带你看中国：2023年第四季度零售地产市场概览

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2023年是中国的“消费提振年”。统计局数据显示，2023年中国社会消费品零售总额实现47.1万亿元，同比增长7.2%；四季度社会消费品零售总额同比增长8.3%，增速比三季度加快4.1个百分点。全年消费对经济增长贡献率高达82.5%，拉动GDP增长4.3个百分点，内需仍是中国经济增长的关键。

2023年，零售地产新增供应全年高开低走，呈现回落态势。据仲量联行统计，2023年中国21城优质零售地产新增供应共计791.4万平方米，同比下降2.3%。一线（A类）城市全年新增供应实现255.9万平方米，占新增供应总量的32.3%，创2018年以来最高。

从项目端分析，头部开发商依旧占据主导地位。从体量上看，供应前十的项目多来自头部商业运营商。在统计的21个城市里，前十运营商的新增供应面积占总供应的57.6%，头部效应凸显。

非标商业及改造类项目成为2023年供应亮点。2023年，苏州、上海等多个新开项目与城市在地文化和文旅资源紧密结合，为商业开发提供了更多可能性。此外，2023年迎来多个改造类项目入市，体现了在市场变化迅速的背景下，优质运营商破局求新的决心。

2023年，“客流恢复带来的服务消费快速增长”与“收入预期降低引发的高弹性商品消费复苏缓慢”两大现象同时存在。在这样的趋势下，居民的消费计划性被强化，更加关注商品性价比，当期消费支出的必要性是最终影响消费行为的重要因素。奢侈品销售额开始承压、低客单价潮流服饰的火热、国货美妆份额的扩大等消费现象都是消费者“理性”消费的市场结果。另一方面，消费偏好已悄然实现代际更迭，赛事经济、演艺经济、节假日经济等服务经济带来的消费触点更易点燃消费市场，一票难求的演唱会、热火朝天的体育赛事、摩肩接踵的旅游城市，无一不展示着服务经济的热度。

据仲量联行统计，截至2023年第四季度，中国21城优质零售地产市场平均空置率报10.5%，环比回落0.1个百分点，较上年末累计回落0.7个百分点。全国空置率整年延续下跌态势，招商去化压力犹在。

2023年末多个城市的商业租金下探。仲量联行统计，2023年中国21城优质购物中心的首层平均租金同比下降1.0个百分点，其中四季度租金跌幅反弹至0.6%。年内餐饮、服务、娱乐等承租能力较弱的业态占据租赁增量需求的主导地位，传统时尚业态则相对谨慎。增量需求的结构性变化也是导致零售商业地产实际租金营收下滑的一大诱因。

10月，首批申请的四单消费基础设施REITs（华夏金茂购物中心REIT、华润商业REIT、中金印力消费REIT以及嘉实物美消费REIT）先后正式获得中国证监会准予注册的批复，2023年成为中国C-REITs元年。

首批消费基础设施REITs以高运营能力支撑高质量资产，为房企开辟了以运营服务为竞争核心的新赛道。目前华夏首创奥特莱斯REIT、华安百联消费REIT也已正式申报，消费基础设施REITs发展进程大幅加快，对于房企纾困具有重要意义。

仲量联行预测，2024年21城预计迎来逾1,100万平方米的新增供应，其中不少为2023年延期开业项目。在供应压力下，预计空置率在2024年会有小幅回升。

2024年是“消费促进年”，内需依旧是中国经济发展的压舱石。进入2024年，在补偿性消费褪去和基数效应下，服务消费对社零的拉动作用或见顶，激活消费亟需新的增量中枢。