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新经济产业为广深办公楼市场带来新风向

大湾区办公楼业主需要转变思维模式以抓住新经济企业租赁需求

2020年 11月 05日

粤港澳大湾区拥有数以千计的新经济企业(以网络,信息和通讯技术为主体的新兴产业)分布在深圳和广州,蓬勃发展,百花齐放。 “由新经济企业飞速发展所掀起的蝴蝶效应,也正在影响并促进着广深办公楼商业生态的转变。”仲量联行华南区董事总经理吴仲豪指出。

新经济产业给大湾区的经济发展持续注入新的生机与活力。对于办公楼需求来说,新经济企业无论是头部企业或其产业链上下游企业,都迎来投资风口期。而大型国企、传统行业也加大了技术创新与开展多元化业务模式。在深圳,近年的租赁主力主要是互联网、电子产品等科技行业与金融行业,而新经济行业的龙头企业和专业服务业企业的整合加速,深圳的甲级办公楼租赁成交以大宗交易为主,今年前三季度来自新经济头部企业的租赁成交面积占了深圳甲级办公楼总成交面积约30%。而在广州市场,今年电商、游戏以及新媒体等企业的搬迁与扩张租赁需求,也抵消了部分小微企业受疫情冲击而退出甲级办公楼的影响。

新经济如何影响广深的办公楼市场

粤港澳大湾区升级为国家战略后,政府着力推动粤港澳大湾区建成国际科技创新中心(创新湾区),打造全球“大数据硅谷”。新经济企业由于业务飞速发展的需求,通常需要员工长时间留在公司工作,而新一代员工更追求舒适方便的工作环境。为了更好地吸引和挽留人才,员工的福祉和利益正在反推新经济企业提升相关的福利和提供更人性化的工作环境。而这不能单靠企业自身来完成,还需要周边的商业载体例如办公楼、商铺等进行配合,因此新经济企业会反推商业载体进行配套设施和服务的提升,这与传统经济行业租赁办公楼的B2B模式(业主只需要满足企业主的要求)截然不同

吴仲豪认为,办公楼业主想要抓住来自新经济企业的租赁需求,就必须针对新经济企业的发展需要提供定制化的配套服务和设施。

1. 扩展工作社区空间,丰富工作场所配套功能

由于新经济企业的员工需要在办公楼内进行较长时间的工作,新经济企业需要考虑如何满足员工在工作、社交娱乐活动和日常生活方面更基本的需求以安抚和挽留员工,其办公室空间设计面对的挑战是如何扩大工作场所的功能,以满足这些需求,例如增加午睡间、健身房、游戏室、咖啡厅等空间及设施设备,这些都会增大新经济企业的租赁面积。

在租赁办公场所时,新经济企业通常会考虑办公楼是否有底层商铺能够提供配套的商业服务例如零售、餐饮,特别是24小时便利店等,以方便员工在办公楼内就能解决基本日常消费需求。

改善工作空间的社会属性也是未来办公楼发展的趋势。不少业主现在已经认识到在办公大楼内创建社区的价值,通过社区可以在办公楼内组织各种社交活动,例如公司之间的研讨会、员工聚会、电影、瑜伽、公开课等。

由于中国国内直播卖货、网上课堂的流行,目前从事电子商务、线上教育培训的B2C新经济企业,通常需要划分出一系列的直播间和课室从事直播活动和线上教学,从而也会有扩大办公室租赁面积的需求。

2. 人才招聘留用是新经济企业选择地点的首要考虑

以往传统经济企业在选择办公地点时综合考虑地点和价格的经验法则,对新经济企业而言变得不再那么重要。只要有机会获取和留住优秀的人才,任何区位新经济企业都愿意进驻。

由于新经济企业内大部分是不需要外出拜访客户的技术型员工,而且年青人更愿意绿色出行,所以这些企业对交通的要求是周边有便利的公共交通即可,办公地点并不一定需要选择在商业聚集、租金水平较高的中央商务区(CBD)。为了让员工能够身处更轻松舒适的人性化办公环境,新经济企业更偏向于租赁租金适中的大开间办公室或者办公园区内独栋办公楼,最好周边配套有大量对年青人而言租金适宜的住宅房源或者长租公寓

今年的疫情改变了一些企业的思路,不租办公室而改为在家办公。但这种情况在新经济企业中很少发生——新经济企业的项目组经常需要在办公室进行跨部门、高效的临时会议沟通,依靠紧密的团队协作把项目快速推进下去,因此会议室是他们的刚需;另外程序员也需要在办公室才能登入云端工作系统,所以新经济企业的办公室租赁需求不会减少。未来新经济企业有可能采取在办公室工作结合居家办公的灵活办公模式,以提升员工的福祉。

另外,为适应业务快速扩张的需要,新经济企业希望其租赁的办公楼内配备有带装修的弹性办公和共享办公空间,以满足他们短期的工位需求,这会促使办公楼内核心传统空间搭配灵活空间办公的方式逐渐流行,业主将需要为这类企业租户提供综合的办公空间解决方案以及灵活的租约。

新经济企业创新型租赁案例

在广州,有一家从事在线教育的新经济企业,随着其业务在全国范围的快速拓展和铺开,其员工人数从十几人增长到1800人。该企业前期的办公室租赁,采取的是先随着业务发展,分开多处地点租下了十几个在广州天河沿线办公楼内带装修的办公室,最后再整合成一个20000平方米的大办公室,其中设有多个直播间以便开展网上直播授课。

而作为全球创新中心“中国硅谷”的深圳,新经济企业在政府提供的积极政策支持下发展尤其蓬勃,虽然深圳办公楼市场目前由于大量新供应入市而空置率高于20%,但来自新经济企业的租赁需求也相当旺盛。今年在深圳有一家大型互联网新经济企业,由于其业务扩张速度飞快,新增租赁需求极其紧迫,要求寻找能马上入驻且作为短期过渡办公的带装修办公物业。由于该企业需要租赁的办公面积较大(10000多平方米),不少业主开发商都主动提出能定制装修以满足该企业的需求,并且在各方面都能作出最大程度的配合及让步,最终该企业也选择了能最大程度满足其租赁需求的物业。这是深圳市场上首次短时间内大面积定制装修且租赁期较短的案例。可见随着新经济企业需求的飞速变化,业主开发商的灵活配合程度将大大超越以往

3. 面对挑战,业主需要在资产管理方面进行创新

随着新经济产业的办公楼租赁需求呈现快速增长,现在越来越多的业主希望迎合这类企业的需求。吴仲豪建议办公楼业主如果想要从这一新的经济热潮中抓住机遇的话,他们将需要采取以租户的员工为中心的心态(新的B2B2C模式),并改造自己的办公楼物业,在日常运营方面提供更多的支持,以满足新经济企业的期望

目前不少广深的业主已经加快了办公楼的创新,迎合年轻一代对于网红餐饮店和“打卡点”聚集地的喜好,将这些网红店引入办公楼内,并且要求这些饮品店为新经济企业租户员工提供量身定制的服务,包括延长营业时间和提供特制饮品等。

业主在物业管理和设施管理方面也需要为新经济企业提供更周到的服务,例如提供24小时不间断的中央空调等。办公楼内所有负责或参与清洁、安保和维护的工作人员都需要有交错的全天轮班时间表,工程部门也需要在技术支持方面进行相应的合作,以便为新经济企业提供全天候的物业服务。

除此之外,业主还应考虑将新技术集成到办公楼内。这需要进行大量后台技术开发,例如引入支持 5G 的基础设施,以吸引新经济企业进驻。

粤港澳大湾区的目标是打造一个世界级的城市集群,并成为全球一系列新经济企业的基地,政府希望吸引大型新经济企业进驻建立总部大楼(例如深圳的前海及后海总部基地、深圳湾超级总部基地、广州琶洲电商总部基地等)。然而,大多数新经济企业不具备进行土地开发的能力,因此,仲量联行也建议房地产开发商可以和新经济企业之间建立不同形式的合作伙伴关系,共同提升新经济企业商业房地产项目的价值

吴仲豪指出:“目前新经济企业的发展正处于投资的风口期,办公楼市场能否从中分一杯羹,取决于办公楼业主是否能快速从以往面对传统行业客户的思维模式中顺势改变,抓住先机,同时也要适应新经济企业直接快速的工作风格,才能更好地把握大湾区的商业地产发展机会。”

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