万亿级养老地产蓝海初现：抢滩易，突围难

近半世纪以来，世界人口老龄化加剧，中国的老龄化趋势也越发明显。根据国家统计局最新发布数据，2018年我国60周岁及以上人口2.49亿，占总人口的17.9%。到2050年，我国老龄人口将占中国总人口的34.1%。

在社会需求增长的同时，国家政策支持力度也在持续加大。2018年2月1日，民政部公布2018年十大重点工作，要求深化养老机构的“放管服改革”，全面放开养老服务市场，鼓励PPP项目发展。10月，国务院办公厅印发《完善促进消费体制机制实施方案（2018-2020年）》强调取消养老机构设立许可。

在这样的背景下，包括开发商、投资人在内的各类型市场参与者纷至沓来，试水养老产业。养老地产是他们布局的重点领域之一。目前，万科、远洋、保利、恒大等发展商均有养老地产项目落地，各类险资及产业资本也正进行快速布局。根据中国社会科学院的研究，中国的养老地产市场规模有望在2030年突破13万亿元人民币。

迈向成长期的养老行业

尽管发展前景备受看好，但中国的养老地产行业目前仍面临很大的挑战。

从世界范围来看，养老产业的发展总体可以分为四个阶段：起步期、成长期、成熟期、分化期。欧美日等发达国家的养老行业大多处于成熟期及分化期，行业市场高度成熟，并已出现细分的养老机构。而中国的养老市场则处于由起步期走向成长期的过渡阶段，总体上呈现出行业规管尚未完善，市场需求仍待培育，养老项目商业模式仍待清晰的特点。

仲量联行评估咨询高级董事陈志康指出：“我国养老项目主要分为民办养老项目及公办养老项目两大类，超过80%是公办养老机构，由于一些历史发展原因，项目会存在配套设施不健全、服务不到位，没有固定商业模式等问题，无法充分满足人们的养老需求。”

相对而言，民办养老机构在设施管理方面有一定优势，但机构间运营管理的水平也参差不齐。如在医疗保障方面，部分项目不仅有完善的内部医疗团队，还与先进的外部医院及国际转诊医院进行合作；而另一些养老项目则仅靠非专业人士对老人进行护理。另外，目前民办养老地产项目往往趋向高端化，无法满足大多数老人的需求。

“对于养老地产项目来说，抢滩布局只是第一步。开发商及投资者还需不断提升管理及运营能力，方能实现项目稳定盈利及可持续发展。“陈志康说。

养老地产突围之道

随着市场竞争的加剧，粗放式的经营方式将难以为继。想要实现养老地产项目的长期发展，精细化管理必不可少。“这意味着开发商、投资方、运营商首先需要定期对项目进行评估、评价，有针对性地解决短板。”陈志康说。

立足于这一需求，仲量联行评估咨询团队通过项目实地调研、专家打分、专业研讨、模型测试，构建了养老项目五因素评价体系。结合项目调研及访谈，仲量联行评估咨询团队能够利用这一工具为养老地产项目搭建蛛网模型，为客户提供统一、规范的评价；同时，客户亦能依据评价结果，合理制定管理、定价、招商策略。

示例

近期，仲量联行评估咨询团队获委任为国内某知名开发商提供养老地产项目评估评价服务。结合行业研究，仲量联行评估咨询团队判断，客户项目所在的一线城市对优质养老项目和服务的需求将进一步增多。养老机构亟需提升专业度，打造在细分领域的优势。同时，智能化、信息化养老也将是未来的重点趋势。在利用五因素评价体系逐一审视客户项目情况后，团队为客户进一步打造了综合养老项目规划方案。

陈志康表示：“对开发商和投资商而言，定期对养老项目进行评估、评价将有利于其筛选和开发养老项目，把握养老产业“蓝海”掘金机遇。而长远来说，规范化的评估评价体系也有利于引导养老产业向均衡化、数据化、规范化的方向发展。”