展望2023:行业扩张需求蓬勃,生命科学物业租金仍将稳健
供应增加,仍难改稀缺现状,生命科学物业市场持续蓬勃。
在政策扶持、人才引领、资本加持的多重推动下,生命科学物业无疑是近来房地产市场的一大亮点。行业的持续蓬勃发展,令企业研发、办公需求旺盛,推动这一新兴的物业市场成为交易活跃、供需两旺的瞩目焦点。
“生命科学领域的高速发展还在持续,中外企业均伺机积极扩张,研发型物业需求增长迅猛。”仲量联行在《上海生命科学物业市场机遇与展望》白皮书指出,政策助力产业高速发展的趋势不变,市场强劲需求催生上海、北京等地未来2-3年供应量大增,原有核心园区也迎来一轮扩容,仅上海就有160万平方米新增供应量。
但鉴于生命科学企业对物业的专业性和个性化要求较高,真正符合需求的物业依然稀缺。可以预见,生命科学物业市场未来将呈现成交活跃、租金稳中有升的态势。
政策驱动 行业租赁需求激增
政策扶持无疑是行业发展最大的推进力。仲量联行白皮书显示,围绕“改革”和“创新”两大主题,相关政策的密集出台从多维度推进生命科学定位升级,构建产业发展新格局。“十四五”规划中,生物医药行业的战略性新兴产业定位再次被强调,相关政策驱动医疗器械、创新药等赛道提速发展。药品审批流程优化、药物上市周期进一步缩短,2021中国批准上市新药数量达83个,接近2016年的六倍。
高端人才更是核心资源,各级政府从签证、落户、补贴等各个方面加强对海外高端人才的吸引力度。领英2021年人才报告显示,在生物技术、制药与医疗器械行业中,从生命科学产业领先的国家,如美国和英国流入中国的人才是中国流出至该国人数的2.30倍和2.26倍。
“在生命科学行业高速发展的带动下,研发型办公物业作为生命科学企业研发实验的唯一空间载体,租赁需求增长迅猛,为产业园区的蓬勃发展带来了新机遇。”仲量联行在白皮书中指出。
以上海为例,生命科学企业的租赁需求持续扩张。仲量联行行业需求分布统计数据显示,生命科学企业的租赁需求在所有行业的占比中,从2020的13%攀升到2021年的26%,成为最主要的需求来源之一。
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聚焦北京,自2020年7月至今,北京药品生产企业新增259家,而在此之前注册的企业仅有7家,尤其是小型初创型药品生产经营企业数量激增。这些企业内部产品、资本、收益具备加速增长潜力,也带来生命科学不动产布局和扩张需求。
不仅是国内生命科学企业快速发展、寻租扩张,已占据行业头筹的外企巨头也不甘落后。“我们发现,前几年已经有些放慢脚步的外资药企巨头,看到这一波疫情后中国市场巨大的成长性,又开始发力,做相应扩张。”仲量联行产业与物流服务部生命科学行业负责人毛欣表示,一方面中国市场和政策的环境因素助力,另一方面中国生命科学企业的快速发展,也让外企巨头感受到压力,不发展就有可能被超越。因此可以看到,外资医药企业在中国的扩张需求依然活跃。
企业扩租 供需两旺成交活跃
租赁需求的持续增长,让已成气候的产业园区炙手可热、全面开花。在上海,除了张江核心板块仍然是生命科学企业租赁需求最活跃的区域外,周康、浦江、临港生命蓝湾等产业园区凭借各自产业定位、扶持政策等资源,受到企业青睐。
“尤其是张江核心板块逐渐饱和后,很多企业一方面不得不扩张,另一方面又不想离开张江板块的聚能辐射范围,因此周康、临港等邻近的产业园区成为企业扩租、搬迁的首选。”仲量联行上海研究部董事丁婷表示。
例如一家知名的美国医疗科技企业,近期决定将一个原本打算放在美国的新项目落地上海,在临港扩租8000平方米。另一家生命科学外资企业,之前稍有放缓在华扩张脚步,在看到疫情后中国市场的发展,又决定积极推进其在华研发中心建设,最终落定上海外高桥3000多平方米物业项目。
中小型药企、药厂发展到一定规模将遵循龙头企业布局规律,对企业不动产开展结构性调整,将总部与前端职能部门迁至市中心的优质甲级办公楼,形成产业聚集效应;同时更增加研发投入、扩大专业化生产,催生新增租赁需求向产业园区回流,承租选择也将集中在落地政策较优区位。
“需求端的推动下,各地生命科学园区项目加速推进。”丁婷表示,未来三年,仅上海就预计推出160万平方米生物医药物业新增供应。
在北京,受政策规划引导,生命科学园区主要布局在北部的昌平区、海淀区及南部的大兴区和经开区,形成以中关村示范区“一区十六园”中五大生命产业园为核心的产业格局。成熟的需求集中度与政策资源吸引着社会资本进一步参与投入,在周边地块注资开发新项目,这些项目也大多受生命科学相关政策红利覆盖。
2022年,大兴生物医药基地计划大幅扩容9.1平方公里规划面积,打造“中国药谷”,现已有“药谷一号”、“爱生科技园”等十多个项目处于筹备期,总规划建筑面积达数十万平方。同时,在大兴国际机场片区也有政府引导开发的三个新项目,总建面规划22.9万平方米。大兴临空经济区有望成为北京下一个生命科学产业热点区域,在区位上可与大兴生物医药基地达成资源互通,共同兴盛。
依然稀缺 未来租金走势稳中有升
供应增加能否平抑租金走势?
事实上,仲量联行数据显示,尽管供应放量,这些项目中大部分已被生命科学企业预租或定制,整体市场在建项目70%的面积已被预租或自用。短期内,研发办公物业仍将保持供不应求的趋势,可租赁面积仍非常有限。
生命科学物业何以一席难求?
仲量联行的调查发现,生命科学研发物业最大的特点就是由于行业的特殊性,研发往往有严格的环境标准和建筑参数要求,这是造成此类物业稀缺最大的瓶颈。
与普通办公楼或传统产业园区不同的是,考虑到在研发过程中排放的“固”、“液”、“气”等物质对于周边环境造成的不良影响,对于有实验研发需求的生命科学企业而言,其租赁的研发办公空间是否满足环境影响评价(简称“环评”)要求,对企业入驻有决定性影响。由于市场上带环评的研发项目供应有限,租户往往遇上“无房可租”的困境。
同时,相较于传统办公物业,研发办公物业需额外满足更多的建筑参数,生命科学企业通常需要配备废水处理池、新风系统、通风橱等;同时,在层高、供电量及承重等基本建筑参数方面亦有更高的要求。以承重要求为例,不仅需要强度更高的楼板,对空调及通风系统的较高要求也使得楼顶需安置数量较多的机组,因此对楼顶的承重要求也相对较高。
再比如,虽然可拆卸楼板对很多生命科学企业来说并非必选,但考虑到生命科学产业赛道的宽泛,这项参数对于涉及需装配大型实验设备的企业来说仍十分重要。
项目的专业性和个性化要求导致其稀缺性,也是市场租金普遍较高的重要原因。以上海张江核心区为例,样本项目租金2016-2021年五年复合增长率达6.8%,截至2021年四季度,样本项目与周边传统项目比,溢价接近20%。
仲量联行预测,虽然供应增加,未来3年上海生命科学物业空置率仍将保持在低于5%的水平,仍有超60%的租户愿意支付10-20%的租金溢价,研发物业的租金仍将稳步上涨。
仲量联行在全球范围内为众多行业领先的制药、医疗保健、医疗器械、医疗设备等生命科学公司提供房地产相关服务,是生命科学不动产领域的领先行业专家。在中国,我们同样是生命科学企业的长期合作伙伴:年度成交租赁项目超60个;管理设施面积近60万平方米。我们的专业知识覆盖多种生命科学企业的资产类别,包括办公室、研发中心、实验室、工厂和物流设施等。
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