带你看中国 | 2023年第一季度物流地产市场回顾

2023年第一季度中国物流地产市场的租赁活动表现分化。其中，一线城市整体租赁需求保持平稳，而部分二线城市及卫星城受传统零售及第三方物流复苏缓慢影响，净吸纳量较去年同期相比出现下滑。我们预计随着经济增速及消费市场的进一步加速恢复，全年中国物流地产市场整体需求将稳步增强。

城市间租赁活动分化持续，一线城市整体需求保持稳健

在一线城市中，来自第三方物流、电商和零售等企业的租户仍保持相对稳健的租赁态势，尤其在北京和上海，一季度录得多个来自第三方物流和电商租户超过1万平方米以上的新租赁成交。与此同时，在部分二线城市中，新兴需求支撑市场，特别是来自于新能源汽车、汽车零配件及医药流通企业的租赁表现相对活跃。在成都， 医药批零业务显著增长，本季度仓储需求表现活跃。在重庆和西安，包括新能源汽车及其上下游企业等来自制造业的需求持续释放，推动高标仓的租赁需求。

与此同时，来自于电商的需求正在进一步演进。部分电商巨头在经历快速发展期后，在战略布局上进入新阶段。一方面，随着近年来电商自建库的完工入市，因此部分电商平台选择搬入自建库并进行面积整合。另一方面，电商平台在选址上做了部分调整，更偏好选择搬入更贴近终端市场的区位，部分一线城市因此受益。

注：2023年全年净吸纳量为预测值

新增供应持续走高，城市内不同板块所受影响不一

在一季度，全国物流地产的新增供应仍保持高位。在仲量联行定期追踪的主要物流市场中，共录得206万平方米项目完工入市，与上季度基本持平，显著高于2022年和2021年同期水平。一线城市的空置率整体保持稳定，其中上海空置率为9.6%，环比小幅下降0.2个百分点，北京空置率为6.3%，环比小幅上升0.5个百分点，深圳空置率虽小幅上升但仍保持极低水平为1.4%。

受本季度新增供应量增加影响，包括苏州、常熟、惠州在内的卫星城空置率出现较为显著上升。同时，廊坊、嘉兴、武汉等部分城市的空置率仍处于高位，部分板块面临去化压力。

2023年全年新增供应有望创历史最高水平，预计年内仍有超过1,100万平方米新增供应完工入市。与此同时，我们预计新增供应将导致部分城市的空置率出现不同程度的上升。但是，值得关注的是，城市内的不同板块所受影响不一。

值得注意的是，仓储+厂房混合型的物业将逐渐承担更多服务制造商的工业品存储和轻加工职能。随着物流用地稀缺资源属性日益显著，政府对于工业及物流用地的税收、投资强度要求等正在不断强化。因此，在各地政府的政策引导下，物流及工业相结合的项目正越来越多的出现在市场上。其中，仓储+厂房混合型物业为仓储与制造业结合的方式带来更多可能，混合型物业可以满足轻加工产业的需求，因此适合运用在汽车及其零部件、医药及医疗器械、电子等产业的生产、制造以及存储等环节。

一线城市租金涨幅小幅收窄，二线城市租金增长继续承压

一季度，整体物流市场租金差异化进一步加深。具体来看，一线城市的租金受益于较为平稳的租赁需求仍保持上涨势头，但涨幅出现进一步收缩。其中，北京、上海、广州、深圳的租金分别同比增长了5%、2.6%、2.1%和1.7%。

在卫星城中，除廊坊租金同比录得微幅下降外，其他所有主要卫星城均录得小幅上升，同比增长在1.2%至4.3%之间。其中，东莞（4.3%）、惠州（3.1%）和苏州（2.4%）租金涨幅位列前三。

在部分新增供应较为集中和空置率较高的二线城市，我们也观察到一些业主在租赁谈判中给出更多的灵活性，其中包括在面价不变的情况下，给予更多的免租期等租赁优惠，从而使得净租金出现不同程度的同比下跌。