稳中有进蓄势待发丨2019上海办公楼市场展望

自上个世纪90年代甲级办公楼入市以来，上海办公楼市场经历了近30年的发展变迁，如今，不仅拥有成熟的市场格局，更是在稳中求进中不断寻求突破，实现市场多元化发展。在刚刚过去的全国两会上，李克强总理发表了今年GDP增长6%－6.5%的预期目标。

面对中国经济增速放缓，2019年上海办公楼市场将迎来哪些机遇与挑战？我们又该如何顺应趋势，促进上海办公楼市场的持续健康发展？

仲量联行华东区董事总经理吴允燊表示：“2019年的上海办公楼市场是机遇与挑战并存的一年，市场表现将高度分化，市场租赁需求的主力军也将较2018年发生细微改变。”

宏观经济步入换档期 金融开放与科技创新成为市场推动力

中国经济正在经历增速的换档期。2018年，受“去杠杆”等一系列政策影响，中国季度GDP出现了明显的同比增速下滑。而中美贸易战的不确定性也在一定时间内持续影响市场的走向。

为了给宏观经济保驾护航，政府正积极采取措施，通过扩大开放力度来减少贸易摩擦带来的负面影响。这意味着中国将进入新一轮的开放周期。随着金融服务业、汽车等领域逐步取消股比限制并放宽市场准入，来自金融机构的办公需求将成为租赁市场的一大推动力。此外，不论是已有布局的大型金融机构还是小型或即将进入市场的金融机构，其对于办公空间的需求与国际平均水平相比都还存在很大的拓展余地。潜在空间需求外加金融开放的政策加持，无疑是“如虎添翼”。

新兴企业正逐渐成为租赁市场的活跃“用户”。虽然此类企业的租金承租能力相对较低，但它们已支撑起了强大的中端市场。此外，人工智能、浸入式体验以及数据平台这类科技细分行业也将展现出其强劲的“爆发力”。我们预计，基建投资也将在今年“重启”，尤其是以5G、工业互联网、物联网等为代表的“新一代信息基础设施投资”可能成为一大亮点。

中端需求将占据市场主导 楼宇分化现象将进一步加剧

根据仲量联行研究数据表明，目前市场上可出租项目中累计超过1万平方米的，超过70%的面积均分布在非核心商务区域内。随着地铁轨道交通的延伸，越来越多企业将非核心商务区的高品质办公物业纳入到企业办公选址的考虑范畴内，在这些区域内，我们发现大多数物业的可成交租金落在5-8元/平方米/天的范围内。尽管这些区域的租金离金字塔的最顶端仍有一定差距，但其平均单个成交面积是整个市场上最大的，并且涵盖的行业也是最广的，涉及高科技、新媒体、制造业、医药、能源以及物流等行业。

与此同时，2019年上海办公楼市场将出现高度分化。除了板块之间的分化外，楼宇与楼宇之间的租金走势分化正在显现加强。未来，政策及市场的跌宕起伏将成为一种常态，对于上海办公楼市场参与者而言，挑战将在于竞争者的持续增加以及租户的不断调整，需要对新时代的租户需求有更深入的理解和更灵活的配合。

仲量联行中国区研究部总监姚耀表示：“中国有个成语叫做“处变不惊”。不惊的前提是对市场趋势的理性判断，想要在2019年市场高度分化的情况下脱颖而出，主动应变将成为制胜王牌。”

仲量联行中国区商业地产部总监张静表示：“2019年，金融、TMT（科技类、媒体、通信）、制造贸易业将成为市场租赁需求的主力。其中，随着越来越多海外金融机构重新启动进入中国市场的计划，陆家嘴、北外滩将成为最受金融机构青睐的板块；张江、漕河经以及徐汇滨江等商务园区将成为TMT行业的首选；而受进博会影响，制造业和进出口贸易业的扩张需求也在持续不断升温，今年，虹桥、前滩等区域的去化速度将有望大幅提升。”