《证券时报》独家专访仲量联行，深度解读公募REITs未来前景

基础设施REITs

底层资产规模百万亿级别

问：我国首批基础设施公募REITs项目获批，在您看来，我国未来公募REITs市场空间有多大？

答：我国将REITs称为房地产信托投资基金，其实称不动产信托投资基金更为合适。不动产相对于动产而言，公路、铁路等基础设施，以及办公楼、住宅、物流等房地产业态都可以作为REITs的底层资产。

我国首批启动的是基础设施公募REITs，不考虑物流和新基建等，仅港口、公路、铁路等传统基建的资产规模目前至少在百万亿级，这一潜在市场足以在很长时间支撑公募REITs市场，属于不可小觑的领域。该因素或许是我国率先启动基础设施公募REITs的原因之一，同时，美国REITs市场30年的发展经验显示，传统基建类REITs市场规模占比约40%，从基础设施领域率先启动，也符合国际上公募REITs市场潮流。

问：我国基础设施公募REITs率先启动，是不是也与基础设施收益率可预期有关？

答：确实是这样的。基础设施行业经营情况与国家政策密切相关，某种意义上可以保证收益率，也就是说，收益率是可以预期的，符合公募REITs试点的条件。与商办物业等房地产业态相比，收益率波动没有那么大，满足试点初期求稳的需求。

更重要的是，我国公募REITs发行探讨了10余年，之所以在目前时点启动，原因还在于拓展基础设施权益融资渠道，优化社会资源配置，刺激经济增长。我国国内生产总值在突破百万亿元大关后，未来增长难度越来越大，通过启动基础设施REITs，释放一部分流动性，获得的资金鼓励用于基础设施补短板建设，从这个角度来看，基础设施公募REITs项目释放的资金将继续投资基础设施，从而起到拉动经济增长的作用。

为投资者提供了

一个中风险中收益的产品

问：对投资者而言，基础设施公募REITs的吸引力如何？

答：对普通投资者而言，基础设施公募REITs启动提供了一个中风险中收益的投资产品，投资者新增了一个投资渠道，且该产品保底收益率可达到4%。沪深两市首批9只公募REITs产品于近期正式获批，这9只公募REITs按照项目性质可以分为（类）特许经营权和产权两类。根据公布的招募说明书，特许经营权类的预计现金分派率较高，在5.92%-12.00%之间。而产权类的预计现金分派率略低，在4.10%-4.75%之间。上市之后，随着市场的波动，其收益率将会高于或者低于其预计的现金分派率，但由于基础设施是具有稳定收益特征的底层资产，因此其收益率的波动不会偏离预计的现金分派率太远。

问：公募REITs是中风险中收益投资产品，这一点如何理解？

答：股票以及股票类基金属于高风险高收益的投资产品，银行存款等属于低风险低收益产品，在我国，这两类投资产品之间缺乏类似中风险中收益产品。以前，银行理财属于中风险中收益的产品，但根据资管新规，银行不能再向投资者承诺保本，且禁止采用资产池的形式。随着资管新规过渡期结束，银行理财这部分偏好中风险的资金，需要寻找出路，寻找可替代的中风险中收益产品，不是公募REITs也会是其他类似定位的产品。

公募REITs此时启动，又是以基础设施为底层资产的产品，正契合了资管新规实施后银行理财资金的要求，一部分原来配置银行理财产品的投资者，将转而配置公募REITs产品。配置REITs产品，投资者更清晰知道购买的底层资产是什么，打开REITs招募说明书，一目了然，而且REITs的上市流程与公司IPO一样，因此又被称为“资产IPO”，公司IPO是股权上市，公募REITs是资产上市。

问：对于投资者而言，配置公募REITs时是不是也要有选择？

答：每个公募REITs产品都是中风险中收益产品，我国推出这类产品，就是让投资者持有不动，如果频繁变动，摩擦成本也是非常高。在资产配置中，中风险中收益产品是投资者应配置的产品之一。

问：公募REITs上市后，对资管市场的影响体现在哪里？

答：公募REITs启动，将对不动产资产管理行业产生极大的促进与推动作用，或将推动中国资产管理行业未来10年发展。以前提到资产管理，马上想到的是二级市场上的股票投资或者PE、VC等股权投资，现在多了一个配置渠道，即不动产资产配置。目前，资产管理行业的机构和公司，都想在这一新的市场趋势下有所作为，一些公募基金公司和PE机构已成立或筹备成立不动产资产管理公司，瞄准黑石、华平投资等机构，布局资产管理行业的全产业链。

当然，在产品、投资者和收益率等方面，不动产资产管理与二级市场的股票投资等均不同。未来，银行理财产品可能不会消失，但可能会换一种方式，比如，资产管理新规要求每一笔理财产品都要对应底层资产，不排除银行成立REITs资产管理公司，专门为投资者配置REITs产品，银行理财业务的人员以后也不用再费心去寻找底层资产，包装成理财产品出售给投资者了，只需从REITs产品中筛选做组合即可。

公租房或在房地产领域

率先试点公募REITs

问：公募REITs对房地产市场的意义体现在哪里？

答：基础设施公募REITs市场交易稳定后，其投资回报率对不动产行业将起到基石作用，这对包括房地产在内的不动产行业的投资者和公司都会有一定的影响。目前我国房地产行业已经进入低增长时代，排行榜前30的房产公司开发规模越来越大，行业集中度越来越高；同时，规模集中的头部企业，收益率也越来越低，在这样的背景下，公募REITs或将助力中国房地产市场开启新篇章，实现“投融管退”闭环，行业也将由房地产开发阶段向存量不动产管理时代迈进。

问：相关部门在《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》中指出，支持海南在住房租赁领域发展REITs，这是不是意味着住房租赁行业有望率先在房地产领域试点公募REITs？

答：结合海南的这一改革开放意见，公租房、长租公寓可能会率先在房地产领域试点公募REITs，这一行业作为“房住不炒”的配套措施之一，不排除在基础设施REITs试点稳定后，排在试点前面。比如，上海地产在今年年初以较低的价格拿到张江中区的一块租赁住房用地，将根据复旦大学张江校区的需求量身定制，建成后计划向复旦大学整盘租赁。像这样收益率比较稳定的项目，就比较适合公募REITs试点。

相关意见中针对海南提出上述信息，只能说是一个很重要的信号，但具体什么时候启动试点也不确定。除公租房外，办公楼、商场等业态还都没看到试点公募REITs的相关信号。

问：之前我国对私募REITs探索试点了很多年，这对公募REITs的启动有没有借鉴意义？

答：借鉴意义不大，公募与私募还是有很大差别的，只有活跃的市场才具有试点与探索的意义，私募REITs市场不活跃，而且具有一些隐含担保等，对试点公募REITs的参考意义不大。

问：中国公募REITs要达到全门类上市，还有多久的路要走？

答：目前中国在公募REITs这一市场的工作重心仍是将基础设施公募REITs试点稳妥地做好，投资者教育也是一个很长的过程，中国投资人自我预期管理目前还比较欠缺。现在谈中国公募REITs全门类启动和上市还为时尚早，只有等到两三年后，基础设施公募REITs市值达到千亿级后，扩大试点等方面的探索才可能被提上议事日程。