观点

十年孕育千亿市场 中国大宗物业投资由价格回归价值

对话仲量联行中国及华东区投资部负责人

二月 22, 2019

十年间,可以孕育怎样的变化?一个人可以从孩童,成长为青年;一棵树可以从幼苗,茁壮成良材。而对于中国的大宗物业投资市场来说,这十余年间则经历了从无到有、从零到千亿的成长与飞跃。

叶建成,仲量联行中国及华东区投资部负责人,纵横大宗物业投资市场十余年,参与过数十个项目的交易。从香港到上海,在数轮政策变化与行情起落中,亲历了中国房地产市场的兴起与发展。在他看来,十余年的市场积累,正在为中国大宗物业投资市场酝酿一个重大的转折——从价格到价值的回归,褪去急功近利的浮躁,带着理性和成熟,奔向更健康更深远的未来。

仲量联行中国及华东区投资部负责人叶建成表示:“在大宗物业投资领域,我们既是参与其中的践行者,同时又需要抽离自身的角色,做一个冷静的观察者、思考者,这样才能更深刻地认识这个行业,更清晰地了解所在的市场,从而更准确地把握未来。”

“神话”一时 市场酝酿转型

房地产行业从不缺故事。而过去十年中最精彩的一些故事,离不开那些为人津津乐道的“投资神话”。

中国大宗物业投资市场的春天始于2005年,那一年外资基金掀起了一股收购国内物业的热潮。彼时外资基金初入中国试水,眼光紧盯不良资产,投资标的多为包括烂尾楼在内的在建项目,包装后快速转手往往能在短时间内获得较高的资产溢价——这一时期是外资淘金中国物业市场的黄金期。期间最受人瞩目的交易之一当属老牌外资基金摩根士丹利于2006年7月以19.6亿元接棒东海广场,仅3年后就以24.5亿元出售给SOHO中国,账面浮盈4.9亿元。

类似快进快出、高额溢价的案例在过去十年并不鲜见。2005年高盛以1.076亿美元收购上海高盛百腾大厦(后改名为高腾大厦),并于2007年以1.5亿美元转手售出,仅从账面金额来看,一进一出仅两年时间高盛便获取了39%的升值回报。

“其实所谓‘神话’,不过是在市场发展的初级阶段,钱相对好挣而已。”叶建成坦言。过去10多年来,中国的大宗物业投资市场有一个非常显著的特点——在物业价值快速上升的通道中,短频转手即可获得高额溢价。仅在上海,包括海洋大厦、高腾大厦等在内的5栋知名办公楼在过去8-10年间共引发了约20次交易,单个持有者平均持有时间仅为两年。

“而变化已在最近两年发生。投资市场走向成熟的标志之一,就是从单纯的低买高卖,到关心物业自身的价值提升。如今,大宗物业投资市场以存量交易为主,投资者有的做升级改造,有的做核心资产,也有的长期持有。如果还像过去那样2到3年就转手出售,那恐怕不仅不赚钱,资金成本都可能覆盖不了。”

兵法五行 自成一番韬略

随着投资市场容量变大、环境日趋复杂,对专业度和资源的整合把控要求更高。叶建成认为致胜的兵法五行“道、天、地、将、法”,同样是适用于大宗物业投资市场的成功要素。

经过了境内投资者较为激进的2016和2017年,国内宏观去杠杆调控政策实施,短线投资者逐渐淡出市场,实力雄厚的保险资金全面回归。同时随着中国经济基本面的持续向好,境外投资者对中国经济下行的担忧渐褪,叶建成预计,未来两年,外资基金尤其是主权和财富基金将持续加码中国市场。

“虽然获取更高的投资收益是永恒不变的商业目标,但投资市场的发展方向是在逐步成熟中越来越清晰的。这就是所谓‘道’。中国投资市场有其独一无二的发展特色,随着丰富多样的投资者涌入中国,投资策略和理念更多元化,投资市场日趋理性和成熟。投资者们不再一味单纯追求短期内的高回报,而是考量融资成本、运营管理、品质升值等方方面面。”

明“道”,而后知“天”、顺“地”。叶建成理解,所谓“天”即是时机,在投资市场中既可理解为政策环境、市场拐点等宏观因素,也可以是小到一栋楼、一个项目出现的微观机遇;所谓“地”即是形势,包括区域发展、城市特点、项目所在的地理位置等因素。顺势赴机,这常常是投资交易中成功的关键。

而随着市场环境更加复杂,叶建成深深觉得,单打独斗、一个人决定项目成败的机会越来越小。“吸引突出人才,组建战斗力强的团队,是为‘将’;优化过程、提高效率,既能令交易行而有果,又可降低风险,是为‘法’。”

纵观行业,中国房地产市场从“开发市场”进入“存量市场”,过去的模式和机制多是开发商思维,买地、开发、销售,套路比较单一。但进入存量投资市场后,比拼的是融资能力和运营管理。“未来的市场需要不同的技术活。团队的专业能力和管理机制,未来或将比某一个人的人脉、经验更加重要。”叶建成认为。

千亿新起点 未来山高路长

从2005年前后起步,直至2008年,中国大陆地区的大宗物业成交额突破500亿元。三年之后的2011年,成交额首次破千亿;到了2016年更倍增至2000亿规模。在这之后,市场成交额就一直盘桓于2千亿上下,其中上海占据了半壁江山。

“而对比纽约、香港等其他国际性城市,上海的大宗交易市场还有发展空间。纽约每年都有7到8个成交金额在10亿美元的交易个案,而上海过去十年鲜少出现如此体量的交易。不过值得欣喜的是,去年一年内上海已录得两个10亿美元体量的交易,未来足以期待。”

发展十余年,市场量级已从零到千亿,资产价格翻倍增长,参与者的资金来源更多样,投资策略更多变,市场结构亦更多元,巨大的市场空间已然开启。“目前中国的保险公司在房地产领域的投资配置相对还是较低,且还只做固定收益项目,此外私人投资者中拥有长期收租物业的比例目前还是有限,而这些都可能成为未来的增量,推动大宗物业投资市场加速前进。”

在叶建成看来,未来虽山高路长,却无限风光。

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