观点

从少年到老年,总有一款适合你:“居住”类资产进入新概念时代

生命周期的不同阶段所居住的物业蕴含充足投资机会

三月 14, 2019

“居住”类资产是一个新兴的概念,包含人们从求学到工作再到退休的生命周期各阶段中,所居住的不同类型房地产产品:学生公寓、共享公寓、长租公寓、养老公寓和老年护理住宅。其产品特点各不相同,但都是传统住宅的新兴替代。


快速的城市化进程对于人们的居住方式和地点带来了极大的变革,随着城市居民对共享经济的接受程度提升,对于“居住”类资产的需求也与日俱增。在这一趋势下,投资者和开发商对于“居住”类资产的投资表达出浓厚兴趣。

仲量联行中国区另类资产投资总监邢一昊表示:“无论是境内还是境外投资者,都十分关注这一类资产。这得益于城市化进程的深入推进,以及都市圈效应的溢出。而都市圈对于年轻高收入人群的虹吸效应也为诸如共享公寓、长租公寓等物业类型的估值提供了基本面的支撑。与此同时,大型都市老龄人口的集中涌现,使得养老和老年护理公寓受到诸如险资一类投资人的青睐。这一系列的资产类型,为机构投资者提供了长期稳定、抗周期性风险的投资对冲,为其分散风险、实现投资组合多样化,带来了优质机会。”

仲量联行报告指出,由于这一系列资产类别非常新兴,投资者在该领域的投资预计可获得更可观的收益。对于具备更高风险承受能力的投资者而言,已确认的最佳早期机会包括:

• 得益于印度拥有约3,400多万名大学生,孟买的学生公寓市场存在大量需求,由于印度市场成熟度相对较低,并急需资本助力以促进开发,该地区学生公寓投资收益率预计将达到10%-12%*。

• 相较于亚太地区其他国家而言,澳大利亚在文化上对养老公寓和老年护理住宅的接受程度更高。悉尼作为一个成长型市场,投资收益率预计将达到6%-8%*。在中国,这一资产虽起步较晚,但却发展蓬勃。随着预期寿命的增长、养老体系的逐渐完备、以及支付人群收入的增长,此类资产在诸如北上广深的大都市圈内迅速崛起。而众多保险公司创新的将居住与其自身产品融合,更是为其带来了可持续性的增长。对标悉尼等大型成熟市场,该板块在中国的收益率虽尚未能看齐,但也正处在逐年上升的通道之中。预计3-5年后,可达5%左右。

• 长租公寓是中国当下最受瞩目的领域之一,随着房价上涨幅度的预期,以及现有租金水平匹配度的滞后,众多投资人敏锐地发现了其中的优质现金流以及资产增值的潜在空间。而国家对于发展此类物业的支持态度及配套政策也为其在融资端带来利好。此外,随着与运营平台合作的深化,管理水平的高效发展以及迅速扩张的机会也给此类物业带来了值得期待的未来。3%-4.5%的预期收益率,为投资人提供了坚实的风险保护。

• 亚太地区年轻人更喜欢城市生活,共享公寓在新加坡和香港和北上广深这样地少人多的城市越来越受欢迎,并在澳大利亚也取得迅速发展。在东京共享公寓的发展程度相对较低,但东京的人口密度预示着这一资产类别在此将有良好的发展前景,收益率预计将达到4%-5%。

根据估算,仲量联行对亚太区各主要市场的“居住”类资产收益率做出了以下这一更为全面的总结与预测,为投资者评估整体市场表现起到参考作用:

收益率(Propco)


非杠杆内部收益率


仲量联行中国区另类资产投资总监邢一昊表示:“相较传统住宅的高价格与低租金回报,‘居住’类资产带来的新型理念与回报预期,为其在今后丰富投资组合,以及提振相关交易市场,带来了巨大的机遇。”

*所有收益率均来自仲量联行的估算

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