2022年第二季度零售物业市场报告

疫情反复对零售物业市场开业影响大，原定于上半年开业的部分项目延期，部分定档下半年开业的项目推迟至明年，且延期现象在受疫情影响严重的A类城市更为明显。仲量联行统计，2022年上半年21个主要城市优质零售物业新增供应共计218.2万平方米，较去年同期下降32.2%。至此，对应城市的优质零售物业总存量突破1.3亿平方米。A类城市中，上海、深圳由于疫情影响，上半年未录得新增供应，北京和广州共新增20.8万平方米，A类城市新增供应在全国占比不足10%。B类城市新增供应表现亮眼。武汉上半年新增30.3万平方米，位列各城市首位，其中武汉万象城在二季度入市，成为当地高端消费新地标。苏州上半年录得东方之门、大悦春风里大体量地标性项目入市，以28.3万的供应量位列第二。重庆以3个项目总共28.2万的供应量紧随其后。分区域看，中西部由于受疫情影响较小，供应量位居前列。同时，城市化的脚步促使更多项目落地新兴商圈，上半年超一半的新增项目落地新兴商圈和非核心商圈。

疫后消费者行为转变，回归理性，更重视长期价值

疫情冲击经济基本面，影响就业与消费者收入预期，因此消费者行为更趋于成熟、理性。同时，消费者更加重视消费的健康元素和商品品质，不再单单关注商品的品牌溢价，而更看重消费带来的长期价值，即用投资的眼光去看待消费带来的长期回报。

重视健康生活方式，户外露营受追捧：疫情封控下，短途旅行成为了众多消费者的选择，同时露营因其参与门槛低、场地限制少、适合亲子出行、朋友出行等特点受到追捧。据仲量联行近期调查问卷统计，在未来半年消费者尝鲜的新兴消费类型前五名中，露营野炊以43.1%的投票率位列第二。同时户外露营热潮带动露营营地、户外露营装备、运动产品的热度，为线下商业空间带来更多可能性，焕新消费场景。据第一财经商业数据中心统计，618期间户外休闲家具品类同比增长超过200%，包括凯乐石、骆驼、迪卡侬等户外品牌加速扩张。购物中心也乘势引入露营业态，通过推出各类“露营+市集”的活动，打造微度假目的地。露营的火热反映出人们对社交、健康生活方式与生活品质的追求，长期来看需求稳定。

关注生活的科技性、便利性、舒适性，智能家居需求提升：随着生活水平的提升，生活节奏不断加快，更多消费者开始追求效率、便利性，愿意以金钱换时间，把精力放在更重要的事务上，扫地机器人、洗碗机等智能家居的需求提升。同时在疫情隔离下，客厅变成“第二办公室”，居家时间延长，进一步推动了消费者改善居住环境、提升舒适度的需求，包括投影仪、电动升降桌等产品受到消费者喜爱。全国来看，智能家居体验厅有所扩张，包括添可、凯迪仕、欧瑞博等品牌在购物中心均有扩店，同时销售模式从“专业卖场”向“品牌体验店”模式转型，提升品牌形象，丰富体验感。

倡导低碳出行，新能源汽车市场依旧火爆：随着国家政策碳达峰、碳中和的提出，环保消费也成为消费者考量因素，新能源汽车也在政策倡导和优惠下成为消费热点。上半年来看，新能源汽车继续扩军，成为疫情下拉动消费的中坚力量。据乘联会统计，上半年新能源汽车销量224.8万辆，比去年同期增长122.5%，创历史新高。其中中资品牌比亚迪凭借疫情下的产能优势，超过特斯拉，位列销量第一。同时在全球油价上涨以及各类汽车消费优惠政策扶持下，更多品牌尤其是传统燃油车品牌加快推出纯电产品，并在全国优质购物中心积极布局。整体市场呈现出以传统车企、造车新势力、互联网造车为主的多元化竞争趋势。

消费者回归理性，看重性价比，折扣超市成资本宠儿：社会基本面的短暂下行引发“应激性储蓄” （预防性储蓄存款力度加大），对未来收入和支出的不确定性预期提高，消费者逐步回归理性，性价比成为重要考虑因素。在这样的趋势下，折扣超市品牌，例如奥特乐、嗨特购、唯品仓等受到资本青睐，获得多轮融资，并在全国购物中心加速扩张。折扣超市通过精简SKU规模，集中资金，形成规模效应，压低采购成本，同时提升数字化、标准化的运营方式，降低运营成本，长期来看拥有可持续发展的潜力。

疫情致商业租赁放缓，商场空置率提升，租金承压下探

实体经济短期受挫，商场空置率波动

零售消费市场受经济与疫情影响略显疲态，市场情绪谨慎，租赁需求放缓。全国平均空置率较上年末上升0.5个百分点，报9.8%。分城市能级来看，A类城市（北上广深）中，上海、北京、深圳都受到疫情不同程度的影响，整体空置率提升。但从空置率走势分析，A类城市零售物业市场韧性较强，预计将在此轮疫情后快速恢复，空置率有望更快恢复到疫情前水平。B类城市（去除一线城市后的GDP前十城市，即杭州、苏州、南京、武汉、重庆、成都）和C类城市（其他城市），全国疫情的多点爆发为市场带来极大不确定性，头部品牌也都放缓拓店计划，空置率较难恢复到疫情前水平。

商场租金下行，各能级城市零售物业首层租金均有所下滑

一季度，整体租金受疫情影响进入下行区间，二季度租金加速下跌。在市场下行区间，品牌开始开源节流，优化网络布局，资源聚焦头部卖场，导致购物中心表现两极化。随着需求减弱，非核心商圈租金议价弹性增加，带动整体市场租金下行。据仲量联行统计，全国购物中心首层平均租金上半年累计下跌0.8%。

消费券提振市场信心，跨界联名成品牌新增长曲线

政府政策推动消费券，多举措提振消费市场：为提振消费，各地政府相继开启消费券发放热潮，拉动衣食住行游购娱各品类消费。利用消费券覆盖领域广及政企联动的特点，精准补贴中小微企业，带动受疫情冲击的行业复苏。全国来看，多个城市已经发放多轮消费券，其中成都市政府分两批次发放 6 亿元的“成都 520”消费券，成为上半年发放消费券力度最大的城市。相比2020年消费券，2022 年覆盖范围更广，新增汽车补贴。发放形式更多样，新增数字人民币和补贴形式。而且本轮采取政府满减补助、机构资助福利、商家折扣让利等方式，参与主体更多。

争夺流量，跨界联名受到品牌青睐：疫情下，零售商业的客户维护及获客成本骤然增加。通过跨界联名，可以带来足够的话题关注度与流量，降低引流成本。同时传统品牌与新锐品牌相互借势品牌元素，做到资源互换、消费场景融合，实现品牌年轻化。从市场端来看，不少品牌跨界咖啡茶饮，成为了品牌优化门店客户体验，构建社交空间的手段。上半年，包括茅台冰淇淋、邮政推出的邮氧的茶、Maison Margiela跨界咖啡等跨界品牌成为市场热点。

疫情推迟未来供应，政策托底消费快速修复

预计中国21城近1,000万平方米的优质零售供应将在后半年陆续进入市场。分城市看，北京预计还有97万平方米新增供应入市，位列第一。武汉、南京、深圳和重庆紧随其后。A、B类城市在未来供应总量排名上位列前茅。同时，上海受疫情影响，多个项目延期到明年，下半年供应量预测显著减少。从项目层面来看，地标级和高端项目将成为下半年市场重点，后续不乏成都SKP、重庆100 Mall、南京国金中心等优质项目入市。

从社会消费品零售总额来看，短期修复势头较好，当月增速在 6 月已由负翻正。同时暑期旅游旺季来临，省际旅游客流明显回升；航空公司陆续复航国际航线，航空、铁路及市内交通客流复苏。在“去星”政策、旅游专列业务恢复及 “通信行程卡”查询时间缩短为 7 天等政策利好下，用户出行需求被进一步释放，为消费复苏注入动能。从城市来看，上海堂食开始有序恢复，北京等地发布多项扶持政策助力经济增长。预计随着更多促消费政策的出台和基本经济面的恢复，消费者信心将得到提升，内需消费市场也有望进一步复苏。