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带你看中国丨2019年物流市场概览

2019年自建库开始影响租赁市场,第三方物流需求保持相对强劲

2020年 04月 01日

面临经济增长下行的压力,2019年中国物流市场总体需求增速放缓:仲量联行追踪的中国24个主要高标准仓储市场净吸纳量达到350万平方米,较去年有较为显著的下降。一线物流枢纽市场需求保持平稳增长,尽管同样面临来自经济大环境的压力,但是由于供给有限、可供租赁面积紧缺,租户对黄金地段的需求依旧不减。卫星城和二、三线物流枢纽市场的吸纳量表现分化:

在华南地区,其旺盛的高标仓储需求在各大区域中表现尤为突出,其中,区位优势极佳的东莞贡献了2019年全国最高的净吸纳量,达到约65万平方米;在华西地区,虽然西安、重庆、成都年度净吸纳量均超过20万平方米 ,但较大的新增供应量致使空置率仍保持高位;在华东地区,少数城市面临市场竞争加剧和供需结构调整的局面,导致其需求出现了暂时性波动。

分行业来看,2019年自建库开始影响租赁市场。随着阿里、京东、苏宁易购、唯品会等一批知名电商的自建仓储、分拨中心逐步投入运营,2019年上半年,在几家大型电商租赁占比较高的地区均录得了部分退租。另外,由于电商行业收入增速受限,2019年电商扩张策略转向保守,其扩张需求有所回落。

但是,生鲜电商市场进入稳定发展期:深耕生鲜领域的垂直生鲜电商领跑,综合电商平台也开始涉及该类新兴业务。生鲜电商在华东和华南的高标仓储市场均录得较大租赁面积,同时一些传统物流开发商也将部分高标仓库租给冷链运营商,改造成冷库后提供给生鲜电商作为区域、城市配送中心。

受惠于消费需求驱动,加上零售商持续外包物流服务,第三方物流成为2019年中国物流市场的主要需求驱动力。国际及国内各大物流公司在一、二线物流枢纽城市与卫星城租赁活动均较为活跃。2019年第四季度,零售业年终大促使得第三方物流需求尤为旺盛,来自第三方物流的新租赁面积占比近50%。

制造业需求总体保持稳定。东莞致力将其打造为大湾区的先进制造业中心,这也推动该市高端电子信息制造业于2019年录得了显著面积增长。在成都、重庆、武汉、上海、天津等核心物流枢纽城市中,汽车和汽配制造商均保持平稳的租赁需求。  

传统零售需求保持稳定增长。生活资料类商品的仓储需求通常集中于交通便利的核心细分市场。伴随大众消费结构升级,2019年食品、服装和化妆品类企业租赁需求愈发活跃。

快速成长的中国冷链经济逐渐成长为新兴需求驱动力。中国消费规模的扩大和消费的持续升级,催生了对高品质冷链流通商品的新增需求。受到冷链第三方物流、零售连锁、生鲜电商以及医药企业租赁需求的推动,加之政策的大力扶持,冷链仓储在中国有巨大的增长潜力,预计未来五年或可保持20%以上的年均增长速度。  

租金增长承压,市场分化加剧

在仲量联行追踪的全国主要物流市场中,2019年新增供应达595万平方米,同比下降7.6%。分区域来看,全年新增供应主要集中在华西(32%)和华北(31%)。成都、天津2019年新增供应水平创历史新高,均超过70万平方米,也成为全国新增供应量最大的两座城市。伴随电商自建库入市,全国整体需求增速放缓,尤其在新增供应集中分布的区域,市场压力明显增大,成都和天津整体空置率较2018同期有较为显著的上升。与之形成鲜明对比,华南物流市场新增供应量同比下降29%,租赁需求保持稳健增速,整体空置率依旧处于较低水平。

 

2019年在一线物流枢纽城市及其卫星城中,工业仓储用地持续收紧导致新增供应紧缺,深圳、常熟已连续一年无新高标库项目入市。尽管受到整体经济下行压力,租金涨幅在下半年有所放缓,但是由于市场供给有限,业主的议价能力仍保持较高水平,无论是新租或续租的核心区位项目均录得了稳健的租金增长。

目前来看,预计2020年新增供应将显著高于2019年,达到近1000万平方米的水平,多数物流核心枢纽城市或将迎来新一轮新增供应。在一些供应较为集中的城市,如重庆、西安、武汉、嘉兴等,空置率将继续有不同程度的上升。

更多核心投资者入场,投资策略趋向长期

2019年,国内外投资者和开发商依然积极寻求整栋和资产组合收购以进入热门物流市场,资产流动性进一步提高。同时,由于中美贸易摩擦及人民币汇率风险加剧,国外投资者对于投资回报要求趋向谨慎,更关注市场表现强劲的核心物流枢纽城市群。

从投资策略来看,外资投资者从早期以机会型或开发型投资居多、注重物业价值的快速提升,逐渐转变为追求稳定及较为核心的物业。

展望2020年

中国高标仓储市场将见证更多核心投资者的入场,市场竞争不断加剧,供需结构开始出现调整,国内外投资者和开发商趋向于选择更为长期的投资策略。

 

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