坚定信心，企稳向上 - 2023年政府工作报告商业地产领域解读

开局谱新篇，奋斗新征程。在刚刚落幕的2023年全国两会上的《政府工作报告》中，今年国内生产总值（GDP）增长目标设定为5%左右，仲量联行大中华区首席经济学家及研究部总监庞溟对此表示：“这一目标反映了实事求是的态度，既为就业、物价、经济政策等预期目标提供了参照系和锚定，又为抓住窗口期、机遇期、攻坚期稳中求进、奋力冲刺留出充足空间，还为接下来经济增长有可能继续面临的若干风险点与不确定性留有余地。”

2023年是全面贯彻二十大精神的开局之年，全行业“起好步”的深远影响亦将折射在商业地产这一关键的商务、创新与交流载体上。仲量联行摘选了2023年《政府工作报告》和国务院各部委部长发布会的信息数据，为市场各方解读今年两会政策方向对商业地产市场的具体影响。

科技创新：抢抓新赛道+突出企业主体

政府工作报告显示，要“突出企业科技创新主体地位”。在高技术制造业方面，今年中国将巩固轨道交通、光电子信息、能源电力装备等优势产业；培育壮大新兴产业新赛道，聚焦5G、人工智能、生物制造、工业互联网、智能网联汽车、绿色低碳等领域；抢抓新一轮未来产业，布局6G、人形机器人、元宇宙、量子科技等前沿领域。

在科技创新领域，企业科技创新主体地位进一步提升。2022年，高新技术企业达到40万家，中小型科技企业达50万家，其研发投入占全国企业研发投入的68%，762家企业进入全球企业研发投入2500强。今年，这一力量在规模上还是质量上都还要进一步扩大提升。

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2022年互联网大厂整合退租的趋势为商业地产市场留下深刻印象，科技行业未来的需求机遇成为市场重点关注的话题之一。

一方面，在互联网（传统意义上的科技大厂）之外，高技术制造业等硬核科技领域前景广阔，国家战略政策显著利好。虽然其人力规模和办公楼使用面积较小，不具备爆发式增长的特点，但其发展壮大将利好以产业园和工业厂房为主的工业地产空间。例如，中国的新能源汽车产业连续8年位居世界产销量首位，去年产销分表同比增长96.9%和93.4%，且在今年的购车税减免和“双积分”管理办法等接续政策推动下，将保持预期向好和发展态势。

另一方面，在二十大和2023年两会的表述中，企业从“技术创新”的主体转变成“科技创新”的主体，在国家创新战略中地位提高，将展现出更多价值和市场活跃性。据工业和信息化部数据，全国已经培育了7万多家专精特新中小企业，其中专精特新“小巨人”企业8997家；累计已有1300多家专精特新中小企业A股上市，占A股上市企业总数的27%。2023年，中国力争全国专精特新中小企业总量超过8万家，计划培育100个左右中小企业特色产业集群，并加大对中小微企业融资支持，支持专精特新企业加快上市。虽然本轮创新增长机遇预计将难以比拟2014年前后的“双创”热潮，也不会复制2018年前后的大厂高速扩张竞赛，但丰富的企业主体发展将为商业地产市场带来多元、活跃的增长机遇，改善整体市场预期和环境。

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央国企做强做优做大，不动产需求强劲

2023年政府工作报告强调，今年的工作重点包括深化国资国企改革，提高国企核心竞争力。国资委表示，中央企业要坚持“一个目标”，即做强做优做大国有资本和国有企业。2022年，中央企业全年实现营业收入39.6万亿元，同比增长9.1%；实现利润总额2.6万亿元，增长6.2%；上缴税费2.8万亿元、增长19.3%。

下一步央国企重组整合，专业化整合和产业化整合将要共同推进、互相促进：从横向专业化整合角度，要通过整合实现“一企一业、一业一企”，提高企业集中度，增强集约化管理；在产业化整合方面，要立足战略性新兴产业发展，突破现有领域与各类所有制企业进行市场化股权合作。过去3年，央企持续加大战略性新兴产业布局力度，中央企业在战略性新兴领域年均投资增速超过20%，营业收入占比超过了35%，促进新旧动能转换。

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2020-2023年是国企改革三年行动的时期，国资委对央国企及其下属机构的监管和提效要求显著提高，央企效益增长创下历史最好水平，并在新兴领域持续加大投入。因此，过去三年央国企的不动产相关需求也相应地大幅扩张，央国企租户成为疫情扰动下表现稳健的压舱石，是业主方和服务机构重点关注和服务的客户类型。以北京为例，央国企在甲级办公楼仅租赁市场中占比即可达到约三成，成为了市场中租赁、购置、设施设备、物业管理等各个领域的重要需求来源之一。

从另一个角度而言，过去一段时间内国家对于央国企（尤其是金融机构）有了更高的风气建设和节俭要求，已经开始改变国有金融机构和国央企在企业选址方面的判断和考量因素，促使央国企更多地关注性价比较高的新兴区域或楼宇。一方面，部分企业将从市中心的高端租赁用房搬迁整合到存量资产中，造成原址楼宇退租空置压力提高；另一方面，这也将推动市场中出现一批较大规模的央国企企业不动产搬迁和整合需求。

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外资开放利好外资 中国是全球增长的机遇之一

据商务部数据，中国2022年实际利用外资1.2万亿元，同比增长6.3%。今年初持续增长态势，1月实际使用外资1277亿元，同比增长14.5%。长期来看，中国的市场对企业来讲是必选。

2023年外资工作将努力把优质的存量外资留下来，把更多高质量的外资引进来。在投资促进方面，商务部今年首次举办“投资中国年”系列活动，将搭建平台、畅通渠道，展示全国各地方的投资机遇；在扩大开放方面，将研究推动合理缩减外资准入负面清单，进一步取消或放宽外资准入限制；在优化环境方面，要高标准落实好外资企业国民待遇，比如政府采购、招投标、标准制定，保障外资企业平等参与。

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随着疫情扰动因素逐步消解，制度型对外开放持续扩大，预计外资企业将加大在华的投资和扩张计划，活跃度有所提高。

一方面，中国逐步缩减、取消和放宽多行业领域的外资准入限制。据悉，自2017年以来，中国已连续5次修订外资准入负面清单，取消或放宽了增值电信、证券、银行、保险、文艺演出等服务业领域外资股比限制。未来，我国将进一步对标国际高标准经贸规则，研究进一步取消或放宽外资准入限制。这将吸引更多全球企业和投资进入国内市场，以及吸引在华跨国企业在新增准入领域开设新的分支机构，推动商业地产市场外资需求增长。

另一方面，2023年，美国和欧洲等世界发达经济体增速将明显放缓，而中国对全球增长的贡献率有望高达30%，将是全球正增长的机遇之一，吸引更多境外资本和跨国公司进入中国或扩大布局。

当然，我们也已经看到部分跨国企业，由于总部所在经济环境面临不确定性，在包括中国在内的全球多个区域缩减人员和办公面积，或暂停扩张、搬迁、装修等支出活动。以北京为例，2022年，北京全市外资企业总面积录得历史最大降幅，同比缩减24%，达过去多年最低值。

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恢复和扩大消费是优先级家居家电、新能源汽车等业态利好

政府工作报告中指出，2023年的重点工作的第一项即为着力扩大国内需求，把恢复和扩大消费摆在优先位置。具体包括，多渠道增加城乡居民收入，稳定汽车、家电等大宗消费，推动生活服务消费恢复等。

财政部指出，前几年我国最终消费对经济增长的贡献率已经达到了60%以上，但是近年来受疫情等因素影响，消费增速下滑。这也是经济增速有所下降的一个重要原因。

财政部将从三个方面入手，激发消费潜力：

1. 增加居民收入，扩大就业，提高中低收入居民的消费能力，完善税费优惠政策，激发社会消费潜能。

2. 增加适销对路商品供给，鼓励包括家电“以旧换新”、绿色智能家电下乡、新能源汽车继续免征车辆购置税、降低部分优质消费品进口关税、刚性和改善性住房需求等。

3. 促进销售渠道和物流畅通，促进县域商业建设和扩容提质。

商务部也强调了增强消费对经济发展的基础性作用，将从三个方面发力，恢复和扩大消费：

1. 今年为商务部“消费提振年”， “季季有主题、月月有展会、周周有场景”，形成波浪式的消费热潮。

2. 巩固重点消费基础。消费“四大金刚”——汽车、家电、家居、餐饮，占消费的四分之一，是恢复和扩大消费的重点。持续支持新能源汽车消费，扩大二手车流通，推进绿色智能家电下乡和以旧换新，促进家电家居消费。

3. 推进的国际消费中心城市培育和建设，包括上海、北京、广州、天津、重庆，下一步将项目化、清单式地推进建设方案的落实。

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根据春节期间及1、2月份消费数据，可见中国消费需求明显已进入复苏回升通道，已为商业地产市场带来即时的预期改善和持续的利好“后劲”。据商务部数据，今年春节期间，全国36个大中城市重点商圈客流量较上年农历同期增长27.8%，全国重点零售和餐饮企业销售额较上年同期增长了6.8%，为复苏之年开了一个好头。

当然，内需复苏也面临一定的压力点，消费者信心修复需时间。消费短期内难以恢复到疫情前水平，预计今年市场活动较过去三年水平将有显著反弹，但距2018-2019年的活跃度仍有一定差距。但是，随着宏观政策持续作用、效果加速显现，后续消费力持续释放的后劲预计较强。

2023年，随着地产行业景气度改善，预计今年家电、家居、家用轻工等板块有望逐季度回暖恢复，消费需求增长前景将推动品牌加速布局开店、抢占市场；新能源汽车消费持续受到政策利好，今年预计行业表现持续优异，延续开设实体旗舰店和体验店的意愿和步伐——据商务部数据，2022年政策利好下新能源汽车销售增长近一倍，超680万辆；且渗透率大大提高，现在每销售4辆汽车，就有1辆是新能源汽车；疫情期间，户外运动品类逆势增长扩张，3年间店铺体量扩张2.4倍，主导购物中心增量需求，当前该细分市场仍处在发展初期，渗透率与欧美国家仍有20个百分点差距，品牌增长前景看好。

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结语

2023年的经济回暖和发展仍然面临诸多困难挑战，包括外部环境不确定性、全球通胀、世界经济和贸易增长动能减弱，以及国内经济增长企稳向上基础尚需巩固，需求不足、民间投资和民营企业预期不稳等。在多重压力和不确定性的基础上，市场各方仍普遍预期2023年无论是经济表现还是市场活动均将显著改善，对复苏回暖持谨慎乐观的积极态度。

庞溟表示：“从经济运行回升势头的巩固和政策效能的提升来看，各项稳经济政策精准发力、充足发力、靠前发力、协同发力，中国经济复苏的节奏有望进一步提速，经济运行有望更快实现更好结果，5%左右的增速目标大概率将成功实现。”