市场,优质项目的入市将有效刺激消费需求。按供应来看,上海一季度部分项目延期,预计还将有超过110万平方米新增供应入市,位列第一。南京、武汉、成都、北京和重庆紧随其后。从项目上来看,地标级和大体量优质项目将成为关注点,后续不乏成都SKP、上海张园(西区)、北京丽泽天地会等优质项目入市。

疫情所造成的大幅度消费冲击在短时间内难以消散,其中服务消费下滑严重,疫情管控下,消费者以减少堂食频率导致餐饮行业承压,统计局口径下餐饮收入增速下滑25.3个百分点至负16.4%,扣除基数波动仍下滑近20个百分点。封控下,快递物流受阻,线上消费需求也同样疲软。由于此次疫情冲击,在上海持续时间更长,并对长三角形成外溢,长三角产业链和供应链收到冲击,包括汽车、电子产品等工厂的停工停产或在供应端对消费产生拖累,同时工业生产的暂停,将对居民收入造成损失,居民消费将更加谨慎,需求或进一步萎缩。

为应对疫情对经济的影响,后续政策将从畅通物流、刺激消费等两大方向入手。随着“全国统一通行证”等举措的部署,封闭的高速公路开始解封,物流阻碍已经开始有所缓解。同时政府自上而下出台各类促销费政策,国内多个城市(杭州、南京、上海等)密集发放消费券,总金额达到百亿级别,政策利好下,这些此前受影响较大的行业有望迎来边际好转,预计随着更多政策的出台,将进一步提振内需,帮助困难企业渡过难关。

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