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两会解读:仲量联行总结9大关键词,为房地产行业发展方向定下基调

把握政策路径

三月 14, 2019

3月5日,李克强总理发布了2019年国务院政府工作报告,仲量联行针对此次两会中有关房地产市场的重大决议提炼出了9大关键词,并一一做出点评。旨在为房地产市场的未来发展方向指明道路。

关键词1:减速提质

GDP增长6%-6.5%,居民消费价格涨幅3%左右,城镇新增就业1100万人以上。

仲量联行认为:今年国内国际形势更趋复杂,调低经济增长预期目标符合实际。相关主要目标更注重经济高质量发展,市场机制驱动,同时强化底线思维稳增长

关键词2:减税降费

实施更大规模的减税,推进税制简化。计划全年减轻企业税收和社保缴费负担近2万亿元。下调城镇职工基本养老保险单位缴费比例,允许各地可降至16%。重点降低制造业和小微企业税收负担,落实小微企业普惠性减税政策。

仲量联行认为:空前规模的减税降费是本次报告的最大亮点之一。个人及企业的税收等费用“减负”将有利于增加居民消费以及提高企业的利润率,这不仅将转化为零售地产、办公楼、物流地产市场新增需求的动能,也有助于改善近期对国内外经济不确定性带来的预期

关键词3:货币政策趋于稳健

稳健的货币政策要松紧适度。着力缓解企业融资难融资贵问题,坚持结构性去杠杆,防范金融市场异常波动。广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。

仲量联行认为:松紧适度的货币政策有望使企业的实际融资成本下降,流动性也将相比2018年边际改善。在商业地产投资领域,相比去年,更多内资投资者将提升投资热情, 而外资投资机构将继续保持强劲的活跃度

关键词4:创新引领

坚持创新引领发展,培育壮大新动能。推动传统产业改造提升,加快建设制造强国。设立科创板并试点注册制,鼓励发行双创金融债券,支持发展创业投资。促进新兴产业加快发展。

仲量联行认为:政策继续利好科技行业,这将进一步推动产业园区以及办公楼市场的租赁需求。新增需求主要将来自于内资企业。分行业来看,我们预计人工智能、生物医药、AR、VR、新能源、物联网等将在今年扩张较为活跃。特别地,科创板的面市将有望加速提升相关企业扩张和升级需求. 据相关的报告,2019年上市的企业预计将超过100家。我们的研究也发现IPO的发行速度与办公楼市场的租赁及购买自用需求存在一定正向推动作用。

另外,在众多传统服务性企业中,科技部门的重要性正在急速上升。由于科技型员工对办公空间需求与传统服务性行业不同。对于办公、产业园区楼宇来说,我们预计生态系统的搭建将会在长时间内成为竞争优势。部分科技企业占比更高的城市有望引领这个大势。

对于物流地产市场而言,政策鼓励企业加大技术和研发,将导致对物流项目的租赁需求从重点卫星城持续外溢。同时在供给端,物流仓储设施(包括冷链)的升级将加速,从而提升项目的使用率和租金表现。

关键词5:新一轮对外开放

推动全方位对外开放,培育国际经济合作和竞争新优势。加大吸引外资力度。进一步放宽市场准入,允许更多领域实行外资独资经营。加强外商合法权益保护。落实金融等行业改革开放举措,完善债券市场开放政策。加快与国际通行经贸规则对接,提高政策透明度和执行一致性,营造内外资企业一视同仁、公平竞争的公正市场环境。

仲量联行认为: 股权比例的放开以及放宽市场准入将加速外资企业进入中国市场并扩大投资。尤其是在金融领域,相比去年,我们预计今年将有更多的金融机构进入中国设立办事处或者扩张自己在中国地区的经营规模,一线城市办公楼需求将率先获益。在去年相关开放新政颁布后,在租赁市场上已经在去年下半年开始出现不少外资资产管理类金融机构的扩张案例。

关键词6:外贸增质

促进外贸稳中提质。推动出口市场多元化改革完善跨境电商等新业态扶持政策。推动服务贸易创新发展,引导加工贸易转型升级、向中西部转移,发挥好综合保税区作用。优化进口结构,积极扩大进口。办好第二届中国国际进口博览会。加快提升通关便利化水平。推动共建“一带一路”。坚持共商共建共享,遵循市场原则和国际通行规则。

仲量联行认为: 对贸易行业的政策扶植,将有效支撑起贸易类公司对办公楼的租赁需求。开放政策利好国外品牌,尤其是首进中国的品牌对国内零售物业的租赁需求。改革完善跨境电商将有助于优化零售业态竞争关系,利好传统零售商与电商的融合发展,推动国内消费进一步升级。引导加工贸易转型升级、向中西部转移有望进一步利好中西部仓储物流市场

关键词7: 区域协同

落实粤港澳大湾区建设规划。将长三角区域一体化发展上升为国家战略. 京津冀协同发展重在疏解北京非首都功能,高标准建设雄安新区。制定西部开发开放新的政策措施,西部地区企业所得税优惠等政策到期后继续执行。

仲量联行认为:粤港澳大湾区建设规划,将利好租赁市场基本面以及市场透明度的提升,预计广深大宗交易市场将会受到更多的外资投资者的关注并进入该区域。以雄安、通州为重要支点的京津冀协同发展规划,将有效疏解非首都核心功能,带动区域内城市的能级提升。区域规划将催生西部成都,重庆、西安的产业升级,实现新经济增长。 本次报告将从属于长江经济带的长三角区域单独提出上升为国家战略,并强调推进区域一体化。上海、南京、杭州、苏州等作为引领城市群发展的中心城市,吸引更多投资者的目光。

关键词8:因城施策

深入推进新型城镇化。更好解决群众住房问题,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。稳步推进房地产税立法。

仲量联行认为:更加明确城市各自调控住房问题的责任,预计将深化“因城施策”举措。地产调控预计将边际放松。对于房地产税立法的建议,在经济下行压力加大的情况下,今年落地的可能性很小。 与之前明确的棚改指标不同,今年未提及具体指标,预计棚改新增量将明显降温。

关键词9:绿色发展

加强污染防治和生态建设,大力推动绿色发展。促进资源节约和循环利用,推广绿色建筑。

仲量联行认为:“绿色建筑”一词2019年报告中首次出现,预计将提高对于WELL、LEED等标准认证的需求。此外,在政府扶持和市场需求的双驱动下,绿色债券凭借成本低、审核快等优势将取得快速发展,绿色金融也有望获得关键驱动力。

仲量联行中国区研究部总监姚耀总结道:“两会工作报告很好地指明了2019年的政策路径,在各项护航经济的政策中,新一轮的对外开放、坚持创新引领、积极的减税降费以及城市群的加速发展预计将成为今年的亮点。这些政策走向将为房地产市场的不同方面带来积极影响。此外,经济下行压力的增加将导致市场的分化加剧, 如何更好地阅读这些政策,把握先机,将成为从市场中脱颖而出的关键。”

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