亚洲首单：仲量联行助力奥特莱斯REIT成功上市
作为项目评估师，仲量联行评估咨询团队对资产组合中位于重庆两江、重庆璧山、安徽合肥和云南昆明的四个奥特莱斯商场进行了评估，总建筑面积约37.16万平方米。
2018年上半年，全亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托——砂之船房地产投资信托（Sasseur REIT）正式开市，股票代码“CRPU”。
仲量联行评估咨询团队受邀出席上市仪式。作为项目评估师，仲量联行评估咨询团队对资产组合中位于重庆两江、重庆璧山、安徽合肥和云南昆明的四个奥特莱斯商场进行了评估，总建筑面积约37.16万平方米。
据报道，Sasseur REIT不仅是亚洲首个奥特莱斯房地产投资信托项目，也是中国中西部地区首个在新加坡交易所上市的房地产投资信托项目。
解码奥特莱斯REIT评估
“奥特莱斯”是英文Outlets的中文音译。奥特莱斯最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
Outlets最早就是“工厂直销店”，专门处理品牌商尾货。后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
从目前中国的市场情况来看，奥特莱斯的数量正逐年上升。规模化和连锁化成为其发展的两大趋势，同时，这种策略也使奥特莱斯这一业态逐渐成长为商业物业细分领域的生力军。从坪效上看，奥特莱斯平均年增长率超过10%。
而从评估角度来看，则能够观察到奥特莱斯具有以下特点：
- 奥特莱斯项目地理位置多远离市区和商业核心区，得益于品牌、价格和规模等优势，形成独树一帜的商业氛围，周边难以搜寻可供参照的类似商业物业；
- 就同一城市范围来看，在位奥特莱斯项目往往占据一定寡头优势，为新进竞争者设置较高的进入门槛；
- 奥特莱斯项目收益形式多采用合作联营模式，固定收益占比较低，收益高低受营运管理能力、季节变动等因素的直接影响；
同时，本项目还存在以下特点：
- 为匹配投资人预期、对基金收益做出一定程度的担保，本项目制定了委托管理协议（Entrusted Management Agreement，“EMA”）机制。
本项目的上述特点为评估带来了很大挑战。评估的主要方法为成本法、市场法及收益法。根据相关估价准则，在评估奥特莱斯这类具有收益的物业，应优先采用收益法。然而，在收益法下，评估师需要解析复杂的EMA机制，计算收益数值；同时，由于项目收益存在可变部分，评估师需要先判断得出的收益数值公允，方能够进一步进行合理评估。
公允计量，数据为王
房地产估价的本质是评估房地产的价值，而非价格。这意味着，要实现“公允”，需要评估师坚持独立、客观、公正的立场进行评估；同时，这也意味着评估师通过分析大量数据，来把握物业的普遍规律。
在本项目中，我们运用多个途径对EMA收益数值的合理性进行了验证：
- 通过各种公开渠道对全国范围内的知名奥特莱斯项目的收益情况进行收集，了解行业整体状况；
- 搜集行业信息，并通过借助砂之船集团提供的各奥特莱斯项目运营数据，对前述信息进行验证与深入分析；
- 在城市范围内，选择代表性大型购物中心项目进行市场调查，摸底间接商业竞争者的收益水平；
- 从仲量联行评估咨询数据库中调用、整理相关项目的收益信息，并与市场调查信息相互印证；
- 参考项目自身租约、项目过往收益数值和未来收益预测。
以上述数据为基础，我们得出了修正后的现时收益数值；通过综合考虑租赁面积开放率、面积出租率、提成增长率、收益增长率等数据，并结合对奥特莱斯市场客观经验、发展趋势的理解，我们对项目四家奥特莱斯的未来收益进行了预测，并最终得出总估值——约合人民币74亿元。
这一估值作为REIT项目上市的重要基础，随后得到了新加坡交易所的认可。最终，砂之船REIT成功上市，募集资金3.96亿新元，成为新加坡2018年规模最大的IPO之一。
