“小阳春”还是“倒春寒”？北京办公楼市场你必须知道的五件事

引言

去年四季度至今，北京办公楼市场经历了重要转折点——2022年12月，疫情管控政策放开，全市迎来了租赁活跃度的迅速回升。据了解，中关村核心区域某标杆项目近期问询量甚至超过疫情前2017-18年办公楼市场鼎盛时期。一季度，租赁市场的现状如下：

• 市场活跃度上升，但实际成交量远小于看房量

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近一半受访市场参与者认为，当前需求活跃度已经恢复至疫情前的50%-60%。

在去年末严格疫情管控放开后，北京办公楼租赁市场开始回春。以CBD、东长安街、第三使馆区等区域的代表性楼宇为例，近期平均带看量为每周5-7组，相比2022年下半年每月的3-5组有显著提升。

现阶段需求回暖趋势虽显著，然而，市场活跃度主要停留在问询、带看阶段，距离实际落地尚需时日。
 

• 业主方与租户方价格期望差异较大

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93%的受访市场参与者表示，当前客户预算依旧十分有限。

在需求回升的同时，目前租户预算普遍偏低，与业主的价格期望差异较大。一季度，部分租户预算甚至比去年末再度下跌20%-30%。部分企业因先前经营状况不佳，被迫缩减开支；还有部分企业由于对未来经营状况没有更明朗的预期，主动收紧预算。总结而言，租户十分有限的预算与业主价格期望差异过大，市场中谈判进程推进存在难度。十分有限的预算与业主价格期望差异过大，市场中谈判进程推进存在难度。

• 需求聚集在千平以下中小型面积段

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72%的受访市场参与者认为，当前市场需求以千平以下为主。

仲量联行统计的成交面积段分布与市场调研结果相吻合，1,000平以下的需求占成交数量的63%。中小型企业因规模有限，内部信息沟通传达较为高效，往往能迅速地做出租赁决策。而大型企业的办公租赁涉及到集团整体布局规划，流程更为繁杂，所需的决策时间更长。因此，在当下小面积需求逐步恢复的局势中，源自大型企业的整层以上面积需求仍为稀缺品。

• 租金依旧处于下行周期

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近60%的受访业主明确表示，将给予好资质客户更加灵活的租金调整。

当前全市各区域空置压力较大，业主普遍愿意以价换量，租金仍然处于下行周期。对于业主而言，租金提升的先决条件是楼内入驻率回升到稳定水平。业主的当务之急是回填空置面积，为了吸引好资质、大面积的租户，业主不吝惜提供低价、甚至特价面积。当前市场租金虽处于明显下行区间，但对业主而言，未来楼内入驻率一旦上升，会立即回调租金，毕竟当前大部分项目已接近底价。

• 业主方愿意给出更优惠的政策，尤其针对中大面积段

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93%的租户及64%的业主认为，当前带装修的面积更受市场青睐。

现阶段的谈判进程中，除了在租金做出让步，业主普遍愿意提供更优惠的租赁政策。针对租户对于带装修面积的偏好性，部分业主甚至新增了定制装修服务。

中小型租户青睐带装修面积，主要出于降低成本预算、缩短装修时间的考量。上千平需求的企业一般对于装修设计与风格有特定要求，较少考虑遗留装修面积。针对此类租户需求，若干业主方甚至自掏腰包给予装修补贴。

然而，小面积回填对于拥有上万平空置的项目而言，只是杯水车薪，且会增加日后租户管理难度。因此，业主面对大面积需求客户时，更加愿意在租金、装修期、免租期和交付状况等方面让步，提供更有竞争力的租赁条款。

睿见观察小组观点：

经过三年的管控时期，当前的办公楼市场终于开始逐步恢复市场秩序。但现阶段租户、业主双方的租金期望差异过大，业主激进的租赁策略持续，租金依旧处于下行周期。可以拭目以待的是，一旦楼内入驻率提至预期水平，业主会迅速做出租金上调决策，引领办公楼市场复苏的第二阶段——租金回升，我们预计此阶段的复苏会在二、三季度之后逐步体现。

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