2.读懂深圳办公楼市场空间演进
- 深圳出于升级经济结构的需要，在城市西部确立了以前海、后海及宝安中心区组成的第二城市中心——前海中心，使得深圳甲级办公楼市场形成横贯东西的空间格局。
- 新的城市中心逐步建成众多高品质办公楼，为新兴制造业与高端服务业发展提供了重要的办公空间。自2015年至2024年第三季度，深圳甲级办公楼新增供应中约51%分布在城市西部的前海、后海、科技园、宝安中心和留仙洞子市场。
- 前海与后海子市场对深圳甲级办公楼整体市场的影响将继续增强。预计未来四年深圳新增453万平方米甲级办公楼，其中，前海与后海合计占四成以上。
- 深圳大力发展总部经济，通过出让或划拨大量商业地块给高科技和金融服务企业建设总部大楼，鼓励产业集聚。目前，深圳已建成深圳湾超级总部基地、深圳湾高新区总部基地、后海中心区、福田中心区、留仙洞、龙华核心区六大总部基地。
1.读懂深圳总部经济与总部办公楼物业发展历程
- 深圳作为经济特区，产业基础雄厚、创新动能充沛、营商环境优越。据统计，截至2024年11月，世界五百强企业中，超过310家在深圳落户，全国有30%以上的创投企业总部设在深圳；总部企业在深圳营业收入占全市比重的三成以上，贡献了全市约四成的税收。
- 深圳总部办公物业最初源于大型国央企的业务拓展需求。而近年来，在科技创新和社会经济的双重驱动下，各细分领域的领军企业也对自建总部办公物业提出了更多需求。
- 同时，一些大型企业在业务分拆过程中，其总部需求逐渐从单一向多功能转变。例如，平安集团和招商局集团等知名龙头企业在保持核心总部职能的基础外，还设立了多个区域性或业务性总部，以适应不同市场和业务的发展需求。
- 在从租赁转向自持总部办公物业的战略转型中，企业不仅关注当前办公空间需求的满足程度，还注重其潜在的投资价值和产业发展属性。
3.读懂深圳总部办公物业经营状况
- 得益于自用办公需求与上下游企业租赁需求的支撑，总部办公物业空置率表现略优于其他类型，但近年空置率上涨尤为显著。去化压力增大，导致租金降幅在四类办公物业中最为显著。
- 总部办公物业业主结构逐步多样化，总部办公物业的自用比例普遍降低，部分非自用空间对外租赁。整体来说，对于资源整合能力强且经营业务多元化的集团企业，其总部办公物业表现出自用和对外租赁并重的态势。
- 在全市平均租金走弱的背景下，自2017年底至2024年第三季度，各类型项目的租金差距不断缩小，租金分布区间不断收窄，总部办公物业与其他类型办公物业租金逐渐趋同。
