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2022年第二季度物流地产市场报告

2022年 08月 09日

2022年二季度，尽管中国主要城市高标库租赁活动受疫情影响有所放缓，但市场整体基本面保持韧性。在仲量联行追踪的主要物流市场中，二季度共录得净吸纳量93万平方米，虽然较去年同期相比出现显著回落，但相比于一季度出现环比回升。预计下半年净吸纳量将保持复苏态势。

受疫情影响导致租赁暂缓，但物流地产整体展现相对韧性

尽管全国多地因疫情反复，导致部分新增租赁活动暂缓，但得益于物流地产在疫情期间展现出的韧性，需求在二季度总体仍保持坚韧。具体来看，二季度整体净吸纳量93万平方米，与去年同期相比下降58%，但环比新增近60万平方米。

来自第三方物流和电商平台的租赁需求仍主导本季度的租赁活动，同时，来自包括新能源汽车等先进制造业的租赁需求预计将进一步增长。特别是在重庆、西安等城市，受疫情影响，汽车产业和制造业加快重构供应链体系，使得仓储需求迎来短期结构性调整，租赁需求预计将随之增长。另一方面，受疫情影响，由于大量电商企业仓库位于大上海范围内，且采用单仓覆盖全国的物流模式。在二季度，电商平台加速着手优化物流体系，通过分仓备货、多仓发货等方式来降低突发性风险带来的损失，并借此增强货品配送的时效性。这将进一步加速电商平台在不同城市的布局，并持续推动租赁需求的扩张。

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多个城市新增供应持续走高，整体空置率有所

二季度，全国高标物流仓储新增供应近200万平方米，较一季度环比增加156%。虽然仍低于去年同期水平，但新增供应在一季度短暂放缓后呈现出大幅攀升的态势；因此，在部分城市新增租赁活动暂缓的影响下，整体空置率与一季度相比出现进一步上涨的势头。其中，在包括北京、上海、深圳、无锡、惠州等需求稳定的核心物流城市，市场整体空置率仍保持低位。在空置率较高的城市中，南京、嘉兴、成都、重庆和西安等城市，得益于较为稳定的租赁需求，空置率出现下探。然而，廊坊和常熟等城市受大量新增供应的影响，整体空置率出现短期波动，显著攀升。

城市间租金持续呈现分化，主要核心物流枢纽城市租金保持稳定

在二季度，受疫情影响，部分城市租金表现走弱，加剧城市间租金持续分化。具体来看，核心物流枢纽的租金在有限的新增供应和平稳的租赁需求带动下，租金增速虽有微幅下降，但增速整体表现稳定。北京、东莞、广州、无锡租金环比分别上涨1.3%、1.1%、0.9%和0.9%。

然而，在空置率较高的城市，租金持续下行，西安、重庆和沈阳租金环比分别下降了0.9%、0.8%和0.6%。

优质物流资产持续受不同类型投资者青睐

受益于疫情中所展现出的相对良好的韧性、较为稳定的租赁需求和长期可持续增长的前景，物流地产持续受到投资者的追捧。其中，长三角区域的物流投资市场保持活跃——领展房地产投资信托基金拟收购东百集团位于常熟及嘉兴的三个优质现代化物流资产组合。摩根士丹利房地产投资管理的房地产投资基金也宣布从SC Capital收购位于长三角市场逾21万平方米的优质物流资产组合。除长三角以外，二季度新创建集团收购了嘉民位于成都和武汉的六项物流资产。近期活跃和频繁的资产交易显示出优质物流资产仍充满吸引力，同时也显示了境内外投资者对于中国物流地产前景具有较强的信心。

下半年展望：新增供应预计将保持高位，但对于高标仓储的租赁需求仍将保持稳健

受疫情影响，部分施工进程出现一定延迟并导致部分项目推迟入市。这将进一步推高年内剩余时间的新增供应，预计下半年将有超过800万平方米的新项目入市。具体来看，目前空置率已处于高位的嘉兴、廊坊、天津、重庆等城市预计将在今年出现新一轮供应高峰，这将推高这些市场的整体空置率，并使得租金继续承压。然而，伴随着需求端向多元化发展，我们预计整体租赁活动仍将保持活跃。具体来看，包括来自第三方物流、电商及零售品的需求预计将保持扩张；而来自汽车行业和制造业的租赁需求有望加速布局。另外，我们也观察到疫情催生了新兴需求，例如随着预制菜的消费市场更加广阔，将推动食品加工、餐饮企业的高标库、中央厨房需求稳步增长。整体而言，高标物流仓储市场需求的基本面仍然向好，韧性犹在。