二季度，随着国内稳增长政策持续加码，社会经济恢复常态化运行，内生消费需求正成为中国经济打破周期的重要突破点。上半年，社会消费品零售总额实现22.8万亿元，同比增长8.2%，增速较一季度提升2.4个百分点，且消费对GDP增速贡献达到77.2%，成为拉动经济增长的首驾马车。消费需求呈现出“强复苏”和“弱复苏”的结构性差异。受疫情直接影响的“吃、行”及周边消费反弹明显，上半年餐饮收入同比增长21.4%。然而，“穿、住”周边的消费，包括服装、建筑及装潢材料类、家用电器等，复苏还需巩固。目前，居民消费能力和消费信心仍待修复，“稳就业、稳收入”是提振消费的根本。聚焦在零售地产板块，结构性复苏同样在实体零售商业中呈现，以餐饮、娱乐等为主的新租需求主导市场去化，供需两端的关键指标正逐步改善。

分城市来看，A类（一线）城市中，北京零售商业恢复较快，上半年6个新增项目开业，新增供应超50万平方米，位列新增供应榜首。B类（长江经济带六大1.5线）城市中，杭州录得近30万平方米的新增供应，位列本季新增供应前三。C类（其他1.5及2线）城市中，西安录得37.2万平方米的新增供应，位列第二。同样处于华西的成都、重庆、昆明上半年供应增量较高，市场仍维持高速发展态势。除增量规模大以外，新开业商业项目地理分布同样广阔，21城中共有17个城市录得新增供应，城市数为2019年以来最高。

从项目端分析，头部开发商依旧主导市场开发；以龙湖、万科印力、中海、华润为代表的头部企业占据新增供应前席。从体量上看，天街、印象城、大悦城及万象城是上半年开业最多的零售地产产品线。值得一提的是，龙湖上半年开出四座天街，其中杭州国芳天街为轻资产项目。华润高端项目不断在重点城市加码，二季度重庆万象城二期开业，重万成为全国最大的重奢万象城；深圳万象城三期开业，城市高端商业再次扩容。此外，存量改造项目增加，例如上海新天地时尚II、杭州港龙游乐城和西安的世纪金花。瞄准年轻客群、夜经济等消费新触点的商业项目受关注，例如北京DT51、重庆方圆Live、上海百联ZX创趣场等。
 

二季度，消费呈现结构性复苏的态势更趋明显。一方面，客流快速恢复带动接触型消费持续增长，餐饮、娱乐、服务等线下体验型业态活力重现。另一方面，我国刚从疫情的影响走出来，经济尚处恢复阶段，叠加外部环境影响，消费者的收入预期对当期支出存在挤出效应。据中国人民银行调查统计司数据，一季度收入信心指数大幅提升至49.9%，但二季度出现回落降至48.5%。消费对经济预期的波动导致消费者收入信心同样承压，因此多数商品零售消费的恢复相对迟缓。消费端不同业态呈现结构性的复苏走势：由线下客流稳步恢复拉动的体验型消费快速复苏，且与收入预期不足引致的高弹性商品消费缓慢复苏的现象同时并存。故，我们将从升温业态和降温业态两方面进行梳理。

据仲量联行统计，2023年上半年，中国21城优质零售商业市场平均空置率报10.9%，相比上年底回落0.3个百分点，打破之前连续七个季度的空置上涨势头。这表明，实体商业的租赁活动开始步入复苏阶段，但复苏步伐存在地区差异。在A类城市中（四大一线城市），平均空置率为7.9%，低于全国平均值3.0个百分点，并且年累计降幅1.1个百分点，超过全国平均降幅，展现出一线城市消费回暖和零售商业的韧性更高。然而，B和C类城市（非一线城市）的平均空置降幅并不明显，B类城市平均空置率为11.4%，虽然较一季度下降，但依旧高于去年底。以杭州、武汉、郑州为代表的城市空置率增加较为显著。

租金方面，零售商业空置率仍处历史高位，“以价换量”仍是多数商场的招商策略，以此填补空铺，故整体租金呈现持续下行的趋势，但近期降幅有所收窄。据仲量联行统计，二季度中国21城购物中心首层平均租金环比下跌0.1%，跌幅继续收窄。其中，一线城市的租金与二季度环比转涨0.1%，率先止跌回稳。租金及空置率走势说明，一线城市的消费及商业地产的市场韧性明显更强，疫后复苏步伐更快。

国务院办公厅转发国家发展改革委《关于恢复和扩大消费措施》的通知。整体而言，这份“二十条”的措施颇具深远意义，为大宗消费、服务消费、农村消费、新型消费、消费设施和消费环境这六大部分制定了二十项具体的办法。为了更好地满足民众对优质生活的渴望，计划强调了消费的恢复和扩大，以及就业环境、收入分配和消费全链条的优化。此外，该计划强调了政府的有效性、市场的积极性，以及提供优化和需求扩大，产品质量的提升和创新发展的重要性。“二十条”是对经济发展基础的高度关注，以此来实现消费驱动经济、经济促进消费的良性循环。

仲量联行提出的“消费循环系统”认为，消费内容、消费触点和消费场景是决定零售消费形成的三个关键要素。我们看到，“二十条”涵盖的大宗消费、服务消费、农村消费、新型消费等，正是“消费内容”的重要方向，而对消费设施的提升和消费环境的优化，将有助于形成优良的“消费触点”和“消费环境”。
 

在未来供应端，据仲量联行统计预测， 2023年下半年中国21城共计近850万平方米的优质零售供应有望入市。全年供应量近1,200万平方米，达到自2017年来最高水平。下半年，供应前三的城市分别是上海、北京和成都，供应量分别为90万、80万和70万平方米量级。值得一提的是，上述三城亦是目前全国优质零售存量前三的城市。除此之外，南京、武汉、沈阳下半年也有大量供应入市，整体市场供应节奏加快。项目层面，除南京国金中心、杭州中心等地标级和高端项目外，不少“非标商业”也引人瞩目，如上海龙华会、北京朝外The Box等。零售地产需要新解法，创造资产价值，创造消费热点；相对于过去规模化标准化Mall范式的解构和创新，消费内容、场景、触点等全新探索正在全国各地上演，但成败仍有赖市场检验。