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一线物业管理视角:2024年初的广州办公楼市场复苏

商铺人气渐涨带动办公楼入驻率,预计业主以价换量策略仍将持续

2024年 03月 12日
引言

2024年是《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布五周年。作为粤港澳大湾区核心引擎城市,广州在2023年历经经济的波浪式发展,最终以“30,355.73亿元、同比增长4.6%”的成绩重回全国前四。作为经济的晴雨表,*广州办公楼市场2023年至今的表现如何?

近日,仲量联行广州物业与资产管理董事胡琨接受了《南都调研》的采访,他目前负责了公司在广州天河、海珠和越秀等区的多个项目的管理工作。站在一线物业管理的视角,他分享了观察到的广州办公楼市场动态。

*指广州甲级办公楼市场

配套商业率先回暖,带动办公楼出租率

广州自2023年初陆续出台补贴政策刺激消费复苏,先后举办和启动了广州国际购物节、咖啡文化节、“春天粤惠季”等活动;在多项复苏举措下,广州消费动力持续释放,2023年1-10月全市社会消费品零售总额9,177.03亿元,同比增长6.3%。作为消费的第一触点,零售商铺显现出复苏的信号:租赁需求量增加。

“2023年之前,办公楼下有不少空置商铺,但现在很多都有餐饮店进驻了,人气旺盛了不少……楼下出现了越来越多咖啡店、网红茶饮店和便利店,生意红红火火,过了中午12点去,基本都要等位。”

以琶洲子市场某办公楼为例,其商业配套入驻率自去年1月以来提升显著,现已接近80%,恢复势头强劲。

与购物中心的情况有所区别,办公楼配套商业主要是为了满足商务办公等需求而存在,因此业态种类相对较少,通常以餐饮为主;而餐饮配套正是租户的重点关注。

“是否方便员工用餐,是很多企业选择办公场地的重点考虑因素之一;办公楼配套商业的完善提升,吸引了更多意向企业进驻,进一步推动了办公楼出租率的增长,形成良性循环。”

灵活租赁策略奏效,TMT企业纷纷入驻甲级办公楼

2023年广州全年甲级办公楼新增供应约74万平方米,主要分布于琶洲和广州国际金融城;新增供应在上半年较为集中,下半年有所放缓;截至四季度末,广州全市办公楼空置率降至21.4%,环比下降0.5个百分点。由于新增供应预期和市场租赁需求尚未完全恢复,大部分业主选择调整租赁策略以加速去化:为了提高入住率,更多业主愿意以价换量,议价空间在去年四季度进一步加大;对于到期租户而言,则意味着办公空间升级改善或搬迁的良机。

“以某新能源电池企业为例,该企业在去年从比较偏远的东圃搬迁至了位于中心区域的琶洲,正是看中了琶洲的地段优势和租金优势。过去一年,许多项目纷纷推出拎包入驻的产品以吸引中小型企业。办公室都是装修好的,办公桌椅也全部配齐,企业签约就能入驻办公。”

上述的搬迁与租赁策略是广州办公楼市场动态的一枚切片。仲量联行《2023年广州房地产市场回顾与展望报告》显示,过去一年来,部分租户利用业主加大租金优惠力度的窗口期,搬迁至品质更优越的甲级项目,包括一些TMT企业从产业园升级至甲级办公楼的案例也略有上升。

2024年,广州办公楼市场将迎来新一轮供应高峰,总规模预计超过60万平方米。广州国际金融城和琶洲将是新增供应的主要聚集地。尽管政府提前的政策引导为该片区积累了一定程度的租赁、总部自用及购买办公用房需求,但新增供应对市场的冲击仍然不可忽视,存量市场承压下,全市空置率可能再次小幅上升,预计以价换量策略仍将持续。

写在最后

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