带你看中国丨2019年住宅市场概览

政策定位“房住不炒”，全年政策前稳后严

2019年，全国房地产政策基调体现为“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，中央始终坚持“房住不炒”的定位，紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标来落实房地产长效管理机制。

从政策松紧度来看，一季度政策基调相对宽松，市场预期向好，但在苏州、合肥等部分城市出现楼市“小阳春”以及土拍热潮后。二、三季度中央多次重申“房住不炒”定调，各地楼市政策整体收紧。尤其是银保监会“23号文”出台后，各部门紧盯房地产金融风险，房地产资金监管保持从严态势，市场预期得以调整。2019年第四季度，整体政策稳定，部分城市政策强度略有缓和。

2019年“因城施策” 贯穿全年，各城市间的政策分化愈加明显。在“以稳为主”的前提下，差异化的政策使得地方政府有更大的自主权来针对当地市场情况进行政策微调，以保证房地产市场的稳定运行。

2019年人口人才政策再发力

2019年是各城市人口、人才政策密集出台的一年。年初，随着发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》中提出放开、放宽除个别超大城市外的城市落户限制，各地便频频出台了人口人才政策。这些政策主要集中在放宽学历、年龄等落户限制、提供购房或生活补贴，以及人才优先选房购房等方面。

利率“换锚”，平稳切换

2019年8月，央行完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，用市场化改革的办法疏通货币政策传导，促进社会综合融资成本的降低；但为阻止低成本资金大量流入房地产领域，此次改革特意增加5年期报价利率，将房地产领域贷款分而治之。截至2019年底，新发放房贷利率锚定的五年期LPR 仅在11月下调5个基点，显示政府对房地产领域的利率下调仍持谨慎态度。利率换锚前后，各地利率基本稳定，实现平稳切换。

在新增贷款利率“换锚”平稳切换后，2019年12月28日，为进一步深化LPR改革，央行宣布推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换，转换过渡期为2020年3月1日至8月31日。预计2020年存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持稳定。

2019年住宅全年成交量略高于2018年，淡旺季差异不显著

从成交量来看，虽然2019年市场面临诸多挑战，但根据国家统计局最新数据，2019年全国住宅销售面积较2018年实现了1.5%的小幅增长，其增长主要来自于西部地区城镇化进程不断推进带来的新增需求。仲量联行跟踪的全国20个主要一二线城市数据显示，2019年20个主要城市住宅成交面积略高于2018年，其中宁波、武汉、北京、深圳等城市增幅显著，而无锡、大连、西安、长沙等城市成交同比有所下降。

按月份来看，3月随着多地楼市政策边际放松，市场预期较为乐观，多地出现了楼市“小阳春”，但此后政府迅速收紧楼市政策。高压调控之下，加上供应放量，购房者选择增多，观望情绪加重，决策周期延长，二、三季度整体成交明显放缓。2019年不少城市“金九银十”表现平淡，凸显出“旺季不旺”、淡旺季差异不显著的特点。而临近年底，随着各大房企进入业绩冲刺模式，住宅成交量小幅回升。

从价格来看，2019年70大中城市价格平稳波动，全年价格增幅为6.8%，较2018年10.6%的年增幅明显放缓。分城市来看，4个一线城市平均同比增长3.8%, 较2018年的2.8%小幅扩大。二线城市2019年平均增幅7.3%，较2018年的11.3%有明显回落，但增幅依然高于一线和三线城市。三线城市2019年价格增长6.7%，较2018年10.8%的增幅明显放缓。

前端融资全面收紧，开放商拿地节奏放缓

2019年下半年以来，随着对开发商的各项融资渠道收紧，拿地更趋谨慎，住宅用地平均溢价率维持低位（如下图）。由于开发商普遍拿地节奏放缓，2019年房地产开发企业土地购置面积共计25822万平方米，比上年下降11.4%，这或将对2020年的房地产投资增速和新开工面积带来影响。

展望2020

预计2020年全国楼市政策基调将保持稳定，“稳地价、稳房价、稳预期”总目标不变，全面落实因城施策也将以稳为主。而2020年的货币政策有望在“灵活适度”的基调下迎来边际放松。预计房贷利率也将随着LPR稳中有降。虽然货币政策有望适度放松，但房地产调控政策整体将维持偏“紧”状态。在此背景下，预计2020年住宅销售面积将保持平稳或小幅下降，全国70大中城市整体价格增速将保持低位波动。