睿见湾区｜2022大湾区商业地产年度关键词

前海成绩

根据人民日报数据，前海2022年前十个月进出口额为1880.5亿元，同比增长54.9%;同期，跨境电商关区进出口额1923亿元，纳入在地统计进出口额271亿元，同比增长超100%。此外，截至2022年12月5日，前海已吸引了80家风投创投、私募证券投资、国际资管等机构进驻，在多个产业领域实现了快速发展。

香港与内地通关

国家移民管理局12月27日发布公告，自2023年1月8日起恢复办理内地居民赴港签注。这将有助于促进社会复常，并提振深港两地跨境流量经济和利好广深房地产市场。同时，1月15日高铁香港段复运，并新增往来广州东站的高铁列车服务，加速大湾区内部人员、货物等要素流通,推动大湾区城市群协同发展、跨境金融业务和外资企业办公需求复苏。

广深办公物业市场五大关键词

疫情冲击

2022年，深圳与广州均多次受到本地新冠疫情的冲击；出行限制、区域管控等一系列疫情防控措施显著影响了两市办公楼租赁市场的正常运行，两市全年净吸纳量同比跌幅均在40%以上，广州2022年净吸纳量更是疫情三年以来的新低。

降本增效

经济下行压力较大，许多企业对于增长预期较为保守，更倾向于缩减成本，导致广深两市搬迁和扩租办公楼需求大幅减少，而深圳的续租成交比例较2021年上涨约10个百分点。企业对于租赁行为的保守态度,对租赁市场成交面积、租金等指标均造成了一定负面影响。

“稳、进、退”格局重塑

2022年，广深两市互联网头部企业的办公楼租赁需求波动较大，出现了不少大面积退租的情况;相比之下，律师事务所需求坚韧，成交面积相对稳定;而半导体芯片、电子商务、新能源和游戏等行业在租赁市场的表现也较为亮眼。

新兴子市场

凭借互联网总部经济聚集，以及较有竞争力的价格，广州新兴互联网聚集区-琶洲，实现了逾10万平方米的年净吸纳量，为全市之首。而深圳前海同样吸引了众多风投创投、私募投资、国际资管机构进驻，全年净吸纳量近23万平方米。

绿色租约

部分优质的外资企业愈发关注ESG理念以及可持续发展的目标，绿色租约逐渐成为办公租赁市场新趋势，其主要目的就是通过减少整体能源消耗，制定业主和租户间的共同价值标准。

广深零售物业市场五大关键词

开源节流

受到疫情影响，实体零售客流量下滑，大众消费意愿降低，加之成本上升， 利润率大幅下滑，连锁品牌零售商纷纷缩减线下门店规模、关停经营不及预期的门店，以严控门店租金成本。因此，2022全年广深优质零售物业净净吸纳量同比分別下滑了15万平方米、30平方米。

免租救市

响应国资委号召，2022年广州各大央企、国企相继落实企业扶持政策，下属零售商场为符合要求的小微企业租户提供约3个月的租金减免。部分私有企业所属商场也提供不同程度的优惠措施。一系列举措有效减轻商户成本压力，避免零售业态经营环境持续恶化，并为疫情后商业氛围较快回暖提供了坚实的基础。

质价比与平替消费

居民消费日渐回归重视质价比。一方面，具有独特产品功能性与品牌力的中高端产品依旧受到消费者青睐；另一方面，品质优秀且具有价格优势的经济型产品也愈发获得消费者认可。2022年广州优质零售市场服饰品类新增租赁成交中，约66%来自国内本土品牌，其中29%来自广东本地品牌。

运动社交

运动成为社交的重要形式之一，滑板、露营走红，飞盘、腰旗橄榄球、陆冲等小众运动逐渐成为潮流生活方式，不仅带动相关运动周边装备品牌销售额大涨、令其加速门店扩张，亦有更多室内运动场馆进驻广深两地优质零售项目。

咖啡消费

尽管餐饮行业整体受到疫情管控影响，咖啡品类依旧凭借对线上消费的高适应性和顾客的强消费惯性，以及资本加持，成为餐饮业态中的一抹亮色，持续入驻广深两地优质零售项目。