2022年第四季度住宅市场总结及2023展望

利率下行，加大支持刚性和改善性住房需求

2022年的中国住宅市场，历经了多重挑战。在疫情反复等诸多超预期因素影响之下，市场呈现出需求收缩、楼市整体价格持续下行、开发投资疲软，房企资金链趋紧等特点。在此背景下，2022年中央及地方监管部门多次出优化政策，以稳定房地产市场。

2022年楼市利率阶段性放宽。央行前后三次降息，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）累计下调35个基点至4.30%。与此同时，央行阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，带动多城市个人住房贷款实际利率持续下行，其中石家庄、天津、武汉等多城市首套房最低贷款利率降至4%以下。此外，为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，12月5日央行年内第二次降准落地。此次全面降准0.25个百分点，释放约5000亿。

楼市政策方面，2022年各地进一步按照“因城施策”，加大支持刚性和改善性住房需求。全年累计有三百余个省市（县）出台房地产调控政策超千次，主要包括放宽限购、放松公积金贷款政策、降低首付比例、优化限价、购房补贴及契税减免等等。

进入第四季度，中央托底房地产力度继续加大，随着年底金融16条政策出台，支持房企融资“三支箭”接连落地，供给端政策进入宽松期。此外，2022年，国家加速推进“租购并举”住房制度持续完善，为新市民、青年人提供更多住房保障。

住宅投资继续下行，房企投资活跃度仍处低位

2022年，全国房地产开发投资132895亿元，同比下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，同比下降9.5%。受销售市场修复缓慢、土地出让规模收缩、房企资金链紧张等因素影响，住宅新开工面积降幅明显， 2022年全年住宅新开工面积约8.81亿平方米，同比下降39.8%。四季度，随着“保交楼”措施的进一步落实和推进，住宅单月竣工面积跌幅明显收窄，全年住宅竣工面积达6.25亿平方米，同比下降14.3%。土地方面，2022年房地产开发企业土地购置面积和成交价款较上年分别下降53.4%和 48.4%，房企投资活跃度仍处低位。

销售市场修复缓慢

2022年四季度，全国住宅市场销量继续低位运行。2022年全国住宅销售面积累计11.5亿平方米，较上年下降26.8%。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示，四季度20城市一手住宅成交面积合计约3481万平方米，环比下降8%，同比下降28%。2022年全年来看，市场多方承压，供需皆有放缓，20城市全年成交面积较上年下滑36%，其中4个一线城市面积约同比下滑24%， 16个二线城市成交量同比下滑38%。整体市场信心和需求修复仍需时日。
 

2022年全国70大中城市新建住宅销售价格总体承压

四季度，受购房者整体置业信心不足，叠加疫情反复给市场带来的不确定性的影响，全国商品住宅销售价格环比总体呈降势。12月，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有55个和63个，比上月分别增加4个和1个。12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。2022年全年来看，一线城市新建商品住宅销售销售价格相对稳健，较2021年12月上涨2.5%。二、三线城市新建商品住宅销售价格较上年分别下降1.1%和3.9%。
 

土地市场低位运行，企业拿地意愿明显收缩

2022年，由于市场销售端未有明显改善，房企资金仍存压力，使得土地市场整体低温运行，房企拿地意愿持续走低，地方国资托底明显。2022年，房地产开发企业土地购置面积10052万平方米，比上年下降53.4%；土地成交价款9166亿元，同比下降48.4%。四季度，在地方政府进一步优化土拍规则、提高优质供地数量后，一线城市住宅用地平均溢价率小幅回升至4.0%。二线城市溢价率则下滑至1.7%；三、四线城市溢价率下滑至3.1%。从拿地类型来看，各批次民企拿地意愿不足，地方国资拿地金额占比走高。

调控基调转向以稳为主，防范风险与长效机制将并重

展望2023年，世界经济增长动能趋缓，地缘政治局势动荡不安，中国经济运行所面临的外部环境不稳定因素和不确定性依然较大。国内疫情防控政策放开，但短期影响依然存在。2022年底，中央高层表态“房地产是国民经济的支柱产业”，在当前市场环境下中央肯定房地产的重要性，对引导市场预期和信心回暖有着积极的意义。这意味着国家对房地产业的调控基调将转向以稳定为主，在坚持“房住不炒”的前提下， 2023年有望进一步出台政策化解行业风险，推动市场回暖。各地有望出台更多措施支持刚性和改善型住房需求，以提高购房者购房意愿。

在需求端，经济修复速度和居民收入预期等因素将继续影响市场信心恢复。短期内全国房地产市场仍将处于深度调整阶段，但部分热点一、二线城市的需求有望在多重利好政策的释放下率先企稳并保持市场活跃度。

在供应端，防范风险与长效机制将并重。中央工作会议指出2023年要满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。这意味着头部优质房企的融资需求有望得到进一步满足，并可能成为重点支持的重组并购实施主体。房地产市场供给有望逐步改善，同时多主体供给、多渠道保障、购租并举住房制度将继续完善，新的健康的房地产市场有望加快建立。