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解答中国办公楼市场参与者最为关注的三大问题

直播回顾 | 聚焦疫情影响下的中国办公楼市场

2020年 02月 27日

在仲量联行“睿见”系列网络研讨会“战疫”专题首期直播——“聚焦疫情影响下的中国办公楼市场:业主租户 共存共荣”中,我们解答了中国办公楼市场参与者最为关注的三大问题。

第一问:新冠疫情与SARS对中国办公楼市场的影响有哪些异同之处?

新冠疫情与SARS的相同点不言而喻——它们都属于突发的公共卫生事件,且对市场的活跃度和市场情绪都带来了显著的不利影响。疫情会导致实地看房、租赁协议签订、装修施工等等社会经济活动在短期内受到限制;同时,由于市场不确定性的增加,短期内市场信心亦受影响,企业会采取更加谨慎的租赁策略。

回溯2003年,SARS爆发后对全国各大城市的社会活动和经济活动都产生了显著的影响,但是疫情后市场实现了快速复苏。而在新冠疫情发生的2020年,中国的市场环境及宏观经济环境较SARS时期已存在较大不同,具体而言:

一、办公楼市场发展趋势不同

从供求关系来看,在SARS发生前,北京和上海市场新增供应与净吸纳量关系基本保持平衡,上海在SARS疫情前三年的平均净吸纳量甚至超过新增供应量;此次疫情发生前,即便净吸纳量较之前阶段已增长2倍有余,但两个城市市场新增供应水平仍要显著高于净吸纳量。

从租金同比变化来看,全国大部分主要城市的甲级办公楼租金在近期基本都处于承压态势,此次疫情前大部分城市办公楼市场租金处于下行期,而这与SARS前的趋势有所不同。

二、宏观经济环境有较为显著的差异

2003年,中国经济正处在一个整体周期的上升期,这使得SARS最终仅在短期延缓了经济快速提升的势头。而2020年,中国经济正处在从高速增长向高质量增长转型期,使得短期内保持增速的压力更大。同时,较2003年,当前第三产业对中国经济的贡献已大幅提高,本次疫情对服务业带来的负面冲击预计将被进一步放大。

三、相关政策出台及响应亦有所不同

相比2003年,本次疫情发生后政策响应速度更快。此外,此次政策更具定向性、针对性,尤其针对中小微企业——受冲击影响最大的群体。

第二问:本次疫情对各行各业有何影响,哪些行业在疫情过后将逆势而上?

受抑

短期内,新冠疫情对大部分行业都带来了不利影响,其中尤为明显的是人流密集型和聚焦个人消费的产业。同时,大量制造贸易类企业,无论是在生产端还是销售端预计都将受到疫情的直接影响。

受益

虽然大部分行业都会受到限制,但仍有部分行业可能将会在疫情后受益于加速释放的新增需求,疫情或将促进行业的新一轮发展机遇,也会转化为对于甲级办公楼的升级或扩张需求。

保险行业

中国保险业本身有着巨大的发展潜力。经历此次疫情, 加上保险业实施“偿二代”新的监管制度及会计准则,保险业在原有增长动力的基础上或将迎来新的高速发展时期,并在租赁市场转化为扩张、升级办公楼面积及购买自用物业的需求。

线上娱乐、传媒、教育等行业

中国移动游戏市场规模在过去5年中以年复合增长率24%的水平高速发展,而疫情短期内给线上娱乐业带来了新的发展动力,由于游戏业是客户粘性较高的行业之一,部分疫情期间的新增用户将在疫情结束后继续保持游戏习惯。在2019年,市场上将已经出现一些游戏类企业对于高品质办公楼的扩张需求,预计这个趋势还将继续延续。

医疗健康行业

医疗健康行业在过去几年一直保持着稳定的增长态势,但从全球角度来看,中国的医疗健康产业远没有达到应有的发展水平。此次疫情后医疗健康领域的消费支出将持续增加,医药、医疗设备和服务的需求也将会得到进一步提升。

第三问:面对疫情对于办公楼市场的影响,业主与租户该如何应对?

租户

当前阶段,企业租户对“业务持续性计划”(BCP, Business Continuity Plan)愈发重视。据近期澳大利亚商会针对疫情对企业影响的调查报告发现, “在家办公”、“电话和视频会议”以及“办公健康管理”是现阶段企业为减轻疫情影响采取最多的措施。

虽然“在家办公”、“远程办公”对于部分企业而言是在特定环境下新的尝试,但在疫情过后,这些尝试仍有望得到更广泛的应用与升级,企业将更多探索 “未来办公”模式,最终融入到“未来办公”所倡导的人文健康维度,为企业进一步探讨更有效的办公形式、更人性化的办公体验提供丰富的素材。

业主

鉴于此次新冠肺炎疫情的高传染性,无论是企业租户还是办公楼业主都开始思考疫情后如何选择对员工更为安全健康的办公物业,以及如何优化和提升楼宇的硬件设施和物业管理水平。未来楼宇健康及危机管理将成为业主在设计、改造和管理楼宇项目时着重考量的要素。

此外,疫情或将加速带动相关产业的创新和研发。在疫情期间,许多楼宇都采用了最前沿的管理手段和设备,比如热成像仪、数字楼宇防控系统等;同时虚拟看房等创新尝试也在很大程度上有利于解决疫情期间楼宇招租的问题。不过,从长期来看,我们需要从根本上解决房地产创新,挑战传统的交易管理模型,引入数字化平台以及利用区块链等科技探讨线上交易的可能性,推动房地产科技的加速发展进入实质性阶段。

未来,对相关政策和法律条文的“提前响应”也需是业主的一个应事之道。以此次疫情下颇受关注的租金减免政策为例,在租户和业主都面临着经验和成本压力的情况下,最终的“最优解”还需建立在租赁双方的长期合作以及双赢基础上才能得以实现。

由近及远,共展未来

多数城市在未来4年都将迎来办公楼供应高峰。疫情使得多数即将竣工项目的在建工程在加强防疫措施的前提下或将推迟工程进度和原定竣工时间。这会在短期内有限缓解新增供应对市场的压力。

展望中长期,中国甲级办公楼市场将拥有新的增长引擎。在金融开放方面,政府继续加速开放金融服务业,全面开放证券、基金管理和期货业务等。在科技与创新方面,未来数字经济的增长依然可以保持年均10-15%左右的增长,这也将转化为TMT行业的增长、以及传统行业科技转型所带来的投资和办公需求的增加。在区域经济协调发展方面,粤港澳、京津冀、长三角、成渝经济圈的高质量协同发展正在加速。未来政府也将更加聚焦于这些区域,实现更优的资源配置。

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