直击北京办公楼最新动态→市场信心回归积极区间

上周，仲量联行2024年首场睿见沙龙闭门分享会在北京CBD正大中心成功举办，通过线下闭门探讨的形式，对市场趋势做出了多维度的判断与解读。基于活动现场超过20位市场资深一线从业者的打分与评述，2024年第一季度市场底气积极恢复，市场信心平均分达到6.5分，回升至积极区间，市场复苏态势有望持续巩固。

仲量联行大中华区首席经济学家、研究部总监庞溟表示：“2024年开年至今，从经济运行回升势头的巩固和政策效能的提升来看，中国经济复苏的节奏有望进一步提速，经济运行有望更快实现更好结果。由于中国年初主要经济指标表现超出预期，主要境外金融机构陆续上调对中国2024年经济增长的预期，平均从半年前的4.4%上调至目前的4.7%，印证了中国经济的良好开局和持续回暖。”

放眼世界，中国5%左右的经济增速在全球范围内仍属于高速增长，在主要经济体中仅低于印度增速。展望2024年，在高通胀、高债务、高利率制约下，世界其他主要经济体增长动能趋弱、国际贸易下滑、全球经济增长放缓的概率仍不低。相比之下，中国经济发展的韧性和长期向好的基本趋势继续保持，全面深化改革、开放的潜力和宏观政策的空间仍然充足。

开年需求显著活跃，市场信心重铸

北京办公楼市场当前正处于租金调整期，但自今年年初以来，受益于一系列稳增长政策的推动，全市租赁活跃度持续攀升，需求回暖态势显著，为市场释放明显积极信号，对于稳定预期、提振信心起到非常重要的作用。

在本场睿见沙龙闭门活动现场，受邀的行业资深专家和项目业主凭借自身丰富的市场经验和一线动态资讯，为当前市场环境做出信心打分。2024年第一季度，北京办公楼市场信心分数达到6.5分，达成连续多个季度的持续正向增长，并升至积极区间。这体现了业界对于市场景气稳步复苏的判断，需求的有效释放将为市场带来积极的“化学反应”，构成2024年的良好开局。

仲量联行华北区董事总经理、华北区商业地产部负责人张冀苏表示：“我们看到本轮市场需求的复苏具有后劲长、有效性强的特点。基于对市场复苏态势的预判和对行业特征的敏锐观察，仲量联行北京商业地产部近期支持并推动了多家知名企业客户在京选址落位，包括助力国内某知名保险公司入驻新东安T3办公楼，促成近三年来保险行业在京最大租赁成交，以及为国内某领先新能源汽车企业选址租赁，助其迁入位于望京核心地段的万科时代中心。”

这些成功的合作，无疑是仲量联行长期以来为客户提供的优质服务和专业能力的又一有力佐证。未来我们将依托自身的专长和资源整合能力，积极协助和保障优质企业在首都的落地和健康发展，以全方位的服务支持客户在广阔的空间内实现业务增长。

2024年初与2023年初的需求复苏态势异同

事实上，当前低租金的市场环境激发了2024年第一季度市场活跃度的提升。与2023年相比，尽管业主与租户之间的议价过程仍较为激烈，但今年初市场中的平均谈判周期显著缩短，推动租赁成交切实有效地达成落地。

在北京，金融和科技互联网行业仍为租赁需求支柱，科技互联网行业租户贡献了近一半的甲级办公楼市场非续租成交。中关村和奥林匹克区域录得若干笔3,000-5,000平方米面积段的科技互联网行业租赁成交，细分领域包括半导体、游戏等。

尽管办公楼租金持续下行调整，但对于租户企业等终端使用者而言，租金下降显著降低了在京企业的运营成本支出，也为企业带来了更多搬迁整合、品质升级的机遇。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“2024年的第一个关键词是“暗流涌动”——与宏观经济相互呼应印证的是，市场在短期内仍然面临诸多挑战和困难，但是在困难之下市场需求已开始复苏涌动。根据仲量联行研究部统计的市场成交数据显示，2018年和2021年分别是租赁市场成交活跃的两个大年。考虑到基于合同租期的签约惯例，并结合租金下调为租户创造的升级与搬迁的有利窗口时机，我们预计2024年将是需求复苏的关键之年。”

第二个关键词是“守正出奇”——金融、专业服务、科技互联网等行业仍将持续构成市场需求来源的主力，这仍是“正”；在当前复杂的市场环境中，市场从业者需要更加深入产业、了解细分领域、挖掘新兴需求机会，这将是“奇”，比如来自于新能源车赛道及其智能化相关产业的潜力。守正出奇，加之更为理性的租金定价有望为业主在2024年提供超车之道。

新质生产力引领，制造业升级扩张

2023年，制造业在北京市场中呈现出令人瞩目的增长趋势。制造行业所使用的不动产面积以工业厂房、产业园区为主，在甲级办公楼市场中存量相对较小，截至2023年末承租面积占比仅为6%。但随着中国经济发力高质量发展、制造业加速高端化转型，其头部企业及总部和前台型职能也逐步扩张、升级，在优质甲级办公楼宇中寻址，打造新一代高品质办公空间。在此基础上，2023年制造业在北京全市甲级办公楼市场中的租赁面积增速位列主要行业之首，达到同比增长23%的高水平，表现突出的细分领域包括高精尖技术研发、新能源汽车等。

整体来看，当前制造业企业在北京甲级市场中的存量主要聚集在第三使馆区、望京和CBD等东部区域，增量型需求也偏好在原址楼内扩租或在周边区域搬迁扩张，知名车企等头部制造业企业也将持续吸引行业上下游企业入驻，形成产业聚集效应。

中国区办公楼市场研究负责人、华北区研究部负责人米阳表示：“中国制造业在高端化、智能化、绿色化方面持续提升，聚焦新质生产力驱动。2023年，新能源汽车、锂电池、太阳能电池等出口‘新三样’加速释放动能，新材料、低空经济等新的增长点也在不断壮大。在政策发力和经济转型的引领和塑造下，高端制造业有望成为商业地产市场穿越周期的一大亮点行业，为市场注入新鲜活力。”

当前市场正处于需求触底反弹阶段，租金适度下调有效地激发了租赁需求的回暖复苏。租金高低并非判断市场表现优劣的单一标准，需求的活跃流动及供需的均衡协调是市场良性健康发展的重要基础。我们很高兴见证了市场信心的提振，仲量联行也将持续参与到市场复苏新格局的重塑过程中。