带你看中国丨2023年第二季度零售地产市场概览

结构性复苏中的中国消费与零售地产

二季度，随着国内稳增长政策持续加码，社会经济恢复常态化运行，内生消费需求正成为中国经济打破周期的重要突破点。上半年，社会消费品零售总额实现22.8万亿元，同比增长8.2%，增速较一季度提升2.4个百分点，且消费对GDP增速贡献达到77.2%，成为拉动经济增长的首驾马车。消费需求呈现出“强复苏”和“弱复苏”的结构性差异。受疫情直接影响的“吃、行”及周边消费反弹明显，上半年餐饮收入同比增长21.4%。然而，“穿、住”周边的消费，包括服装、建筑及装潢材料类、家用电器等，复苏还需巩固。目前，居民消费能力和消费信心仍待修复，“稳就业、稳收入”是提振消费的根本。聚焦在零售地产板块，结构性复苏同样在实体零售商业中呈现，以餐饮、娱乐等为主的新租需求主导市场去化，供需两端的关键指标正逐步改善。

上半年供应为五年同期峰值，北京、西安、杭州领衔供应端

回到零售地产视角，影响项目开发施工进度的负面环境因素逐步消退，新增供应在一季度传统淡季短暂沉寂后，于二季度快速回归，市场迎来集中放量。据仲量联行统计，2023年上半年中国21城优质零售物业新增供应共计340.9万平方米，较上年同期大幅上升63.2%，达近五年峰值。供给侧复苏显示市场秩序的恢复，也显示出投资端对零售地产的信心开始修复；但市场基本面供需两端的结构性不平衡仍有待有效需求的回归从根本上改变市场未来预期。

分城市来看，A类（一线）城市中，北京零售商业恢复较快，上半年6个新增项目开业，新增供应超50万平方米，位列新增供应榜首。B类（长江经济带六大1.5线）城市中，杭州录得近30万平方米的新增供应，位列本季新增供应前三。C类（其他1.5及2线）城市中，西安录得37.2万平方米的新增供应，位列第二。同样处于华西的成都、重庆、昆明上半年供应增量较高，市场仍维持高速发展态势。除增量规模大以外，新开业商业项目地理分布同样广阔，21城中共有17个城市录得新增供应，城市数为2019年以来最高。

从项目端分析，头部开发商依旧主导市场开发；以龙湖、万科印力、中海、华润为代表的头部企业占据新增供应前席。从体量上看，天街、印象城、大悦城及万象城是上半年开业最多的零售地产产品线。值得一提的是，龙湖上半年开出四座天街，其中杭州国芳天街为轻资产项目。华润高端项目不断在重点城市加码，二季度重庆万象城二期开业，重万成为全国最大的重奢万象城；深圳万象城三期开业，城市高端商业再次扩容。此外，存量改造项目增加，例如上海新天地时尚II、杭州港龙游乐城和西安的世纪金花。瞄准年轻客群、夜经济等消费新触点的商业项目受关注，例如北京DT51、重庆方圆Live、上海百联ZX创趣场等。
 

客流复苏助力接触型消费恢复，收入预期波动影响高弹性消费

二季度，消费呈现结构性复苏的态势更趋明显。一方面，客流快速恢复带动接触型消费持续增长，餐饮、娱乐、服务等线下体验型业态活力重现。另一方面，我国刚从疫情的影响走出来，经济尚处恢复阶段，叠加外部环境影响，消费者的收入预期对当期支出存在挤出效应。据中国人民银行调查统计司数据，一季度收入信心指数大幅提升至49.9%，但二季度出现回落降至48.5%。消费对经济预期的波动导致消费者收入信心同样承压，因此多数商品零售消费的恢复相对迟缓。消费端不同业态呈现结构性的复苏走势：由线下客流稳步恢复拉动的体验型消费快速复苏，且与收入预期不足引致的高弹性商品消费缓慢复苏的现象同时并存。故，我们将从升温业态和降温业态两方面进行梳理。

升温业态

餐饮领衔增长，成为空置去化主力：餐饮恢复势头极佳，不论正餐、快餐小吃、咖啡茶饮等各个细分类型均录得快速增长，并加快线下开店步伐，成为购物中心上半年空置去化的主力。国家统计局数据显示，上半年全国餐饮收入月均为4,054.8亿元，较2019年同期大幅增长。资本端，2023年上半年食品饮料融资数量一直占据榜首，占比较2022年第四季度的48%再度升高7个百分点，诸如茉酸奶类的茶饮咖啡品牌受资本青睐。

线下娱乐场景回归，带动相关业态复苏：客流回归也带动演艺娱乐市场快速恢复，影院、线下演出的上座率和销售收入均实现两至三位数的增长。根据国家电影局发布的数据，截至2023年6月30日，国内电影总票房262.7亿元，较去年同期增长52.9%。其中，全国观影总人次约6亿，较同比增长51.8%。娱乐业态的复苏将为购物中心带来可观的客流，拉动配套餐饮、零售的表现。此外，一些针对年轻客群的娱乐业态也在逐步扩张，例如桌游+剧本杀概念馆“废柴猫”走出广州，在上海世茂广场、成都晶融汇开出首店。

更多元、细分的需求催化服务业态快速迭代：在美容美发领域，消费者需求正变得更加精细，小型化、极简化的“轻美容”扩张迅速，例如Mr.JUDY洗个头发、启然、洗脸熊等在全国有新店开业。同时，体育服务类的业态也有所扩张，主要集中在瑜伽、格斗、攀岩、游泳馆、室内蹦极等细分品类上。值得一提的是，彩票服务正成为当下购物中心的热点。今年1-6月，全国彩票销售额同比增长五成，刮彩票成为年轻人释放压力的新爱好。

降温业态

新能源汽车从爆发式增长转向常态化消费：上半年，部分新能源汽车品牌在高速开店后，开始理性审视零售门店布局，优化门店网络和淘汰低效门店已是必然，同时品牌选址物业趋于多元化，在购物中心渠道落店热情有所下降。从上半年销量来看，“蔚小理”差距逐步扩大，且以哪吒为代表的造车新势力销量同比回落；以吉利银河为代表的传统车企逐渐取代互联网造车品牌，进驻购物中心。

服饰消费恢复不及预期，细分赛道成为突破口：服饰的复苏道路并不轻松，在“收入效应”和“替代效应”下，大众中端品牌并不具备性价比，同时诸如阿迪达斯和彪马等传统运动品牌继续收缩。相反，随着消费触点持续改变，新的时尚细分赛道成为突破口。Chuu、No One Else、Basement FG等专注女团风格服饰细分赛道的品牌迎来快速增长期。此外，细分运动品牌，如On跑、Lululemon等品牌都在上半年扩张迅速。
 

空置率结束7个季度上涨趋势，一线城市商业韧性凸显

据仲量联行统计，2023年上半年，中国21城优质零售商业市场平均空置率报10.9%，相比上年底回落0.3个百分点，打破之前连续七个季度的空置上涨势头。这表明，实体商业的租赁活动开始步入复苏阶段，但复苏步伐存在地区差异。在A类城市中（四大一线城市），平均空置率为7.9%，低于全国平均值3.0个百分点，并且年累计降幅1.1个百分点，超过全国平均降幅，展现出一线城市消费回暖和零售商业的韧性更高。然而，B和C类城市（非一线城市）的平均空置降幅并不明显，B类城市平均空置率为11.4%，虽然较一季度下降，但依旧高于去年底。以杭州、武汉、郑州为代表的城市空置率增加较为显著。

租金方面，零售商业空置率仍处历史高位，“以价换量”仍是多数商场的招商策略，以此填补空铺，故整体租金呈现持续下行的趋势，但近期降幅有所收窄。据仲量联行统计，二季度中国21城购物中心首层平均租金环比下跌0.1%，跌幅继续收窄。其中，一线城市的租金与二季度环比转涨0.1%，率先止跌回稳。租金及空置率走势说明，一线城市的消费及商业地产的市场韧性明显更强，疫后复苏步伐更快。

激活内需，官方发布“二十条”恢复和扩大消费措施

国务院办公厅转发国家发展改革委《关于恢复和扩大消费措施》的通知。整体而言，这份“二十条”的措施颇具深远意义，为大宗消费、服务消费、农村消费、新型消费、消费设施和消费环境这六大部分制定了二十项具体的办法。为了更好地满足民众对优质生活的渴望，计划强调了消费的恢复和扩大，以及就业环境、收入分配和消费全链条的优化。此外，该计划强调了政府的有效性、市场的积极性，以及提供优化和需求扩大，产品质量的提升和创新发展的重要性。“二十条”是对经济发展基础的高度关注，以此来实现消费驱动经济、经济促进消费的良性循环。

仲量联行提出的“消费循环系统”认为，消费内容、消费触点和消费场景是决定零售消费形成的三个关键要素。我们看到，“二十条”涵盖的大宗消费、服务消费、农村消费、新型消费等，正是“消费内容”的重要方向，而对消费设施的提升和消费环境的优化，将有助于形成优良的“消费触点”和“消费环境”。
 

头部消费城市发力，上海、北京、成都将领衔下半年新增供应

在未来供应端，据仲量联行统计预测， 2023年下半年中国21城共计近850万平方米的优质零售供应有望入市。全年供应量近1,200万平方米，达到自2017年来最高水平。下半年，供应前三的城市分别是上海、北京和成都，供应量分别为90万、80万和70万平方米量级。值得一提的是，上述三城亦是目前全国优质零售存量前三的城市。除此之外，南京、武汉、沈阳下半年也有大量供应入市，整体市场供应节奏加快。项目层面，除南京国金中心、杭州中心等地标级和高端项目外，不少“非标商业”也引人瞩目，如上海龙华会、北京朝外The Box等。零售地产需要新解法，创造资产价值，创造消费热点；相对于过去规模化标准化Mall范式的解构和创新，消费内容、场景、触点等全新探索正在全国各地上演，但成败仍有赖市场检验。