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带你看中国｜最新房地产市场季度报告（2024Q4）

2024年办公楼、物流、零售、住宅市场回顾

2025年 02月 11日

在2024年，中国经济在复杂的内外部环境中保持稳健的发展态势。全年GDP增速维持在合理区间。自9月下旬起，政府连续出台了一系列具有针对性的增量政策，并在随后的四季度中持续加码，以增强经济复苏势头。这些政策涵盖加大财政支出力度、推动地方债务结构优化、实施降息政策，以及扶持资本市场等多个方面。同时，政府还通过以旧换新政策、发放消费服务券等举措，积极促进消费市场的回暖与复苏；并有力推动房地产市场的企稳回升。这一系列持续的政策有利于进一步改善市场预期，为市场主体注入信心。

展望2025年，中国经济仍将面临内外部多重挑战，尤其是内需不足、外贸摩擦和关税上涨等压力。然而，我们预计政府会进一步出台相关政策以积极有效地应对这些挑战，进而保持中国经济在稳定中实现复苏与增长。具体而言，政府预计将采取更为积极的财政政策，如提高财政赤字率，并将财政支出更多地投向产业升级、消费刺激和民生领域；预计会维持适度宽松的货币政策，适时降准、降息。此外，中国对科技创新的投入将继续推动其产业向价值链的高端攀升。对于中国的商业地产市场而言，这些措施预计将推动市场需求的增长，而租金的持续调整也有望为更多租户提供升级机会的窗口期。

办公楼市场

四季度，全国主要城市甲级办公楼新增供应近143.3万平方米，环比上升63.2%；季度内净吸纳量录得71.8万平方米，一线城市录得62万平方米，环比上升34.8%，较上季度回升显著。
市场需求以成本节约型搬迁为主。金融、TMT与专业服务业仍为主要需求来源。在重庆、深圳等重点城市，汽车、半导体、先进材料、出海品牌的产品制造、在线营销表现强劲，提振对优质办公空间的需求。
市场各方对于租金的预期降低，业主正采取更加灵活的租赁策略，推动市场进入更深层次的博弈。

物流地产市场

四季度，全国24个主要物流地产市场新增供应仍处历史高位，录得949万平方米，短期内推高空置率；全年共录得净吸纳量780万平方米，同比上升8%，市场呈现弱复苏态势。
不同城市间的需求主力存在差异，部分地区出现更迭。华南五市全年录得净吸纳量逾200万平方米，跨境电商的租赁需求有效稳定市场信心；在长三角地区，第三方物流仍是需求主力；在华西，量贩零食和折扣超市、平价电商快递和电动汽车零部件等正逐步成为主要需求来源。
市场租金表现在供需关系影响下持续下行。在部分城市，价格竞争有效刺激了搬迁和整合的租赁活跃度，如常熟、太仓、嘉兴、天津、廊坊等卫星城市承接了部分来自一线城市中对价格敏感的租户。

零售地产市场

2024年，全国21个重点城市优质零售地产市场录得新增供应832.9万平方米，同比回落6%，推动21城总存量升至近1.5亿平方米；年末，市场平均空置率收至10.2%，同比回落0.3%；高线城市的空铺回填能力更优。
品牌的新租需求体现出“轻零售、俭餐饮、重体验”的结构性转变。在“以旧换新”和“国补”扩容等政策刺激下，商品零售有望回暖，预计相关品牌有望在未来6-12个月内释放扩张动能。
受多重因素影响，21城优质购物中心的首层平均租金同比下降3.3%，跌幅较上年同期拉大。

住宅地产市场

全国住宅市场持续筑底调整。全国房地产累计开发投资同比下降10.6%，住宅开发投资同比下降10.5%。在销售端，全国新建商品房销售面积同比下降12.9%，其中新建商品住宅销售面积同比下降14.1%。
9月末出台的多项“稳楼市” 政策的作用下，四季度核心城市成交势头有所回升。4个一线城市的一手住宅成交面积环比上升78.5%，16个二线城市一手住宅成交面积环比上升79%。
房企拿地策略依旧保守审慎，全国土地市场持续低温运行，成交规模持续承压下行。核心城市内位处核心区域的优质地块土拍热度升温，多幅地块竞拍出高溢价；多数二线及三四线城市房企拿地意愿依旧较弱，土拍热度延续低位。