华南五市（广州、深圳、东莞、佛山和惠州）非保税物流市场2023年的净吸纳量约达220万平方米，其中，跨境电商贡献了绝大部分成交量，提振市场信心。

仲量联行华南区产业与物流服务部总监张宁表示：“2023年，跨境电商行业进一步蓬勃发展，推动华南五市仓储录得有史以来最为可观的租赁成交量。”近年异军突起的希音、Temu、速卖通（AliExpress）、TikTok Shop等跨境电商平台纷纷加快全品类发展并积极布局全托管赛道，其仓库选址更加关注本地供应链和国际快递的时效性。华南已然成为各跨境电商平台重要的供应链与物流中心，跨境电商需求持续放量、头部企业抢筹优质仓储资源。

仓储供应方面，华南五市在2023年下半年仍然保持快速增长，全年新增供应体量接近300万平方米，是2022年的新增供应量的3倍，创下历史新高。供应量虽大，但在跨境电商企业强劲的租赁需求带动下，部分大体量的新建项目一经推出便快速去化。截至四季度末，各市空置率较去年同期均有所下降。

跨境电商作为当前仓储市场上的主力租户，需求体量大、议价能力强。一些整租或大面积租赁提振了业主的信心，但成本控制仍是整体租赁市场的主流基调。为了保证出租率，尤其是存量物业的业主们普遍采取更加灵活的租赁策略。全年来看，华南五市大部分城市仓储平均租金保持平稳，仅个别城市出现下行。

2024年，各级政府将继续把“着力扩大国内需求”作为经济工作的重点，通过政策协调有效推动供需两端持续恢复，并形成消费和投资相互促进的良性循环。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“在此背景下，华南消费市场、高新制造业等上游环节将促进物流仓储市场有效需求合理增长。直播电商等新兴平台也有望成为引领大众消费复苏的增长点，并助力第三方物流仓储租赁需求释放。”

随着跨境电商将持续加大全球布局，依托传统互联网与移动端短视频相结合的模式输出中国商品的新一代外贸业态正在蓬勃发展，不少跨境电商正积极在华南布点并扩张其物流仓储网络，洽谈明后年扩租与新租赁计划，为市场需求增长提供稳固支撑，并有效提振设施运营商和机构投资者的信心。

与此同时，2024年中国经济发展仍然面临挑战，不少行业仍然会将成本控制放在首位，但在社会各界都致力于服务经济稳增长大局的情况下，传统的租赁需求有望保持平稳。华南五市未来12个月新增供应预计将超过100万平方米，主要集中在广州、东莞和惠州。曾丽预测2024年整体租金呈稳步修复态势，一方面，跨境电商积极的预租策略有效提振业主对于新项目的信心；另一方面，由于存量空置面积尚未去化，传统租户在租赁市场上仍存有一定的议价空间。