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睿见更新|掌握交通5C价值密码,赋新城市C位活力

全面整合交通价值,充分融合商业功能,成为了提升核心区域和城市活力的关键所在

2022年 02月 15日

亚当·斯密在《国富论》中写道:“一切改良,以交通改良最有效。” 如果将城市比作一个有机体,交通则如其循环系统,城市的崛起、发展乃至更新都离不开交通这一核心基础。

在对城市更新过程的研究中,仲量联行发现:交通与商业融合、与用地功能的双重矛盾,影响着空间形态与功能生态,进而对城市中央焕活的效能产生影响。因此,整合交通价值与构建产业生态、驱动多元复合、赋新城市文脉及激活城市空间,一并被定义为驱动城市更新的五大核心要素。

纵观全球各大城市扩大发展的过程,新区的规划发展往往采用更高的标准、更新的发展理念,基础设施的建设通常兼顾多层次的交通体系构建。对于受制于空间局限但又亟需更新的传统老城区而言,正是症结所在。如何由旧有的2D交通体系向4D交通体系转变,全面整合交通价值,充分融合商业功能,成为了提升核心区域和城市活力的关键所在。

对此,仲量联行提出的5C交通价值力模型为这一问题提供了清晰的指引和建议。通过对大量国内外城市更新与TOD(Transit-Oriented-Development,以公共交通为导向的开发模式)项目经验的分析,我们认为,交通在城市更新中的价值主要体现在“外部畅达、社群互动、永续发展、功能融合、有效治理”五个方面,具体可概括为5个C:洄游力(Connection)、社群力(Community)、永续力(Care)、共情力(Culture)和Corpornance(共治力)

仲量联行交通5C价值力模型

1. Connection洄游力——衡量交通促进城市更新“外部畅达”的指标。涵盖:

精明触达:完备的交通体系、精准的路网覆盖、适配的承载容量;

高效有序:地面、地上、地下交通有序安排,静态、动态交通协调组织。

2. Community社群力——衡量交通促进城市更新“社群互动”的指标。涵盖:

微循环:盘活支路、后巷、灰空间等的后街经济;

人性化:交通环境舒适、设施体验便捷。

3. Care永续力——衡量交通促进城市更新“持续发展”的指标。涵盖:

低碳交通:低能耗、低排放、低污染的交通方式;

智慧交通:交通规划、设计、运营纳入到智慧城市、智慧街道一体化考虑。

4. Culture共情力——衡量交通与场域“功能融合”的指标。涵盖:

业态融合:交通空间与城市更新不是简单的接入关系,而是功能业态的有机融合;

场域精神:交通空间对场地精神、在地文化、历史文脉的表达。

5. Corpornance (Corporate+Governance)共治力——衡量交通促进区域“有效治理”的指标。涵盖:

配套政策:城市规划、用地性质、功能配置等适应性配套政策作为保障;

社企联动:企业、社会民众的意见可以纳入到城市更新决策考虑环节。

以纽约The Oculus WTC交通枢纽站为例

它既承担了曼哈顿下城区的环形车站、跨哈德逊河东端总站等交通枢纽功能,同时又属于世贸中心建筑群的一部分。在商业功能上,它实现了展览、零售、餐饮、打卡等多元化业态的融合,尤其是巨大的展览式中庭空间,颠覆了传统TOD商业的接驳方式;在建筑形态上,洁白展翅的和平鸽造型,与重建的世贸中心精神理念相得益彰,并在高密度片区中脱颖而出,成为新地标之一。可见,交通空间与城市更新不是简单的接入关系,而是功能业态的有机融合,这不仅有助于交通价值的充分发挥,同时也能推进片区的商业繁荣——即所谓的共情力(Culture)。

纽约The Oculus WTC内部中庭与策展活动

纽约The Oculus WTC建筑造型与外观

此外,在共治力(Corpornance)方面,尽管TOD可以给城市更新带来巨大的价值提升,但由于现有的政策限制,城市更新功能上的创新与融合受到制约。尤其是,交通设施为交通属性用地(轨道交通用地、公共交通用地、停车场用地等),而城市更新物业载体大多属于商业或者产业用地,用地性质的不同导致两者难以在相关政策上打通。而有效的城市更新,需要的是“自上而下”与“自下而上”的双重配合机制——包括“自上而下”在城市规划、用地性质、功能配置等配套政策上的突破,以及“自下而上”联动社企共同建言,为政策制定提供依据。

以纽约第五大道后街群居民自治为例

居民通过自治形式以市场化的运营机制进行管理和决策,组建制衣区联盟,开展区域形象打造、旅游活动组织、决策参与等活动,共同促进后街发展及繁荣——即所谓的共治力(Corpornance)。尽管TOD可以给城市更新带来巨大的价值提升,但由于现有的政策限制,城市更新功能上的创新与融合受到制约。尤其是,交通设施为交通属性用地(轨道交通用地、公共交通用地、停车场用地等),而城市更新物业载体大多属于商业或者产业用地,用地性质的不同导致两者难以在相关政策上打通。而有效的城市更新,需要的是“自上而下”与“自下而上”的双重配合机制——包括“自上而下”在城市规划、用地性质、功能配置等配套政策上的突破,以及“自下而上”联动社企共同建言,为政策制定提供依据。

综上,交通价值作为城市更新中策源中央效能的积极因素,如何在其与产业、商业、生活等要素之间构建起有机融合,是值得我们长期关注并研究的重要议题。

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