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2022年第一季度物流地产报告

2022年 05月 10日

受近期全国各地出现的新一轮新冠肺炎疫情导致的管控,加之春节后传统租赁淡季等因素的影响下,2022年一季度高标库新增租赁活动在多个城市有所放缓。整体来看,尽管本季度全国物流地产市场呈现季节性波动,但物流地产在疫情中显示出的韧性,使得长期租赁需求基本面难以撼动且依然向好。

新年伊始市场需求, 在多重因素影响下有所放缓

2022年第一季度,全国核心物流地产租赁活动受节后呈现的季节性波动和疫情反复导致的管控等影响下有所放缓,但强劲的需求增长基本面仍保持平稳。在仲量联行追踪的25个主要物流市场中,一季度共录得净吸纳量33万平方米,与去年同期相比出现较为显著的下降

第三方物流仍主导本季度租赁活动, 但需求来源正不断呈现多样化发展

2022年第一季度,全国整体物流市场需求出现短期波动。一方面,受新一轮疫情在全国不同城市反复,导致部分受影响城市出现不同程度新租赁活动的放缓;另一方面,春节后,随着传统在下半年出现的销售旺季结束,一些零售电商及其第三方物流企业为备战“双十一”和年末促销等才去的季节性短租在本季度出现到期退租。然而,一季度各城市的租赁活动呈现分化。第三方物流公司对于物流核心节点城市的不断扩张使得该需求来源继续引领本季度的租赁市场。在北京和上海等城市,第三方物流公司仍主导本季度的需求增长。与此同时,在成都、重庆和西安等城市,受疫情管控、节后传统租赁淡季、快递快运行业整合及短租客户到期退组影响,高标库租赁市场出现短暂波动,净吸纳量出现不同程度的放缓。

随着来自不同行业对于高标仓储的租赁需求进一步扩张,需求端预计将逐步走向多样化:

其中得益于良好的区位优势和强有力的经济发展基本面,上海、北京和成都等作为区域中心城市的物流枢纽地位依然难以撼动,需求将主要来源于第三方物流企业;而随着先进制造业在重庆等城市的加速布局,预计来自制造业的租赁需求将重拾增长势头,这会进一步提升先进制造业聚集度,构建长期可持续仓储需求环境;另外,电商平台、医药行业催生对于冷链物流业的需求预计将持续走高,进一步加速不同城市的布局,同时继续推动租赁需求的增长。

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全国新增供应有所放缓, 租赁活动放缓使空置率小幅上升

一季度,全国高标物流仓储新增供应为71万平方米,仅为2021年第四季度的26%,新增供应出现放缓势头。然而,受季内新增租赁活动放缓的影响,整体空置率仍小幅度上升。其中,在需求平稳的一线核心物流城市包括北京、上海和深圳,市场整体空置率继续保持低位。在空置率较高的城市中,则呈现不同趋势。其中,南京和重庆整体空置率在供应缺失下保持稳定,并出现小幅下降。然而,武汉、成都和西安等城市受季节性退租和疫情反复等多方因素的影响下,整体空置率出现小幅攀升。

全国租金保持平稳, 租赁市场展现韧性

本季度,整体物流市场租金保持平稳增长,大部分市场的租金都保持上涨势头。其中,一线物流枢纽的租金在稳定的租赁需求和有限的新增供应带动下,租金增速保持稳健。上海、北京和广州租金环比分别上涨0.7%、0.7%和0.6%。与此同时,在空置率较高的城市,包括嘉兴、重庆、成都和天津,随着业主对于高标物流仓储需求增长的信心,市场租金保持平稳且出现小幅上涨。

优质物流资产, 仍受境内外投资者追捧

物流地产展现出的良好韧性、稳定的租赁需求基本面和长期增长前景等多重因素带动下,投资人对于物流资产的热度仍保持高位。境内外机构投资者和开发商持续寻找机会进一步加码核心物流资产,包括购买优质物流资产包等。一季度,易商(ESR)完成收购DLJ位于华东区域总建筑面积逾55万平方米的物流及工业资产组合。该物流及工业资产组合集中在华东地区环沪的优势区位,覆盖上海、昆山、苏州、太仓及杭州等主要城市,共包括11个已竣工并成熟运营的物流及工业资产,是华东地区迄今最大规模的物流及工业资产组合。尽管全球新冠疫情持续影响房地产市场,但中国物流也一直是保持强劲增长的行业之一;具有稳定现金流的高标准物业设施持续受到投资人的追捧,已成为继传统资产类别外多元化投资的首选。

频繁的资产包交易再一次证明了拥有良好区位的物流和工业资产在当前资本市场上充满吸引力,同时也预示着未来的增长潜力。

2022年展望:年内新增供应浪潮仍将延续,但高标库物业需求基本面依然向好

尽管2021年整体物流地产新增供应达到历史最高水平,但今年整体新增供应预计仍将保持高位。与去年新增供应主要集中于长三角和成渝地区不同,今年京津冀地区的新增供应也预计将处于高位。具体来看,天津、廊坊、嘉兴、常熟、成都等城市将出现供应高峰;而去年新增供应较多的西安和武汉等城市,预计今年的新增供应将放缓。我们预计年内需求端也将朝向多元化发展,其中传统的需求来源——第三方物流、电商及零售品行业的需求预计将持续扩张;同时,包括新能源汽车及其配件在内的众多先进制造业、医药行业及包括生鲜、高端食品物流在内的冷链物流业对于高标仓储需求潜力有望逐步释放并显著增长。尽管近期各地受新冠肺炎疫情反复的影响而出现不同程度的停摆和风控,但对于高白哦物流仓储的长期需求基本面预计仍将保持平稳;并且物流地产在疫情中展现出的韧性预计将进一步推动整体高标物流仓储市场积极向好。

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